(聲明：刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權(quán))
發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在著相互依存、相互促進(jìn)的伙伴關(guān)系
三年前，在上海的一次房地產(chǎn)與金融高層研討會(huì)上，一位金融專(zhuān)家說(shuō)過(guò)，市場(chǎng)上房?jī)r(jià)維持那么高，要怪商業(yè)銀行在“助紂為虐”。如果銀行不貸款給開(kāi)發(fā)商，房地產(chǎn)就不可能投資過(guò)熱；不貸款給購(gòu)房者，房子沒(méi)人買(mǎi)，房?jī)r(jià)也高不起來(lái)。
這種觀點(diǎn)很有市場(chǎng)，并一度影響到?jīng)Q策。這幾年以緊縮地根、緊縮銀根、抑制投資、限制消費(fèi)的辦法來(lái)制止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的調(diào)控思路就是一個(gè)明證。
然而，兩年來(lái)的實(shí)踐已證明，這種調(diào)控思路有失偏頗收效甚微，并帶來(lái)不少副作用，亟需加以調(diào)整。今年5月開(kāi)始的新一輪宏觀調(diào)控將重點(diǎn)放在調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，加快廉租住房制度建設(shè)，并強(qiáng)調(diào)由地方政府切實(shí)負(fù)起責(zé)任來(lái)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲。
顯然，從全局看，宏觀調(diào)控的思路已有明顯的轉(zhuǎn)變和改善，我們期待房地產(chǎn)金融的調(diào)控思路也能有較快的轉(zhuǎn)變。
首先應(yīng)當(dāng)看到在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著國(guó)家工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的推進(jìn)，其支柱產(chǎn)業(yè)地位日趨明顯。房地產(chǎn)業(yè)擁有一個(gè)規(guī)模龐大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)鏈，其發(fā)展?fàn)顩r如何能對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、行業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，從而影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。事實(shí)上，住房只是房地產(chǎn)提供的一種產(chǎn)品，房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是合理利用土地資源，優(yōu)化組合生產(chǎn)要素，創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富，提供就業(yè)崗位，增加國(guó)家財(cái)政收入，并在此過(guò)程中實(shí)現(xiàn)自身盈利的目標(biāo)。
金融調(diào)控的根本目的是促使其健康發(fā)展，而不是相反。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在著相互依存、相互促進(jìn)的伙伴關(guān)系，房地產(chǎn)收貸無(wú)論開(kāi)發(fā)貸款還是消費(fèi)信貸，固有可靠抵押物業(yè)而成為商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，來(lái)自房地產(chǎn)金融的收入成為金融業(yè)利潤(rùn)的重要和穩(wěn)定的來(lái)源。
至于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)于依賴(lài)銀行貸款的現(xiàn)狀，并非房地產(chǎn)業(yè)自身的過(guò)錯(cuò)，恰恰是由于我國(guó)金融業(yè)市場(chǎng)化改革滯后所造成的。工業(yè)部門(mén)購(gòu)買(mǎi)原材料可以申請(qǐng)流動(dòng)貸款，建筑商承接工程也可申請(qǐng)建筑貸款，而房產(chǎn)商購(gòu)置土地卻明確規(guī)定不準(zhǔn)貸款，不讓搞基金、發(fā)債券或上市直接融資，而香港開(kāi)發(fā)商在上海買(mǎi)地，不僅香港的中資銀行搶著給貸款，還可通過(guò)其他各種渠道融資。
上海本土房產(chǎn)商正是由于缺乏資本市場(chǎng)的有力支持而在與外資企業(yè)不平等競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)地位，眼睜睜的看著一塊塊優(yōu)質(zhì)土地被人家拿走，被迫無(wú)奈只好向二線(xiàn)、三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移。
其次，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分市場(chǎng)型金融與政策性金融的界限，兩者不可混淆。對(duì)市場(chǎng)型金融這一塊的宏觀調(diào)控應(yīng)嚴(yán)格遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和依法監(jiān)管，不可過(guò)于倚重行政干預(yù)。
今后，完成改制后的商業(yè)銀行不再是國(guó)有全資銀行，作為股權(quán)多元的股份制的金融企業(yè)應(yīng)依法實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算、照章納稅、自負(fù)盈虧，最終向股東負(fù)責(zé)。因此，金融主管部門(mén)必須拋棄以往的傳統(tǒng)管理模式，寓管理于服務(wù)之中，避免不適當(dāng)?shù)男姓深A(yù)。
最后，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)分房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，加快對(duì)金融產(chǎn)品和金融工具創(chuàng)新的水平，以適應(yīng)不同地區(qū)、不同項(xiàng)目、不同客戶(hù)對(duì)象的實(shí)際些需要。
房地產(chǎn)商品不同于一般工業(yè)產(chǎn)品，是一種地域性、專(zhuān)業(yè)性極強(qiáng)，不可移動(dòng)和不可復(fù)制的個(gè)性產(chǎn)品。加上我國(guó)幅員遼闊，不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和自然環(huán)境差異極大，即使在同一地區(qū)，不同階層的差異也很大，從而對(duì)金融產(chǎn)品含有不同的多樣化需求。
地產(chǎn)金融調(diào)控不能僅僅停留在關(guān)緊閘門(mén)上，還應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)金融企業(yè)在合適的時(shí)間、以合適的方式、向合適的對(duì)象開(kāi)閘送水，使資金流動(dòng)與要素流動(dòng)相匹配。從而既有利于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也有利金融業(yè)自身的發(fā)展壯大。★
�。▉�(lái)源：《中國(guó)新聞周刊》 作者：印華 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心主任）
