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中國征物業(yè)稅關注三問題 可能買得起房住不起

2005年11月22日 15:40

  國家稅務總局局長謝旭人19日在“中國財稅論壇2005”上表示,“十一五”期間,中國將積極穩(wěn)妥地深化稅制改革,其中包括實施城鎮(zhèn)建設稅費改革,穩(wěn)步推行物業(yè)稅,并相應取消相關收費。謝旭人同時表示,“十一五”期間實行綜合與分類相結合的個人所得稅制度,并適時實施燃油稅。

  物業(yè)稅實施房價理論上最高降四成

  據有關專家預測,開征物業(yè)稅,從理論上講房價最高可能降四成。但理論不等于就會成為現(xiàn)實,專家認為將來可能買房容易養(yǎng)房難。

  據專家介紹,所謂物業(yè)稅又稱財產稅或地產稅,“主要針對土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高”。物業(yè)稅改革的基本框架是“將現(xiàn)行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并,轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅”。

  理論上房價會得到平抑

  如果開征物業(yè)稅,最直接的結果便是降低開發(fā)成本,導致房價下降。

  據估算,在目前的房價構成中,稅費及房產商利潤占到60%,建筑成本只占40%。購房者買一套房子的錢中,包含房地產開發(fā)的營業(yè)稅、印花稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等以及房地產占用的房產稅、城市房地產稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法,以財產稅的形式分期支付地租和稅費,現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降,房價也會跟著大幅度下降。

  據某地產研究機構人士分析,從理論上說,由于地價和相關稅費分70年交,也就意味著占住宅成本50%多的地價和相關稅費在銷售時只需先繳納七十分之一,其余在剩余的69年中分別繳納,下降了(70-1)/70=98.57%,表現(xiàn)在房價中,成本就下降了50%×98.57%=49.29%?紤]到需求提高導致發(fā)展商在經營中的其他因素,將其中的10%份額據為己有,也有39%以上的降低幅度。

  現(xiàn)實與理論可能有差距

  不過,理論歸理論,很多專家和發(fā)展商還有不同的看法。

  東方海外房產集團的市場營銷部副經理何以戰(zhàn)曾表示,房價是有多種因素綜合作用的結果,并不會因為一個因素的出現(xiàn)而造成房價的下降。并且他認為,物業(yè)稅還不是影響房價的根本因素。

  華東師范大學商學院工商管理系副教授王學英說:“物業(yè)稅即使在理論上使房價有了下降的空間,但是發(fā)展商是不愿意看到房價降低的。雖然這是正常的變化,但可能會對市場產生意想不到的影響。所以發(fā)展商可能會通過使用更好的建材或加大綠化及配套設施等手段,繼續(xù)保持房價的上升!

  對于目前物業(yè)稅的實施可能對房價的影響,王青蘭認為購房者應該有個全面的心理準備。但是她也認為,即使房價沒有出現(xiàn)大家預想的變動,但房子品質的提高也是房價下降的變相表現(xiàn)形式。

  房屋可能買得起住不起

  目前,中國實行的是“批租”土地使用制度,即在土地所有權屬于國家的前提下,規(guī)定用地者可以向政府購買一定期限內的土地使用權,而其中大部分稅費,用地者須一次性支付。對于政府而言,實行“物業(yè)稅”制度后,土地的使用要定期進行評估。從理論上說,征收物業(yè)稅,會使土地初始價格比較低,但是每年都要承擔一定的物業(yè)稅,物業(yè)稅成了未來的預期收入。而業(yè)主所擁有的房產會由于基本設施的變化而升值,從而物業(yè)稅也會跟著提高。

  隨之而來的問題是:使用成本增加了,“買得起住不起”的情況將大幅增加。開征物業(yè)稅后,大批本來家庭經濟實力不強、只是因為購房“門檻”降低了而購置房屋尤其是使用銀行貸款按揭購房者,會有可能像一些租得起辦公場所但付不起昂貴物業(yè)管理費的公司一樣。

  成熟的房地產市場少不了眾多的個人投資者,但開征物業(yè)稅后,投資房屋租賃顯然成本會增加,風險也會提高,市場將會減少很多個人投資者。開征物業(yè)稅,顯然會動搖投資類物業(yè)的市場前景。

  三大問題值得關注

  開征物業(yè)稅,不但可以大幅度擠出土地出讓金的泡沫,減少房地產投資開發(fā)風險,均衡各方稅負,增加國家稅收,而且還能降低城市居民的購房“門檻”,增強百姓改善住房的機會和能力。但其將產生的許多新情況、新問題,也應引起社會的密切關注。

  問題一:新房與舊房

  物業(yè)稅開征前購買的房屋,已經在購房款中一次性支付了地價和相關稅費,對于這樣的房屋如果也開征物業(yè)稅,就有重復征稅的嫌疑,就有失公平。如何解決這一問題,業(yè)界權威人士建議,在新稅法實施的一定期限內,對老房產采取過渡措施或對新房和舊房采取不同的稅率和征稅辦法。

  問題二:自住物業(yè)與經營性物業(yè)

  物業(yè)稅的征收必須顧及納稅水平與收入水平、稅負能力的對稱性。以納稅能力衡量,經營性物業(yè)與純消費性物業(yè)的性質是不同的。后者是純支出,而前者則通過房屋出租收取利潤,如果兩者按相同稅率征取,則會失去物業(yè)稅有效調節(jié)社會貧富差距的功能。

  問題三:普通物業(yè)與豪宅

  對于自住物業(yè),有的是幾十平方米的普通住宅,有的是幾百平方米的高級別墅。普通住宅與高檔豪宅的稅率是否應有所區(qū)別,“居者有其屋”是不應該限制的,要限制的是對寶貴的土地資源的過度占用。業(yè)內資深人士認為,對普通住宅和高檔豪宅應征收不同稅率的物業(yè)稅,這不是“殺富”,不同稅率所表達的將是社會“公平”的要求。

  (來源:新華社 轉載時略有刪節(jié))

 
編輯:王菲】
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