近日，隨著國家發(fā)改委宣布國內(nèi)有11個行業(yè)的產(chǎn)能過剩，隨著國家統(tǒng)計局公布國內(nèi)房地產(chǎn)市場空置率過高，因此，有人說中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了產(chǎn)能過剩。其實，無論是從房地產(chǎn)市場性質(zhì)本身來說，還是從房地產(chǎn)市場的一些現(xiàn)象來說，房地產(chǎn)市場根本不存在所謂的產(chǎn)能過剩，而國內(nèi)房地產(chǎn)市場空置率高也僅是房價過高、民眾沒有購房支付能力而已。
我們先來看幾則信息。第一則是東方通信近日與工行杭州高新支行簽訂委托貸款協(xié)議，將7000萬元資金轉(zhuǎn)貸給杭州三和置業(yè)，利率為14%，跟地下錢莊的利率差不了多少，類似例子在全國還不少，這說明樓市在宏觀調(diào)控后資金緊縮正在發(fā)揮作用，很多開發(fā)商資金鏈已緊繃。借高利貸預(yù)示著開發(fā)商在某種程度上已放手一搏，但后果也十分嚴(yán)重，那就是一旦資金鏈斷裂，就只有降價賣出。
第二則是受銀行資金鏈的影響，今年的春節(jié)前后一些地方的房價本來應(yīng)當(dāng)下降，但是實際卻沒降。據(jù)了解，幕后的真實原因是由政府牽頭，組織一些國有大型企業(yè)，將它們的剩有資金通過銀行高利率拆借給房產(chǎn)開發(fā)商，希望以此來幫房產(chǎn)商渡過難關(guān)。也就是說，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商寧可高息借貸，也決不降價銷售。
從這些信息來看，它說明了什么問題呢？說明了國內(nèi)的房地產(chǎn)市場真是出現(xiàn)產(chǎn)能過剩嗎(房地產(chǎn)市場是沒有產(chǎn)能過剩問題，因此該行業(yè)的產(chǎn)品與產(chǎn)能是同一的)？一邊是大量的房子賣不出去，另一邊廣大的民眾渴望房子但無購買房子的支付能力；一邊是政府要擴(kuò)大住房消費，國家要向房地產(chǎn)市場進(jìn)行大量投資；另一邊是開發(fā)商拼命把房子價格抬高而一路攀升，以致民眾一點點財富都流入這個高房價的無底深淵。
也就是說，無論是從市場還是從經(jīng)驗的角度來說，國內(nèi)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的情況只是市場的一般行為。因為，在市場經(jīng)濟(jì)中，任何企業(yè)或行業(yè)的產(chǎn)品短缺或過剩都是一種常態(tài)，任何企業(yè)都無法讓自己生產(chǎn)產(chǎn)品完全處在供求關(guān)系的均衡點上，因此不是短缺就是過剩。企業(yè)則是根據(jù)這種市場供求關(guān)系的變化來調(diào)整其決策，來決定企業(yè)對該產(chǎn)品投入與產(chǎn)出。
如果沒有市場的產(chǎn)品過�；蚨倘保敲雌髽I(yè)規(guī)模的擴(kuò)大與縮小也就不會發(fā)生，企業(yè)的產(chǎn)品創(chuàng)新與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整也不會進(jìn)行，市場產(chǎn)品的價格也就不會變化。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品，并非是什么產(chǎn)能過剩，也不是房地產(chǎn)市場的空置率過高。一是房地產(chǎn)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)不合理，高檔的商品房過多，而消費者需要的中低檔產(chǎn)品又嚴(yán)重不足。即市場的產(chǎn)品不適應(yīng)廣大民眾的需求；二是產(chǎn)品的價格過高，從而使得民眾無能力來承擔(dān)過高的房子價格；三是房地產(chǎn)開發(fā)商之所以能夠把自己的產(chǎn)品定在過高的價格上，問題就在于房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行希望在高價下能夠獲得更高的利潤。
從上面的信息就可以看到，本來企業(yè)之間的融資關(guān)系無可厚非，但是如果把這種融資關(guān)系變成一種托市的工具，那么這個市場有問題了。比如，本來市場的投資回報率是平均的，特別是在一個統(tǒng)一的市場中更是如此。房地產(chǎn)的市場私人企業(yè)融資可以支付得起14%以上的利率，一是說明目前通過正常的途徑無法來滿足托市之要求，正式銀行市場利率較低；二是房地產(chǎn)市場的投資回報率一定高于14%，否則房地產(chǎn)開發(fā)商就不會從其他企業(yè)來獲得資金。但是目前正規(guī)銀行的利率僅是其利率的一半以下。其實這樣做，是幾類企業(yè)通過正規(guī)的途徑獲得低成本的資金然后一起來分贓。真正受到傷害的是低利率存款的民眾。而正是這樣一種完全為非市場因素決定的市場使得國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格持續(xù)高居不下。因為，順其市場而為，房地產(chǎn)市場供大于求，房地產(chǎn)市場的價格自然下降，但房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行都不愿意看到這樣的情況發(fā)生，都需要通過非市場的方式來抬高房價。
總之，從目前的情況來說，國內(nèi)房地產(chǎn)市場根本不存在什么產(chǎn)能過剩，產(chǎn)能過剩并非會在房地產(chǎn)市場發(fā)生，盡管國內(nèi)房地產(chǎn)可能空置率過高，但這種空置率過高并不是房地產(chǎn)市場產(chǎn)品過多，而是由于房地產(chǎn)市場非市場因素導(dǎo)致房價過高讓絕大多數(shù)民眾無能力購買。
(來源：第一財經(jīng)日報，作者為中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容)
