北京市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度，北京現(xiàn)房銷(xiāo)售面積和期房銷(xiāo)售面積，分別比去年同期下降51.8%和28.6%，而房?jī)r(jià)仍然處于上漲軌道，漲幅比去年同期提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。
不難看出，北京房?jī)r(jià)正處于無(wú)量上升狀態(tài)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)，得不到交易量支持的價(jià)格存在內(nèi)在的調(diào)整要求，甚至可能轉(zhuǎn)勢(shì)。然而，現(xiàn)實(shí)情況并不讓人樂(lè)觀。其一，在銷(xiāo)售量下降的同時(shí)，住宅施工面積和新開(kāi)工面積也在下降，分別比去年同期下降9.2%和33%。其二，社會(huì)保障性住房供應(yīng)也在下降，北京一季度經(jīng)濟(jì)適用房施工面積和新開(kāi)工面積，分別比去年同期下降34.8%和31.8%。
顯然，倘若住宅施工面積和新開(kāi)工面積的下降趨勢(shì)持續(xù)下去，社會(huì)保障性住房供應(yīng)再跟不上，將促使投資和投機(jī)性購(gòu)房者入市，對(duì)無(wú)交易量支持的房?jī)r(jià)產(chǎn)生助推力量，從而，加大房市調(diào)控難度。
盡管我國(guó)接連對(duì)房市出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)依然逆勢(shì)上漲，除了需求和投機(jī)因素的推動(dòng)，更大的一個(gè)因素在于，官商勾結(jié)造成了有效供給的不足，最常見(jiàn)的一個(gè)表現(xiàn)就是囤積居奇，制造并放大供不應(yīng)求的緊張局面。因此，最近，國(guó)家8部委聯(lián)手出擊重點(diǎn)打擊官商勾結(jié)。
但是，官商勾結(jié)非常難以根治，因?yàn)榇驌艄偕坦唇Y(jié)雖然由8部委主導(dǎo)，最終還要由各級(jí)地方政府去實(shí)施，而各級(jí)政府恰是房市利益鏈條中一個(gè)最關(guān)鍵的主體。
所以，打擊官商勾結(jié)必須找到軟肋即官商勾結(jié)的聯(lián)結(jié)點(diǎn)。官商之所以勾結(jié)，主要在于兩者有共同的利益訴求，而哄抬房?jī)r(jià)恰是兩者實(shí)現(xiàn)利益最大化的共同途徑———這既是催生官商勾結(jié)的原因，也是房?jī)r(jià)非理性上漲的原因。
根據(jù)經(jīng)濟(jì)人原理，人思考和行為都是目標(biāo)理性的，惟一試圖獲得的經(jīng)濟(jì)好處就是物質(zhì)性補(bǔ)償?shù)淖畲蠡�。�?duì)于地方政府而言，房?jī)r(jià)上漲不僅能增加財(cái)政收入，房?jī)r(jià)上漲帶動(dòng)的GDP增長(zhǎng)，在以GDP為核心考核官員政績(jī)的機(jī)制下，官員還能因此獲得更多的升遷機(jī)會(huì)。開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)政府的這一軟肋，依附于政府共同謀求利益最大化，而兩者之間最大的一個(gè)利益聯(lián)結(jié)點(diǎn)就是土地增值。
為了追求自身利益最大化，地方政府總喜歡盡可能少地減少土地供應(yīng)量，以使單位面積土地產(chǎn)生更大的增值效應(yīng)。另一方面，地方政府在招商引資過(guò)程中，拼命壓低工業(yè)用地出讓價(jià)格，隨后再把這部分土地?fù)p失通過(guò)抬高住宅用地的價(jià)格彌補(bǔ)回來(lái)。這兩個(gè)因素決定了政府有抬高土地出讓價(jià)格的沖動(dòng)。
有了沖動(dòng)，剩下的就是實(shí)施，而目前的制度設(shè)計(jì)最大限度地幫助地方政府實(shí)現(xiàn)了利益訴求。地方政府從農(nóng)民手中征用的土地，是以農(nóng)業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)給其補(bǔ)償?shù)�，它轉(zhuǎn)手就以建設(shè)用地的標(biāo)準(zhǔn)將土地出讓給開(kāi)發(fā)商，從中謀取了巨額差價(jià)。
開(kāi)發(fā)商在拿到土地后，也盡可能地將其囤積起來(lái)，人為減少土地的有效供應(yīng)量，帶動(dòng)土地升值，隨后，再以增值后的土地價(jià)格計(jì)算成本，向購(gòu)房者身上轉(zhuǎn)嫁。有些開(kāi)發(fā)商手中土地升值的部分甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了它為獲得使用權(quán)而付出的成本。由于地方政府也是土地囤積的受益者，并且，它自己也在這樣干，因此，它常常對(duì)開(kāi)發(fā)商囤積土地的做法置之不理。這是囤積土地現(xiàn)象屢禁不止的根源。
問(wèn)題在于，土地增值部分憑什么由地方政府和開(kāi)發(fā)商分享？我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，“城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有”。而我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定：“法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國(guó)家所有即全民所有�！闭鲎尩膬H僅是土地的使用權(quán)，并非所有權(quán)，所有權(quán)依然在國(guó)家手中，那么，土地增值部門(mén)也理應(yīng)由全民共享。而現(xiàn)在國(guó)民不僅不是土地增值的受益者反而成為受害者，這是不公平的。
倘若能讓全體國(guó)民都能從土地增值中獲利，而不是聽(tīng)任土地增值部分被地方政府和開(kāi)發(fā)商壟斷，同時(shí)，改變目前以GDP考核干部政績(jī)的做法，那么，無(wú)論是地方政府還是開(kāi)發(fā)商，囤積土地的動(dòng)力將不復(fù)存在，官商勾結(jié)的聯(lián)結(jié)點(diǎn)也將基本消失。
因此，在房?jī)r(jià)迎著調(diào)控政策上漲的情況下，應(yīng)設(shè)計(jì)出新的制度，阻止地方政府和開(kāi)發(fā)商從土地增值中謀取暴利，把土地增值款集中起來(lái)，專(zhuān)款專(zhuān)用，用土地增值部分對(duì)中低收入者進(jìn)行購(gòu)房補(bǔ)償，同時(shí)，嚴(yán)厲要求各級(jí)政府加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)量，如此，官商勾結(jié)的鏈條就很容易打破。(時(shí)寒冰)
