近來，小產(chǎn)權房在媒體和網(wǎng)絡上受到人們熱議，但是褒貶截然不同。建設部門以其產(chǎn)權不受國家保護，警告市民別去購買，國土部門以其違法用地，要予以查禁；然而，小產(chǎn)權房卻以其頑強的自生能力，贏得市民和農(nóng)民的青睞，不斷擴大其市場份額。
同樣是商品房，為什么產(chǎn)權有大小之分？小產(chǎn)權房是怎樣產(chǎn)生的？溯其根源，原來是來自1998年修訂的《土地管理法》。該法第43條規(guī)定：“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外�！钡�63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設�！边@兩條法律剝奪了集體土地的部分開發(fā)權(設立建設用地使用權的權利)和處分權，即集體土地只能用來建設自用的村民住宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公共設施和公益事業(yè)，不能用于其他目的的建設用地開發(fā)。這是對集體土地和國有土地產(chǎn)權的“不平等條約”。其立法用意是政府要壟斷土地一級市場，避免建設用地供給失控。然而，在市場經(jīng)濟體制下，市場的力量是扛不住的。既然城市居民和在城市打工的農(nóng)民工有住房的需求，就禁不住農(nóng)民集體使用集體土地建造商品房出售、出租給市民和農(nóng)民工，以賺得土地的開發(fā)收益。政府可以“以地生財”，農(nóng)民集體為什么就不可以“以地生財”呢？鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府支持這種做法，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的名義發(fā)給了產(chǎn)權證。但因是違法用地，不能登記和流通，于是成了另類的“小產(chǎn)權房”。
小產(chǎn)權房好不好？應當說好。好在：一是打破政府對土地一級市場的壟斷，降低了因壟斷土地供給，限量供應，形成的壟斷地價的虛高，免除了政府行政審批權力的尋租，使地價房價大幅回落。二是為市民提供了能買得起的商品房，為農(nóng)民工提供了城市政府未能提供的廉租房。三是小產(chǎn)權房只能自用，自然而然地抑制了投資房的需求。四是農(nóng)民集體得到了幾倍、幾十倍于征地補償費的土地開發(fā)收益，增加了收入，而無需政府為失地農(nóng)民操心。這些都是政府對房地產(chǎn)幾年宏觀調(diào)控想做而沒能做到的事，而小產(chǎn)權房卻做到了。
當然，壞處也有。壞處是它打破了政府對建設用地供給的壟斷，會造成建設用地失控，影響耕地保護。
權衡利弊，如何揚其利而抑其弊呢？建設用地——小產(chǎn)權房用地的擴張需要控制�？刂妻k法：可以通過土地規(guī)劃、城市規(guī)劃，把小產(chǎn)權房的地域配置限制在城鎮(zhèn)建設規(guī)劃區(qū)之內(nèi)；可以把每年小產(chǎn)權房的建設數(shù)量限制在年度建設供地計劃之內(nèi)(也不能限制得過小，小到不能滿足當年正常的住房需求的程度)；而無需采取剝奪集體土地的開發(fā)權、處分權，損害農(nóng)民集體的權益，壟斷土地一級市場的辦法。
因此，面臨小產(chǎn)權房這樣的新事物，政府的應對之道，不應是警告和查處，而是要修改土地管理法，把被部分剝奪了的集體土地開發(fā)權、處分權還給農(nóng)民集體，允許集體土地進入建設用地市場，給小產(chǎn)權房以與國有土地上的商品房同樣的產(chǎn)權，同時將小產(chǎn)權房用地與國有建設用地同樣納入規(guī)劃管理和計劃管理的軌道。(鄭振源 國土資源部)
