隨著一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)正熱切地等待著“金九銀十”的到來(lái)。在此當(dāng)口，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的風(fēng)吹草動(dòng)就備受市場(chǎng)關(guān)注。繼京、杭之后，上海正式對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓居住未滿(mǎn)5年的非普通商品住房開(kāi)征土地增值稅。
各地陸續(xù)開(kāi)征的住宅轉(zhuǎn)讓土地增值稅被戲稱(chēng)為“溫柔一刀”，其調(diào)控的初衷顯然在于增加房產(chǎn)轉(zhuǎn)手成本、抑制投機(jī)行為。但從二手房土地增值稅政策本身特征、先行經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)大勢(shì)來(lái)看，沒(méi)有理由對(duì)土地增值稅期望過(guò)高。
首先，稅負(fù)和稅基是一項(xiàng)稅制的兩個(gè)基本點(diǎn)，從這兩點(diǎn)來(lái)看，二手房土地增值稅只能起到微弱的邊際影響。據(jù)上海地稅部門(mén)發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房征免土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，實(shí)行核定征收土地增值稅：凡居住未滿(mǎn)三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的減半征收。
該稅率低于北京1%以及杭州大部分0.5%的稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)改變絕大多數(shù)的交易活動(dòng)。此前，除印花稅、各種手續(xù)費(fèi)以及中介傭金外，上海對(duì)非普通二手住宅在交易環(huán)節(jié)所課的稅負(fù)已達(dá)11.05%，其中包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等各大稅種。這些財(cái)稅調(diào)控并未改變二手房交易的基本走勢(shì)，既然如此，我們也無(wú)法期望，增加開(kāi)征0.5%或0.25%的土地增值稅后，事情會(huì)因此改變。
再看征收范圍。上海開(kāi)征的土地增值稅僅適用于轉(zhuǎn)讓非普通住宅，而普通住宅暫免。問(wèn)題在于，普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)具有相當(dāng)“普適性”：住宅小區(qū)建筑容積率(總建筑面積/居住區(qū)用地)1.0以上；單套建筑面積140平方米以下；坐落在內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的低于1.75萬(wàn)元/平方米，內(nèi)環(huán)與外環(huán)間的低于1萬(wàn)元/平方米，外環(huán)線(xiàn)以外的低于0.7萬(wàn)元/平方米。按此標(biāo)準(zhǔn)，不符合上述條件的非普通住房顯然并不構(gòu)成普通百姓購(gòu)買(mǎi)二手房的主體。也就說(shuō)，如果該政策能讓買(mǎi)房者受益的話(huà)，那么也只是使能買(mǎi)得起豪宅的少數(shù)人受益。
二手房土地增值稅“稅率低、范圍小”的特征決定了該項(xiàng)調(diào)控舉措難以產(chǎn)生重大沖擊。
其次，已有事實(shí)表明市場(chǎng)對(duì)土地增值稅的確無(wú)動(dòng)于衷。土地增值稅在北京、杭州實(shí)施后，二手房市場(chǎng)繼續(xù)走強(qiáng)。另外，上海早在一個(gè)月之前就公布征收土地增值稅的時(shí)間點(diǎn)和開(kāi)征辦法，但在此后的“政策緩沖期”內(nèi)并未出現(xiàn)集中交易的高峰，市場(chǎng)反應(yīng)平靜，與以往調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)的情形大相徑庭。相反，搭著5月樓市走勢(shì)良好的“順風(fēng)車(chē)”，6月上海二手房交易還出現(xiàn)了“量升價(jià)漲”的局面。
最后，讓人擔(dān)心的是，這一原本意在抑制投機(jī)的舉措，在二手房?jī)r(jià)格指數(shù)持續(xù)走高、供需缺口加大、價(jià)格漲幅顯著遞增的情況下，或?qū)⒊少u(mài)主轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)、繼續(xù)拉高房?jī)r(jià)的借口，并使得開(kāi)征土地增值稅的效果事與愿違。
在二手房賣(mài)方市場(chǎng)特征明顯的格局下，增稅的主要負(fù)擔(dān)將落在弱勢(shì)的買(mǎi)房者身上。目前市場(chǎng)上已經(jīng)出現(xiàn)買(mǎi)主以“裝修補(bǔ)償費(fèi)”、“戶(hù)口遷移費(fèi)”、“搬遷費(fèi)”等名目補(bǔ)償賣(mài)主的做法，由此只能導(dǎo)致二手房的真實(shí)房?jī)r(jià)因增稅而再被推高。如果這樣演變，那么上海此番僅針對(duì)非普通住宅轉(zhuǎn)讓開(kāi)征土地增值稅，沒(méi)有“垂青于”主流的普通住宅，對(duì)廣大買(mǎi)房者倒可以說(shuō)是幸運(yùn)的事了。
二手房市場(chǎng)是個(gè)極為復(fù)雜的市場(chǎng)。一方面，它與新建住房市場(chǎng)、流動(dòng)性情況、貨幣政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策以及整個(gè)資本市場(chǎng)都聯(lián)系密切。當(dāng)前在經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)向好背景下，流動(dòng)性過(guò)剩和資產(chǎn)價(jià)值重估的大潮使得房地產(chǎn)成為積聚財(cái)富并創(chuàng)造財(cái)富的重要載體。
另一方面，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，它還與中國(guó)政府間關(guān)系以及尋租體制等深層制度相連。因而，土地增值稅這類(lèi)的制度微調(diào)除了增加政府的稅收外，很難成為壓垮駱駝的最后一根稻草。（傅勇 復(fù)旦大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心博士)
