住在北京，已被快速上漲的房?jī)r(jià)弄得暈頭轉(zhuǎn)向。擁有一套房子，越來(lái)越成為一種奢求。
2007年有兩個(gè)難題，一是勸人買(mǎi)房；二是勸人別買(mǎi)房。從年初的不買(mǎi)房運(yùn)動(dòng)，到市長(zhǎng)號(hào)召不買(mǎi)房，再到上半年北京住宅開(kāi)盤(pán)整體均價(jià)同比上漲41.5%，深圳上半年房?jī)r(jià)同比上漲超50%，高房?jī)r(jià)帶來(lái)的恐慌更讓買(mǎi)還是不買(mǎi)變得難以抉擇。買(mǎi)房者怕房?jī)r(jià)持續(xù)上漲后出現(xiàn)拐點(diǎn)，一旦套牢難以翻身；不買(mǎi)房者怕房?jī)r(jià)快馬加鞭直上重霄九，現(xiàn)在不買(mǎi)以后再也買(mǎi)不起。
又一次金融危機(jī)？
當(dāng)人們對(duì)10年前的亞洲金融危機(jī)還記憶猶新時(shí)，2007年8月，受美國(guó)次級(jí)房貸市場(chǎng)危機(jī)沖擊，世界各主要股市普遍暴跌。國(guó)際投資大師羅杰斯甚至預(yù)言“這是信貸市場(chǎng)出現(xiàn)的有史以來(lái)最大的泡沫”。
據(jù)媒體報(bào)道，中國(guó)眾多金融機(jī)構(gòu)也因購(gòu)買(mǎi)了這些“次級(jí)房貸債券”而困苦不堪。由于中國(guó)股市的眾多銀行龍頭股都不同程度涉及到美國(guó)次貸危機(jī)，一旦股市危機(jī)爆發(fā)，房產(chǎn)市場(chǎng)也難逃噩運(yùn)。
近日有消息稱(chēng)，銀監(jiān)會(huì)將出臺(tái)政策，要求商業(yè)銀行將房貸首付比例從目前的最低不得低于30%提高到40%-50%。原因之一就是鑒于美國(guó)的次級(jí)房貸危機(jī)，提高個(gè)貸門(mén)檻，減少銀行風(fēng)險(xiǎn)。
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要降溫，房地產(chǎn)呢？
7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，2007年上半年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)11.5%，遠(yuǎn)超政府年初設(shè)定的8%的目標(biāo)�！胺乐菇�(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱”在政治局會(huì)議上被強(qiáng)化為“遏制經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱”。
“而作為占固定投資份額20%左右的房地產(chǎn)必將成為調(diào)控的重心�！鄙缈圃簩�(zhuān)家認(rèn)為。目前商業(yè)銀行暫停二手房按揭、停辦抵押貸款等暗自收緊個(gè)人房貸的做法，顯示出政府即將有所作為。而呼之欲出的征收持有稅將在最大限度上抑制房產(chǎn)投機(jī)需求。
什么樣的需求？
房?jī)r(jià)問(wèn)題終究得服從價(jià)值規(guī)律的支配，任志強(qiáng)的“供求關(guān)系決定房?jī)r(jià)上漲”的理論本質(zhì)上是大實(shí)話。
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌說(shuō)：“對(duì)房子的需求有兩方面，一方面是持續(xù)旺盛的自住性置業(yè)需求，另一方面是勢(shì)不可當(dāng)?shù)耐顿Y性置業(yè)需求。”
國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資所所長(zhǎng)張漢亞認(rèn)為，中國(guó)現(xiàn)在買(mǎi)房的70%是自住型，30%左右是投資性買(mǎi)房。但業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，當(dāng)前的住宅需求有半數(shù)以上來(lái)自投資者而非自住。
提高首付，懸在炒房人頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍
理論上，“租售比”能較客觀地反映房產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。當(dāng)一個(gè)城市的房產(chǎn)價(jià)格迅速上升而房屋租賃市場(chǎng)價(jià)格卻未隨之出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)時(shí)，該市場(chǎng)存在價(jià)格虛高或投機(jī)行為的可能性就大增。
一般認(rèn)為，二手房住宅租售比1:200—240比較合理。而據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年北京多數(shù)地區(qū)租售比已高達(dá)1:300—400間。
置業(yè)專(zhuān)家舒可心認(rèn)為，目前投資性購(gòu)房者大都采用按揭貸款。“現(xiàn)在全款買(mǎi)房沒(méi)什么利潤(rùn)，炒房族大都是按揭買(mǎi)房，等房?jī)r(jià)漲個(gè)兩三成再轉(zhuǎn)手。提高首付對(duì)投機(jī)性買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，是把懸在頭頂上的達(dá)摩克利斯之劍。”舒可心說(shuō)，就算以首付三成炒房，看上去一年的收益率可達(dá)50%左右，但要賺取這樣的盈利，房?jī)r(jià)須持續(xù)上漲。房?jī)r(jià)一旦停止上漲，或微幅上漲，投資者就會(huì)無(wú)利可賺甚至賠錢(qián)。
相信市長(zhǎng)還是市場(chǎng)?
南京算得上為控制房?jī)r(jià)出臺(tái)政策最多、行政干預(yù)市場(chǎng)措施最多、下手最重的城市了。其對(duì)商品房市場(chǎng)實(shí)行了以“政府指導(dǎo)價(jià)”為核心的價(jià)格監(jiān)管制度，但結(jié)果卻事與愿違。
2005年國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，被稱(chēng)為“國(guó)八條”。其中稱(chēng)，對(duì)控制措施不力的地區(qū)，要追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。
2006年5月，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，正式提出后來(lái)被業(yè)內(nèi)簡(jiǎn)稱(chēng)為“國(guó)六條”的《促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施》。同時(shí)包括90 平方米70%、限外令、未封頂樓盤(pán)按揭叫停、經(jīng)適房回購(gòu)等在內(nèi)的涉及國(guó)家九部委，針對(duì)房產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)總數(shù)達(dá)13條的房產(chǎn)調(diào)控政策也在半年內(nèi)接踵而至，目的仍是控制房?jī)r(jià)上漲。
今年年初，廣州市市長(zhǎng)張廣寧擲地有聲地表示，廣州將全力以赴把房?jī)r(jià)壓下來(lái)，“中低收入者如想買(mǎi)房，不用著急，我認(rèn)為房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來(lái)�！�
但不管是“國(guó)八條”、“國(guó)六條”還是張廣寧，都沒(méi)能阻擋住房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)。一路飆升的房?jī)r(jià)讓手里攥著錢(qián)觀望的人們后悔不迭。一些觀望者從2003年等到2007年，直到手中的積蓄從原來(lái)能購(gòu)買(mǎi)120平方米，縮水到60平方米。
2007年，看到房?jī)r(jià)不斷上漲、擔(dān)心買(mǎi)不到房的人越來(lái)越多。在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲后，恐慌性購(gòu)房跡象漸現(xiàn)。
但非理性的購(gòu)房會(huì)好嗎？“不買(mǎi)房運(yùn)動(dòng)”發(fā)起者鄒濤在《“不買(mǎi)房行動(dòng)”致全體市民的公開(kāi)信》中寫(xiě)道：“即使假設(shè)月收入達(dá)7000元，按揭購(gòu)買(mǎi)一套90平方米的住房，以均價(jià)8000元計(jì)算，總價(jià)70萬(wàn)元，15年按揭，每月負(fù)擔(dān)3000多元按揭支出。15年家庭實(shí)際的利息支出將達(dá)176000元�！�
顯然，越來(lái)越多的人已感覺(jué)到，在非理性的消費(fèi)下，自己的幸福正被高燒的房?jī)r(jià)、沉重的房貸偷走。
房?jī)r(jià)狂漲的最關(guān)鍵后果是打掉了大部分的真實(shí)需求，而真實(shí)需求才是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的最堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。這個(gè)循環(huán)主動(dòng)或被動(dòng)被校正的時(shí)間應(yīng)該不遠(yuǎn)了。(張育群 王瑜)
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