房地產(chǎn)調(diào)控政策總體取向已十分明朗，將突出商品房的自住消費(fèi)功能，投資功能將受到抑制；商品房投資炒作最終要受市場(chǎng)實(shí)際需求制約，租金和房?jī)r(jià)的嚴(yán)重背離已是投資買房的最基本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；高價(jià)位的商品房面臨變現(xiàn)的困難。
據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的調(diào)查結(jié)果，今年8月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比、環(huán)比均上漲。同比上漲8.2%，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲9.0%；環(huán)比上漲1.5%。經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格同比分別上漲3.1%、9.3%和10.0%。8月份二手住房銷售價(jià)格同比上漲7.9%，環(huán)比上漲2%。近來(lái)國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格普遍上漲，原因雖然多樣，但重要原因之一是今年以來(lái)股市財(cái)富效應(yīng)和近期部分資金從股市撤出進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，抬高了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，并推高商品房?jī)r(jià)格上漲。而鑒于目前商品房市場(chǎng)已與幾年前不同，大部分商品房?jī)r(jià)值潛力已經(jīng)充分挖掘，整個(gè)政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、住房心理、投資理念等都在發(fā)生變化，僅靠商品房的區(qū)域性、稀缺性并不能支持其價(jià)格過(guò)猛上漲，對(duì)于已經(jīng)充分挖掘價(jià)值潛力的商品房，未來(lái)價(jià)格還會(huì)出現(xiàn)調(diào)整和階段性下跌，這在2005年末和2006年已經(jīng)出現(xiàn)。所以目前商品房投資或炒房風(fēng)險(xiǎn)較大，主要有三大風(fēng)險(xiǎn)：
一、政策性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是政策面和宏觀調(diào)控重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域。調(diào)控政策總體取向已經(jīng)十分明朗，將突出商品房的自住消費(fèi)功能，投資功能將受到抑制。由于房地產(chǎn)涉及廣大群眾的根本利益，對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要影響，所以，房地產(chǎn)必將成為宏觀調(diào)控目標(biāo)之一。從政策取向判斷，住房的投資功能決不會(huì)受到鼓勵(lì)，而只能是適度的，投機(jī)更要受到打擊。從以往調(diào)控政策變化看，有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的認(rèn)識(shí)不斷提高，調(diào)控政策逐步完善，調(diào)控手段多樣。從調(diào)控趨勢(shì)看，我國(guó)房地產(chǎn)資源配置將存在政策性住房和商業(yè)化市場(chǎng)化兩種配置形式并存的局面，以滿足多層次需求。政策性住房主要針對(duì)低收入群體，商業(yè)化和市場(chǎng)化的配置主要滿足中高收入群體。目前，對(duì)于商品房投資需求的控制和打擊投機(jī)需求，增加投資成本，壓縮投資收益率(包括租金收益)是主要思路之一。為使房地產(chǎn)調(diào)控制度長(zhǎng)效化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和調(diào)控很可能從目前的行政命令，上升到法律層面。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理政策和制度，一方面將不斷增加適合廣大中低消費(fèi)群體需求的供給，也會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求，增加高品質(zhì)商品房數(shù)量，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將不斷優(yōu)化；另一方面將更加支持自用型消費(fèi)和梯度式改善型消費(fèi)。這些措施都將不斷改善市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，對(duì)價(jià)格起到平抑作用。就當(dāng)前看，投資買賣和炒房者的政策性風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在三方面：一是信貸政策的變化。在貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和宏觀調(diào)控政策的大背景下，加上美國(guó)次級(jí)債務(wù)危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，銀行對(duì)個(gè)人住房信貸政策在近期和未來(lái)一段時(shí)期會(huì)不斷趨緊，尤其對(duì)多套住房投資者的信貸控制會(huì)更加嚴(yán)格。運(yùn)用信貸杠桿進(jìn)行商品房買賣投資的難度會(huì)愈來(lái)愈大。第二是“增控逼存”政策進(jìn)一步增強(qiáng)。如嚴(yán)控新增土地、盤活存量用地、打擊“捂盤惜售”等政策，上海近期規(guī)定3萬(wàn)平方米以下新樓盤須一次預(yù)售，業(yè)內(nèi)人士表示，這是防止開(kāi)發(fā)商捂盤最具實(shí)質(zhì)性的一招，由此市場(chǎng)供給將快速增加。所以，隨著2006年“國(guó)六條”《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》、國(guó)土資源部《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》等有關(guān)政策的深入落實(shí)，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和預(yù)期都會(huì)發(fā)生積極變化。三是交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)限制政策逐步增強(qiáng)。如稅收政策對(duì)持房者和交易成本的影響，對(duì)第二套房購(gòu)買對(duì)象限制等，如有的地區(qū)限制外籍人士購(gòu)買第二套和多套商品房等政策，這些政策對(duì)市場(chǎng)需求和交易具有一定的抑制作用。
二、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。商品房投資炒作最終要受市場(chǎng)實(shí)際需求制約，租金和房?jī)r(jià)的嚴(yán)重背離已是投資買房的最基本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。投資和炒作商品房的獲利前提是市場(chǎng)良好預(yù)期，普遍看好市場(chǎng)價(jià)格上漲，市場(chǎng)租金價(jià)格合理，具有投資回報(bào)的機(jī)會(huì)。在數(shù)年前市場(chǎng)價(jià)格尚未充分挖掘情況下，市場(chǎng)的確給投資和炒房者帶來(lái)了較大的獲利機(jī)會(huì)。但目前市場(chǎng)需求已發(fā)生顯著變化，需求受到多種因素影響：一是租金收益和投資價(jià)格嚴(yán)重背離，已不具備投資的吸引力。有機(jī)構(gòu)測(cè)算，按照上海市7、8月份二手房的價(jià)格水平，中高檔商品房租金收益僅為年5%左右，而且據(jù)業(yè)內(nèi)分析已經(jīng)相當(dāng)不容易。二是利率風(fēng)險(xiǎn)。目前央行進(jìn)入加息期，未來(lái)會(huì)增加住房需求成本，尤其是高價(jià)房和貸款數(shù)量較大的商品房，利率上升會(huì)增加不小的成本。三是其他投資的替代效應(yīng)。金融投資渠道不斷拓寬，投資產(chǎn)品不斷豐富，良好的收益率和穩(wěn)健性將產(chǎn)生較大的替代效應(yīng)。相比之下，商品房投資受市場(chǎng)實(shí)際購(gòu)買力、租金市場(chǎng)，房屋的維護(hù)成本、交易轉(zhuǎn)讓成本和政策性風(fēng)險(xiǎn)等制約，收益性、流動(dòng)性都較幾年前有明顯下降。
三、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。高價(jià)位的商品房面臨變現(xiàn)的困難，多套購(gòu)房者容易遭受資金鏈斷裂而被迫平價(jià)和低價(jià)出售的風(fēng)險(xiǎn)。商品房變現(xiàn)比較順利需要一些基本條件，如市場(chǎng)預(yù)期普遍看好、銀行信貸轉(zhuǎn)讓和申請(qǐng)貸款相對(duì)寬松、交易環(huán)節(jié)政策限制較少且成本較低等。目前情況下，高價(jià)房變現(xiàn)并非容易。一是股市效應(yīng)對(duì)短期商品房?jī)r(jià)格上漲的刺激作用是有限的，未來(lái)商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)受政策、租金、購(gòu)買者承受能力等影響存在許多不確定性，投資商品房存在被套的可能性；二是隨著銀行貸款成本的增加和租金收益率的限制，投資的商品房債務(wù)壓力和負(fù)擔(dān)會(huì)不斷增加，投資者面臨收支缺口無(wú)法平衡的可能性增加。尤其是購(gòu)買多套商品房的投資客，一旦收支缺口難以平衡，銀行貸款難以及時(shí)償還，資金鏈斷裂的潛在風(fēng)險(xiǎn)會(huì)立刻顯現(xiàn)，屆時(shí)將使投資者被迫以不合理的價(jià)格出售商品房遭受損失。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海中心城區(qū)二手房8月份房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)高達(dá)15%，但由于提價(jià)幅度過(guò)高，整個(gè)市場(chǎng)成交速度放緩，這是市場(chǎng)不接受目前價(jià)格過(guò)快上漲的結(jié)果。事實(shí)上，脫離實(shí)際需求，尤其是自住性需求和租金承受能力房?jī)r(jià)是難以持久支撐的。(張望 作者為上海銀監(jiān)局副研究員、博士）
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