現(xiàn)在房地產(chǎn)界普遍抱有樂觀的情緒，未來十年，中國將出現(xiàn)市值超過一萬億元的房地產(chǎn)企業(yè)就是這種樂觀情緒的具體表現(xiàn)。我認(rèn)為，在房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)繁榮了幾年之后，我們更應(yīng)考慮的是居安思危，在繁華中看到可能出現(xiàn)的風(fēng)險，并防患于未然。
從全球房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗來看，因為房地產(chǎn)業(yè)的地域性強，一般房地產(chǎn)公司都是在熟悉的城市內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，中國房地產(chǎn)開發(fā)初期的情況也是這樣。但受現(xiàn)在房地產(chǎn)股票市場看好的影響，許多國內(nèi)上市的房地產(chǎn)公司具備了一定的規(guī)模，手頭有了足夠的現(xiàn)金，他們開始跨地域發(fā)展，大規(guī)模儲備土地，這是經(jīng)濟和房地產(chǎn)高潮時期的做法。尤其是大規(guī)模儲備土地后，要將這些土地轉(zhuǎn)換成上市公司的利潤，需要很辛苦和漫長的過程，還需要有好的設(shè)計、規(guī)劃、建設(shè)、銷售和穩(wěn)健的財務(wù)管理等環(huán)節(jié)，才能把投入這些土地的錢變成利潤。
在最近幾個城市土地招拍掛的過程中，開發(fā)商的勇氣越來越大，招拍掛拿地的樓面價已經(jīng)趕上甚至超過了周邊的房價。這些房地產(chǎn)公司絕大多數(shù)拿到土地后囤積起來，并美其名曰“土地銀行”：他們拿到地并不急于開發(fā)，而是等著土地升值，去獲取利益。這種現(xiàn)象在最近兩個月越演越烈，一些房地產(chǎn)公司的土地儲備成倍上升。在這種情況下，政府供應(yīng)再多的土地，都被開發(fā)商囤積起來，市場上房子的供應(yīng)量仍然會很少。政府只有嚴(yán)格執(zhí)行法律，兩年不開發(fā)的土地?zé)o償收回，才能遏制開發(fā)商瘋搶土地、囤積土地的現(xiàn)象。但遺憾的是，許多地方政府并沒有這樣做，這種瘋搶土地的風(fēng)氣在蔓延，開發(fā)商囤積土地的膽子也越來越大。
其實，房價上漲不光是北京、上海這些中國城市居民關(guān)心的問題，今年暑假我在歐洲轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)，那里許多城市的年輕人，也在關(guān)心房價問題。越是國際化的城市這種情緒越強烈。不同的是，在倫敦，年輕人認(rèn)為國際化的發(fā)展，外國人來了，就把他們從城區(qū)趕走了，他們的收入購買不起市中心房子了。但是，很少聽到有人埋怨開發(fā)商的。法國一些城市的情況和人們的情緒也大多如此。
房地產(chǎn)行業(yè)下一步可能發(fā)生什么樣的變化，存在哪些風(fēng)險？我想有三方面：一是小產(chǎn)權(quán)的業(yè)主(相當(dāng)于業(yè)主，就是購買了小產(chǎn)權(quán)房的城里人)，面臨著法律無法保護他們房子的風(fēng)險。二是房地產(chǎn)股市盈率太高，對持有超過100倍市盈率房地產(chǎn)股的股民，存在著風(fēng)險。三是一些房地產(chǎn)公司不顧法律的規(guī)定，大量囤地。在國家土地供應(yīng)緊張、房價大漲的情況下，政府只能啟動“兩年不開發(fā)土地?zé)o償收回”的法律，這些公司將面臨著風(fēng)險。(作者：SOHO中國董事局主席潘石屹 整理：柯鵬)
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