近幾天，廣州市房管局在其網(wǎng)站公布了《廣州市經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施辦法(試行)》，公開征求公眾的意見。
新辦法有了新的調(diào)整，如將購房的對(duì)象定為低收入家庭，而不是過去的中低收入家庭；申購條件方面，增加了一個(gè)“硬性指標(biāo)”——家庭人均資產(chǎn)凈值低于11萬元；在租售轉(zhuǎn)讓方面，規(guī)定經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)為有限產(chǎn)權(quán)，不得出租、出借，5年內(nèi)不得上市交易(以前的規(guī)定是2年)，5年后賣房收益的80%必須上交市財(cái)政。這些新的規(guī)定，較好地體現(xiàn)了經(jīng)適房應(yīng)有的性質(zhì)和功能，是向其本位回歸的體現(xiàn)。
我國的經(jīng)適房計(jì)劃開啟于1994年，十多年來為中低收入家庭提供了上千萬套經(jīng)適房。但中間也走了彎路，出現(xiàn)過不少問題，如戶型面積控制不嚴(yán)、認(rèn)購對(duì)象甄別困難、交易管理滯后等。某些地方把面積一擴(kuò)再擴(kuò)，有的多達(dá)一百多、二百多平方米，經(jīng)適房變成“豪宅”；有人開著“寶馬”認(rèn)購，有人買后用于出租，有人住進(jìn)后又買了第二套住房，有的轉(zhuǎn)手賣出謀利，凡此種種，表明原有經(jīng)適房制度的確存在漏洞。
為了糾偏，2004年建設(shè)部等部門專門出臺(tái)了經(jīng)適房管理辦法，各地又據(jù)此陸續(xù)制訂了實(shí)施辦法。如這次廣州把認(rèn)購經(jīng)適房的對(duì)象鎖定為低收入家庭，我認(rèn)為這樣的界定清楚、切實(shí)可行。過去涵蓋中等收入家庭，太過寬泛，超過公共財(cái)力承載的限度，模糊了保障房與商品房的界限�，F(xiàn)在明確經(jīng)適房是由政府提供的具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，其最大特點(diǎn)一是經(jīng)濟(jì)性，二是適用性。經(jīng)濟(jì)性指價(jià)格或收費(fèi)低廉，讓低收入者承受得起；適用性指戶型面積不能太大，適合低收入家庭的需要。要講寬敞舒適的話，對(duì)不起，那屬于商品房范疇，得走市場(chǎng)路線。又如賣房收益的80%須交公(有的地方定為55%)，也是體現(xiàn)其保障性的措施，還能在一定程度上抑制投機(jī)。
為了強(qiáng)化保障功能，我認(rèn)為經(jīng)適房應(yīng)考慮細(xì)分為兩種，一種賣，一種租。租的經(jīng)適房比兼租房面積大些，租金也高些，滿足部分低收入者的需要，這部分人經(jīng)濟(jì)能力比特困戶強(qiáng)些，但又達(dá)不到買房的程度，宜用租賃型經(jīng)適房的辦法解決。假定經(jīng)適房面積60平方米、每平方米5000元，買一套也得30萬元，相對(duì)市場(chǎng)價(jià)已很優(yōu)惠，但對(duì)人均年收入只有八九千元的家庭來說，三口之家不吃不喝也得十多年才付得起。記得建設(shè)部一位官員曾說過，以租代售是經(jīng)適房發(fā)展的方向。我以為其觀點(diǎn)有一定的道理，至少在現(xiàn)階段，經(jīng)適房宜租售并舉，而非只有賣出一途。
與此相關(guān)的，是要建立經(jīng)適房的退出機(jī)制。作為保障性住房，符合條件的應(yīng)當(dāng)給予保障，不符合條件的就當(dāng)退出。某個(gè)家庭拿到經(jīng)適房后，若經(jīng)濟(jì)條件好轉(zhuǎn)、收入增加了，超過低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)，按理應(yīng)把經(jīng)適房退回，轉(zhuǎn)給真正的低收入家庭，這才符合動(dòng)態(tài)管理的原則。否則，經(jīng)適房存量無法盤活，只能靠增量解決，勢(shì)必影響到其解決的速度和進(jìn)度。(朱江平)
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