十一前夕，央行、銀監(jiān)會突發(fā)而出的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，澆冷了房市黃金周銷售的憧憬。全國各地的房市幾乎都顯得有些熱張羅冷收場。
據(jù)悉，上海在長假期間舉行的為期四天的房地產(chǎn)秋季展示會上，4～6日三天的交易總量只相當于節(jié)前9月28日一天的規(guī)模。而之前漲勢如虹的北京和深圳，黃金周期間更是門可羅雀：深圳在十一期間最低單日新房成交量僅6套，北京則出現(xiàn)了退房情況。
毋庸置疑，房貸新政的確在一定程度上澆冷了樓市非理性的供需兩旺假象。雖然新政還需更多細則來加以細化和規(guī)范，但對第二套按揭房提高首付比例和貸款利率，商業(yè)用房購房貸款首付比例不低于50%、期限不超過10年，以及禁止加按揭和要求只能對主體結(jié)構(gòu)已封頂住房進行住房按揭等等，確實在客觀上打擊了房市中的一些非理性投機行為，緩解了房價泡沫過度膨脹的風險。
新政為何能初見成效
當前的房貸新政與2003年央行孤軍奮戰(zhàn)而出的121號文件所規(guī)范的內(nèi)容實際上大同小異。然而，為何其效果目前看來要顯著好于之前的121號文件？筆者認為，原因可能出自以下幾個方面：
首先，當前的房貸新政在出臺時機上顯得恰逢其時，房貸新政契合了當前市場的訴求。即當前的房貸新政是應(yīng)市場需求而生，并反過來對市場進行了前瞻性的指導(dǎo)。事實上，在央行、銀監(jiān)會出臺房貸新政之前，在市場中，過去相當穩(wěn)固的金融機構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)商的利益同盟軍已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的裂縫。當時建行出臺的相關(guān)研究報告已經(jīng)直接警示出房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風險隱患所在。對銀行來講，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風險一方面體現(xiàn)在目前趨增的房貸壞賬損失和違約率，另一方面則是不斷膨脹的房價泡沫與較低的按揭成數(shù)，使得房價泡沫風險過度地向銀行系統(tǒng)聚集，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風險敞口越來越大。另外，過高的開發(fā)貸款和不斷高企的開發(fā)商資產(chǎn)負債比率也威脅著銀行系統(tǒng)的資產(chǎn)質(zhì)量。
其次，央行征信系統(tǒng)覆蓋率和覆蓋范圍的不斷擴展為當前的房貸新政及其他后續(xù)的調(diào)控政策效用的發(fā)揮提供了一定程度的保障。之前的樓市調(diào)控政策由于信息不對稱而被不同程度地架空。如限制投機炒房的政策，由于缺乏統(tǒng)一的個人征信系統(tǒng)，在實際操作中往往是掛一漏萬，最終由于可操作性不高而夭折。時至今日，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風險意識在不斷提高，在客觀上有利于豐富和完善央行征信系統(tǒng)的內(nèi)容；而日趨成熟的征信系統(tǒng)，也為商業(yè)銀行貫徹房貸新政提供了更富操作性的平臺。筆者認為，倘若各商業(yè)銀行認真填充央行的征信系統(tǒng)，并依靠該系統(tǒng)來鑒別房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風險，當前的房貸新政將完全可以走出121號文件的宿命而在某種程度上發(fā)揮出其效用。
再次，美國的次貸風險對中國銀行系統(tǒng)和房地產(chǎn)系統(tǒng)的風險警示效應(yīng)。美國的次貸風險雖然對中國市場的直接影響要相對有限，但對中國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的間接影響卻更富警示性。顯然，從某種程度上講，正是發(fā)生在美國的次貸風險使得中國銀行系統(tǒng)和管理層開始高度警惕和審視中國房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)中存在的風險隱患。
配套政策應(yīng)釜底抽薪
不過，需要指出的是，十一黃金周央行等部門出臺的房貸新政在樓市的降溫效應(yīng)雖然已然顯現(xiàn)，但仍然不甚牢固。
一方面，當前房地產(chǎn)市場在初始設(shè)計中存在的制度和市場缺陷仍然沒有得到有效改善。地方政府與開發(fā)商這一利益同盟軍的格局目前仍未能打破，地方政府仍然把持著土地一級市場，土地財政問題仍然十分嚴重；因此，要建立和完善更加市場化的房地產(chǎn)市場，就要打破地方政府與房地產(chǎn)開放商間形成的利益共同體；即在不斷完善的《物權(quán)法》下，引導(dǎo)地方政府走出土地市場。同時，為緩解地方政府過度依賴土地財政，要進一步合理劃分中央和地方的財權(quán)與事權(quán)，并適當?shù)卦试S地方政府發(fā)債來籌集本地基礎(chǔ)建設(shè)所需資金，發(fā)展多層次的公共產(chǎn)品投資體系。另一方面，不斷完善央行征信系統(tǒng)，打通征信系統(tǒng)、工商稅收信息系統(tǒng)、房產(chǎn)交易信息系統(tǒng)等的部門藩籬，完善個人和企業(yè)信用信息系統(tǒng)。
另外，還需要特別指出的是，當前各地政府公共服務(wù)系統(tǒng)、教育系統(tǒng)等過度與房產(chǎn)等不動產(chǎn)掛鉤的制度安排實際上正是制造剛性需求的主要罪魁禍首。目前大部分城市的教育系統(tǒng)都需要以房產(chǎn)為銷售基本教育的前提，居民沒有房產(chǎn)難以甚至無法享受國家最基本的義務(wù)教育。這種不合理的城市公共產(chǎn)品和服務(wù)與房產(chǎn)掛鉤的制度設(shè)計，不僅使得公共服務(wù)和產(chǎn)品無法公平、合理且科學地分配，而且也增加了居民住房消費的剛性需求。顯然，取消這些不合理的制度安排對構(gòu)建完善健全的房地產(chǎn)市場的效用不容忽視。
總之，擠壓當前的房價泡沫，不僅需要加強和完善調(diào)控政策的力度和可操作性，加強調(diào)控政策的組合協(xié)調(diào)性；還要對諸如把公共產(chǎn)品和服務(wù)與房產(chǎn)掛鉤等一系列不公平合理政策進行清理，切斷地方政府與開發(fā)商的利益同盟，才可達到治標治本，營造一個健康和諧的房地產(chǎn)市場的最終目的。
□劉曉忠(北京普藍諾研究院研究員)
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