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在國家貨幣從緊政策的影響下，對銀行甚為倚重、高負(fù)債運營的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)明顯感受到了壓力。另一方面，監(jiān)管部部門暫停房企IPO和再融資的傳聞，更是讓房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場走入低谷。
在IPO暫停5個月之后，房企近期開始重新登陸資本市場。證監(jiān)會放行濱江房產(chǎn)的IPO申請，恒大地產(chǎn)本月底即將在港掛牌。而與此同時，多家商業(yè)銀行亦表示，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款并沒有實施“一刀切”的拒貸政策，而是對符合有關(guān)信貸政策的優(yōu)質(zhì)企業(yè)的項目給予貸款款支持。
房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題更成為兩會熱議的焦點。全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長郭松海日前接受本本報采訪時表示，“國家搞緊縮銀根政策也應(yīng)區(qū)別對待，對于中低收入家庭住房項目的貸款額度，不應(yīng)加以收縮，可以適當(dāng)放寬�！倍袊鐣茖W(xué)學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海則認(rèn)為，當(dāng)前的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)需要重組，“應(yīng)該引入更多的非營利性主體”。房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該是以家庭自主的、非經(jīng)濟的、政府組織的為主。房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的主體應(yīng)該是非盈利的，盈利的應(yīng)只占約20%.
房價與從緊貨幣政策聯(lián)動
“這兩年房價漲得已喪失理性，我們的房價趕上美國了”，兩會期間，政協(xié)委員、中國社會科學(xué)院學(xué)部委員李崇富的發(fā)言引起了大家的關(guān)注。
李崇富算了筆賬，北京四環(huán)內(nèi)外，新樓盤沒有1.6萬元/m2以下的，二手房也得1.3萬元左右，買一套80平米的房，最少要100多萬。按照“陽光工資”計算，一個科級干部也要用25年工資來還。
房價過高已經(jīng)是不爭的事實，降價是民心所向。近來京廣深部分城市傳出了降價的聲音，由此對于房價拐點是否來臨各方爭論不休。
“我的觀點是房價會在一個合理的區(qū)間波動，降也是降很小的幅度，漲也漲不到哪兒去�！比珖䥇f(xié)委員郭松海表示。
事實上，出現(xiàn)房價下降的跡象和國家實行從緊的貨幣政策直接相關(guān)。自二套房貸款新政出臺，廣州、深圳等部分城市的樓市出現(xiàn)了調(diào)整，成交量大幅萎縮，觀望氣氛濃厚。如深圳國土資源與房產(chǎn)管理局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月13日-20日深圳新房成交158套，日均成交20套。這一數(shù)據(jù)低于1月份的平均水平，也低于去年12月的水平。民眾期望這一次的博弈能出現(xiàn)與以往不同的結(jié)果。
國家發(fā)改委對外經(jīng)濟研究所所長張燕生表示，“我認(rèn)為核心問題還是從緊的貨幣政策在資產(chǎn)價格方面能不能奏效。如果能奏效，拐點就到了。否則，拐點還沒到�！�
房企應(yīng)對融資難措施有限
國家的貨幣從緊政策、銀行壓縮貸款的行為對于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流提出了嚴(yán)峻的考驗。據(jù)了解，此前，房地產(chǎn)金融市場基本處于起步階段，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)都是從銀行那里獲得資金，然后通過銷售回籠資金、償還借款，相關(guān)的金融產(chǎn)品很少。
中原深港研究中心總監(jiān)張偉表示，房地產(chǎn)開放商對于目前的融資難問題，應(yīng)對措施是很有限的。過去他們?nèi)谫Y不過兩種手段，第一，通過銀行貸款；第二，如果是上市公司就利用增發(fā)股票圈錢，如果不是上市公司，那要么將蓋好的房子降價賣出，要么并購合作，除此之外沒有更好的辦法。
而就在兩會召開之前的幾天，濱江房產(chǎn)IPO和華發(fā)股份配股申請獲得了證監(jiān)會發(fā)審委的批準(zhǔn)，這是2007年10月證監(jiān)會暫停對房地產(chǎn)企業(yè)A股融資審核工作后房企IPO的重新啟動。由此也引發(fā)了對證監(jiān)會放松房地產(chǎn)企業(yè)融資的種種猜測。
“證監(jiān)會開了一個口子，但是不知道能開多大。我個人認(rèn)為，要開也是適度放開�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇如是表示。其認(rèn)為，還要繼續(xù)關(guān)注證監(jiān)會的行為。顯然這還不能表明監(jiān)管層會放松審核力度，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的拓寬仍然面臨著諸多障礙。
曹建海則尖銳地指出，“越融資開發(fā)商屯的地越多。當(dāng)前IPO停止也是因為如此，IPO不停，所有的土地都會被開發(fā)商圈走，IPO是絕對不能放開的�！�
中原深港研究中心總監(jiān)張偉則表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)融資難的癥結(jié)不應(yīng)歸于信貸緊縮政策，其根源在于過去的開發(fā)模式有問題。開發(fā)商把過多的精力投入到融資圈地、施工企業(yè)承包、資金使用技巧等方面，過分依賴資金的現(xiàn)象嚴(yán)重。另外一方面，由于房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金比率低，大多依賴銀行貸款，負(fù)債率普遍很高。“據(jù)我了解大多數(shù)負(fù)債率達到了80%-90%，甚至100%的也有。而對于房地產(chǎn)市場成熟的香港來說，他們的負(fù)債率普遍在30%以下。”
委員建議宏調(diào)區(qū)別對待
郭松海對記者表示，國家對于房地產(chǎn)市場是要加緊調(diào)控，調(diào)控主要針對高檔商品房、別墅以及部分商用地產(chǎn)。
在這種情況下，房企的游戲環(huán)境已發(fā)生了變化，資本實力和資金運作能力逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭要素。王超斌表示，“這種宏觀環(huán)境其實是一次大浪淘沙，那些資金實力不足、靠關(guān)系發(fā)展的中小企業(yè)要被淘汰�！�
郭松海表示，“房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源應(yīng)該是很多元化的，部分上市公司直接在市場上融資，有些和外資企業(yè)聯(lián)合搞開發(fā)，和一些基金聯(lián)合開發(fā)。而國家緊縮銀根也應(yīng)該區(qū)別對待，對中低收入家庭住房的貸款項目，不應(yīng)該加以收縮，而應(yīng)該適當(dāng)放寬，主要是如何鑒別它是普通商品住房還是高檔商品住房�！惫珊１硎荆鶕�(jù)總理的報告，保障改善民生的房地產(chǎn)項目應(yīng)該得到政府的支持，在貸款上區(qū)別對待。
而張偉則表示，“隨著政府住房保障系統(tǒng)的越來越完善，市場會分流很大一部分需求，房地產(chǎn)開發(fā)市場將發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變。一方面政府的保障住房制度解決的是居民問題，保障住房的價格比較低，能夠保證居民有房住但不一定有產(chǎn)權(quán)。而商品房雖然價格相對高一些，但是那些有錢有能力的人能夠承受，同時他們擁有產(chǎn)權(quán)。未來的商品房對準(zhǔn)的就是高收入人群、高端的客戶。所以以后的房地產(chǎn)價格不取決于壟斷，而是取決于市場是否已經(jīng)被劃分清楚�！�
上海社科院房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任陳則明亦表示，未來的宏觀調(diào)控政策應(yīng)該分類對待，對于別墅等高檔建筑應(yīng)加強控制，對于普通居民住房和保障性住房要增加供給。(統(tǒng)籌：本報記者 劉斌 撰文：本報記者 王海艷 戎明邁 實習(xí)生 王婉婷 沈琦)
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