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　　近日,央行、財(cái)政部針對樓市出臺一系列新的宏觀調(diào)控政策綱領(lǐng)。記者采訪了“偉嘉安捷”的專業(yè)顧問，請他們針對“七套新政策組合拳”逐一給讀者進(jìn)行解釋和分析。

　　政策條款：人民銀行決定自2008年10月27日起，金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　專家解讀：就北京地區(qū)而言，從房屋住宅一、二級市場來看，在房地產(chǎn)市場價(jià)格高企時一手房市場相較于二手房市場更容易受到投資者的青睞，存在的投資成分也較大。而住宅二級市場由于其現(xiàn)房的特殊性，多數(shù)購買人群以個人或家庭為單位的自住型購房群體居多。所以，此次央行針對這部分群體明確了最低首付款比例調(diào)整為20%，充分保障了中低收入購買群體的利益。

　　政策條款：人民銀行決定自2008年10月27日起，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　專家解讀：此次央行決定擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度的好處在于，更好地為居民購買普通住房提供金融貸款方面的支持，尤其對于符合貸款條件的自住購房群體，貸款買房可以從享受優(yōu)惠利率下浮15%的基礎(chǔ)上擴(kuò)大到30%，使得手頭稍有拮據(jù)的購房人也能夠貸款買房。

　　政策條款：對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持；對非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高。

　　專家解讀：央行在這次政策中對普遍住房與非普通住房給予了新的定義，從這一點(diǎn)來看，央行下一步的金融調(diào)控中二套房貸政策有望適度改革，恢復(fù)借款人信心，穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展。

　　政策條款：人民銀行將商業(yè)性個人住房最低首付款比例調(diào)整為20%的同時，要求金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人購房實(shí)際情況、信用記錄及還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素，審慎地確定首付款比例，體現(xiàn)對不同風(fēng)險(xiǎn)貸款予以區(qū)別對待的原則。

　　專家解讀：央行在適度調(diào)整房地產(chǎn)金融政策時對放貸風(fēng)險(xiǎn)控制也愈加嚴(yán)格，尤其要求對借款人個人信用資質(zhì)審核方面從嚴(yán)審視，強(qiáng)化金融監(jiān)管制度與執(zhí)行力度，有效地防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)合理引導(dǎo)居民購房消費(fèi)，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的平穩(wěn)與穩(wěn)定增長的目標(biāo)。

　　政策條款：對于已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分，其利率調(diào)整主要取決于兩個因素：一是金融機(jī)構(gòu)對借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否屬于普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合評估；二是貸款合同對于貸款利率調(diào)整方式的約定。

　　專家解讀：自降息后對于已經(jīng)貸款的借款人來說，最為關(guān)心的問題就是新的稅率時間如何計(jì)征。一般央行在與借款人簽署貸款協(xié)議中，借款人通常都會選擇從固定日開始調(diào)整，也就是從下一年度的1月1日起進(jìn)行調(diào)整�，F(xiàn)在，從央行新出臺的政策來看，對于新的貸款利率計(jì)征時間調(diào)整更為靈活，便于金融機(jī)構(gòu)的自行管理，且很大程度上方便借款人自主調(diào)整。

　　政策條款：下調(diào)個人住房公積金貸款利率，其中，五年期以下(含)由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%，分別下調(diào)0.27個百分點(diǎn)。

　　專家解讀：央行進(jìn)入降息通道后，對于公積金貸款政策給予更大的優(yōu)惠，每一次下調(diào)商業(yè)個人住房貸款基準(zhǔn)利率的同時也會下調(diào)住房公積金的貸款利率，利率上的優(yōu)惠促使越來越多的借款人在貸款買房時更加傾向于住房公積金貸款。

　　政策條款：財(cái)政部10月22日宣布，從11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

　　專家解讀：以往買賣雙方在二手房交易環(huán)節(jié)中所要交納的稅費(fèi)要超過總房款的10%左右，而在存量房市場持續(xù)走高階段，這部分稅費(fèi)業(yè)主一般都會加入總房價(jià)當(dāng)中轉(zhuǎn)嫁給買方造成人為的哄抬房價(jià)。現(xiàn)在，財(cái)政部將存量房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中的印花稅、土地增值稅減除，使購房人在交易稅費(fèi)環(huán)節(jié)節(jié)省不小的開支，更加有利于普通百姓購房。同時，90平方米及以下普通住房契稅稅率的暫統(tǒng)下調(diào)也為刺激樓市消費(fèi)需求帶來更多信心。(徐曼）