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　　2010年，有關(guān)房子的那些選擇題

　　一、2010年你會買房嗎？

　　A、買，現(xiàn)在的價格還可以 B、堅決不買，等待C、觀望，看看后市如何 D、不關(guān)心樓市

　　-參考資料：樓市開年迷局

　　2009年房地產(chǎn)市場的逆市上揚出乎了不少人的意料，但事實上2008年積累了一定程度的購房需求卻意外地憑借應(yīng)對金融危機釋放出來。中國經(jīng)濟走出泥淖之后，如此離譜的房價結(jié)合收入分配不合理顯得格外扎眼。工資“被增長”和“蝸居”成為年度熱詞。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強認(rèn)為，導(dǎo)致2009年房價快速上漲的原因比較多，首先，去年國家出于刺激經(jīng)濟整體的需要，對住房消費采取了一系列鼓勵支持的措施。這個政策調(diào)整和2008年相比，是完全相反的一個調(diào)整方向。在一系列政策影響之下，無論是貸款利率、貸款程度和稅費的減免，都讓樓市走向回暖。此外，房價的快速上漲，離不開土地市場回暖的因素，地價因素和房價上漲形成互相推動的內(nèi)在關(guān)系。

　　2010年開年，隨著去年“國四條”和年初“國十一條”的陸續(xù)出臺，各地也推出了一系列“地方版”的房地產(chǎn)調(diào)控政策，北京、上海、廣州、深圳等城市紛紛出臺配套政策，對樓市念起“緊箍咒”。尤其是北京版的“十一條”，被認(rèn)為是近期最為嚴(yán)厲的地產(chǎn)調(diào)控政策，且被廣泛理解為兩會對于房地產(chǎn)政策總體方向的信號。

　　受此影響，各地銀行信貸迅速收緊，一向把信貸政策當(dāng)成樓市風(fēng)向標(biāo)的購房者也開始了觀望，春節(jié)前后，上海深圳等地樓市急速降溫，各地樓市交易量急劇下滑。

　　如此迅即的變化令虎年樓市走向成謎，全國兩會被寄予厚望，業(yè)內(nèi)人士也預(yù)計，兩會有望成為今年樓市行情的分水嶺。

　　二、今年房價還會漲嗎？

　　A、仍會繼續(xù)上漲 B、上漲，但是幅度不會太大了C、應(yīng)該會出現(xiàn)一定程度的下降 D、說不清楚

　　-參考資料：觀望會持續(xù)多久？“從來沒有踩對過點，人家說觀望我也觀望，等我要動手的時候，房價早已經(jīng)上來了。”石家莊市民趙普云告訴記者，樓市走向顯然已經(jīng)成為一個普通購房者難以摸準(zhǔn)的虛線，在購房者和房地產(chǎn)商的博弈過程中，前者往往處于弱勢地位。

　　全國政協(xié)委員、中國東方資產(chǎn)管理公司總裁梅興保在參加和訊網(wǎng)與本報聯(lián)合專訪時表示，房價已經(jīng)穩(wěn)住，預(yù)計大城市房價將會出現(xiàn)較大幅度下降，由于有刺激政策的支撐，二線中等城市房價下跌的可能性不大，總體而言，今年的房價變動將趨于合理。

　　但是，2009年房地產(chǎn)市場的火爆讓開發(fā)商兜里“不差錢”，在等待政策起效的觀望期內(nèi)，開發(fā)商手里還有些資本。在2008年房地產(chǎn)市場的調(diào)整過程中，開放商捂盤能力得到了實際的證明。

　　最新的數(shù)據(jù)也證實了開發(fā)商試圖再次使用“捂盤”來打觀望持久戰(zhàn)。2月份上海商品住宅供應(yīng)面積僅為22萬平方米，環(huán)比1月73萬平方米的供應(yīng)面積下降近七成，同比下滑幅度也達到了67%。

　　不過北京、上海、廣州、深圳等城市紛紛出臺配套的政策，對樓市念起“緊箍咒”，這個“緊箍咒”直指開發(fā)商捂盤。采訪中業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，最多不會超過5月份，開發(fā)商將在政策壓力之下再次陷入資金緊張，如果兩會能夠延續(xù)房地產(chǎn)政策緊縮，房價在下半年將會進入下降通道。

　　三、今年影響樓市的主要因素是什么？

　　A、資金面 B、政策面

　　-參考資料：虎年樓市的風(fēng)向標(biāo)

　　知名房地產(chǎn)專家賈臥龍表示，如何抑制高房價，如何通過新的調(diào)控政策管理好房市將成為兩會探討的焦點和核心。住有所居的愿望是好的，但是現(xiàn)在的樓市就像不聽話的孩子和脫韁的野馬，通過小縫小補不能解決樓市的實質(zhì)問題，只有動大手術(shù)，從體制上改革樓市，才能真正帶來樓市的健康持久發(fā)展。

　　消息稱，針對高房價這匹脫韁之馬，包括信貸、財稅、融資審批、土地等一系列的第二輪調(diào)控風(fēng)暴正在醞釀之中。

　　來自河北各大銀行的信號表明，銀行二套房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)悄然出現(xiàn)調(diào)整，春節(jié)之后的房貸市場開始悄無聲息地驟然收緊，二套房貸優(yōu)惠基本全面取消，首套房貸的7折優(yōu)惠利率，也只有很少銀行能夠做到，而首付成數(shù)上，兩成已經(jīng)徹底消失，三成成為主流，二套房貸已經(jīng)全面提至首付四成。

　　聯(lián)系此前銀行收緊開發(fā)商貸款，拿地首付比例提高的政策，今年房地產(chǎn)市場資金面偏緊已經(jīng)基本可以確定，因此，2010年的樓市走向，更大程度上決定于政策面。賈臥龍認(rèn)為，兩會期間房市改革將有重大突破。

　　四、房價問題最根本的癥結(jié)在哪兒？

　　A、剛性需求一直存在 B、土地財政問題無法破題C、市場投機無法控制 D、政策執(zhí)行力度太小

　　-參考資料：銀根地根收緊后的樓市疑問

　　至此，樓市上漲賴以維系的“銀根”和“地根”都已收緊，能否見到效果，則要看地方政府對上述調(diào)整政策的執(zhí)行。

　　然而房價問題最讓人詬病的地方———政府過分依賴土地財政能否破題還是個未知數(shù)。當(dāng)前，對房地產(chǎn)行業(yè)采取的金融緊縮手段是收緊住房按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款，金融緊縮會使開發(fā)商獲得的銀行貸款越來越少。更重要的是，金融緊縮使地方政府的融資壓力越來越大。

　　全國政協(xié)委員、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康測算，目前我國地方融資平臺負(fù)債已經(jīng)高達6萬億，其中有80%都是通過銀行信貸獲得的資金。從2009年第三季度開始，商業(yè)銀行收緊了對地方政府融資平臺的貸款，使不少城市的資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，很多城市必將在2010年年初加大推地力度。“雖然客觀上地方政府加大土地供應(yīng)有利于平抑市場，但是這并沒有從根本上改變地方政府賣地賺錢的舊思路�！睂＜冶硎�。賈康認(rèn)為，1994年財稅改革形成分稅制框架后，地方政府過于注重辦企業(yè)和粗放擴張GDP，過于依賴“土地財政”收入，而開征房地產(chǎn)稅，可以使地方政府得到一種大宗、穩(wěn)定的支柱稅源。賈康在今年兩會上的首份提案稱，應(yīng)抓緊研究制定在我國開征物業(yè)稅的方案，并建議將稅的名稱表述為“房地產(chǎn)稅”。

　　五、城鎮(zhèn)化對未來房價會有什么影響？

　　A、拉低房價 B、推高二三線城市房價C、暫時不會有什么影響 D、不清楚

　　-參考資料：城鎮(zhèn)化帶來的擔(dān)憂

　　從去年中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)開始，“城鎮(zhèn)化”也被作為解決房地產(chǎn)問題的一個出路，但是采訪中專家也表示了一定的擔(dān)憂，城鎮(zhèn)化本身沒有問題，但要謹(jǐn)防地方政府和開發(fā)商借“城鎮(zhèn)化”之機，再次重復(fù)一線城市房價暴漲的惡性循環(huán)。

　　有跡象顯示，隨著一線城市樓市的逐漸收緊，不少開發(fā)商將眼光轉(zhuǎn)向了二三線城市、甚至是縣城。一位房產(chǎn)專家告訴記者，需要警惕的是，開發(fā)商利用中央推進城鎮(zhèn)化進行炒作，使得城鎮(zhèn)化建設(shè)剛起步，中小城市的房價卻率先上漲、房地產(chǎn)泡沫迅速被吹大；同時地方政府借機抬高地價，謀取土地財政暴利。

　　人大代表、政協(xié)委員說房價

　　-讓房地產(chǎn)真正成為產(chǎn)業(yè)，去除泡沫

　　全國人民代表大會財政經(jīng)濟委員會副主任委員賀鏗：我希望房地產(chǎn)行業(yè)真正成為一個產(chǎn)業(yè)。多給需要住房的人建物美價廉的房，更多解決真正需要房子的人的住房問題，不能讓房地產(chǎn)形成泡沫。太泡沫化就是金融危機的隱現(xiàn)。20年以來，各國金融危機都是由此引發(fā)的，我曾多次呼吁或者是建議有關(guān)宏觀管理部門加強對房地產(chǎn)市場的管理，讓它健康發(fā)展。

　　-房價不能打下去，應(yīng)該科學(xué)地控制它

　　全國政協(xié)委員，“全國地產(chǎn)500強”百步亭集團董事局主席茅永紅：房價不能打下去，而且也打不下去，應(yīng)該科學(xué)地控制它�？刂扑�要從幾個方面來著手，政府要控制，金融也控制，開發(fā)商也要理智一點。

　　-大量建設(shè)平租房性質(zhì)的保障性住房

　　全國政協(xié)委員、清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院金融系主任李稻葵：政府應(yīng)當(dāng)入市，學(xué)習(xí)新加坡和香港經(jīng)驗，大量建設(shè)平租房性質(zhì)的保障性住房，然后以這些保障性住房為抵押，以穩(wěn)定的租金為收益進行大量融資，這樣可以解決地方政府住房建設(shè)資金問題。

　　同時，這種穩(wěn)定的融資形成后，能夠讓地方政府拋棄過去的“賣地財政”。

　　-通過加大征收土地增值稅等來控制地價

　　全國政協(xié)委員、上海銀監(jiān)局局長閻慶民：建議以稅收手段，通過加大征收土地增值稅等來控制地價，增加開發(fā)商囤地成本，抑制開發(fā)商囤地。

　　-進行“二次房改”建立“三三制住房制度”

　　全國人大代表、杭州娃哈哈集團有限公司董事長兼總經(jīng)理宗慶后：保障性住房制度正在逐步保障低收入家庭的基本居住條件。商品住房制度滿足了高收入家庭的住房需求，卻無法滿足中等收入家庭的住房需求。因此，建議國家盡快進行二次房改，建立第三種能夠滿足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租賃住房制度)，即準(zhǔn)市場化的平價住房制度。

　　按照宗慶后的設(shè)想，二次房改后形成的住房制度基本框架是：保障性住房以政府劃撥方式供地，由國有獨資住房投資有限公司、非營利公益性建房機構(gòu)和建筑開發(fā)商共同參與，解決低收入家庭的住房問題。公共住房和公共租賃住房實行“四定兩競”招標(biāo)，由非營利公益性建房機構(gòu)和建筑開發(fā)商共同參與，向中等收入家庭提供平價住房。商品住房仍然以“招拍掛”方式供地，由建筑開發(fā)商開發(fā)建設(shè)，戶型面積和房價由開發(fā)商自主確定，滿足高收入家庭的住房需求。

　　概括起來就是“三種住房制度，三類供地方式，三支隊伍參與”，簡稱“三三制住房制度”。

　　由數(shù)字看一線城市樓市

　　-房價漲幅去年接近50%

　　國家統(tǒng)計局給出的2009年全國房價上漲1.5%的數(shù)據(jù)引發(fā)了極大的爭議，雖然統(tǒng)計局此后回應(yīng)了統(tǒng)計方式上的差異，但是據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，2009年一線城市的房價漲幅接近50%。-上海2月成交面積下降54%

　　剛剛過去的2月，上海商品住宅成交面積為32萬平方米，相比1月大幅減少了54%。-深圳2月成交面積下降75%

　　根據(jù)深圳規(guī)劃和國土資源委員會的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2月深圳各區(qū)域樓盤網(wǎng)簽數(shù)量為1078套，成交面積約9.12萬平方米，均價為22247元/平方米。

　　相比1月的數(shù)據(jù)，網(wǎng)簽套數(shù)降幅高達72%，成交面積降幅高達75%，唯有均價波動不大，小幅下降5.4%。-廣州2月成交面積下降49%

　　來自廣州官方“陽光家緣”網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2月廣州市區(qū)商品住宅網(wǎng)簽成交總套數(shù)為3451套，成交面積約39萬平方米，比1月分別下降48%和49%。