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　　昨天，國(guó)土部出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政，是繼“國(guó)十一條”之后的又一重大舉措。

　　國(guó)務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中說(shuō)，要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭，滿足人民群眾的基本住房需求。溫總理的“堅(jiān)決”二字，給了不少買房人極大的信心。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新說(shuō)：“肯定是穩(wěn)定的�？偫矶颊f(shuō)了，房?jī)r(jià)必須保持一個(gè)合理的程度，這是必須得做到的�！薄跋乱徊綍�(huì)有更為細(xì)化的遏制房?jī)r(jià)上漲的系列措施。保障房方面，要加大建設(shè)力度，商品房那部分要加強(qiáng)管理，普通商品房要加大供給，另外還有土地等方面，這都是各個(gè)方面共同起草，總理最后定的�！北緢�(bào)記者 李海霞 D155

　　新政要點(diǎn)

　　-競(jìng)買保證金不得低于兩成

　　-成交后一個(gè)月內(nèi)繳50%的首付款

　　-余款最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年

　　-不繳納出讓價(jià)款的必須收回土地

　　不繳出讓金就收回土地

　　昨天出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》明確，今后開(kāi)發(fā)商拿地，一律按照底價(jià)的20%繳納保證金，逾期不簽訂合同的，終止供地、不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價(jià)款的，必須收回土地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如能確保實(shí)施，將有效防止囤地，并對(duì)降低地價(jià)起到一定作用。

　　拿地成本將進(jìn)一步提高

　　《通知》要求：土地出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%，競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。

　　土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。出讓合同必須明確約定土地面積、用途、容積率、建筑密度、套型面積及比例、定金、交地時(shí)間及方式、價(jià)款繳納時(shí)間及方式、開(kāi)竣工時(shí)間及具體認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任處理。上述條款約定不完備的，不得簽訂合同，違規(guī)簽訂合同的，必須追究出讓人責(zé)任。受讓人逾期不簽訂合同的，終止供地、不得退還定金。已簽合同不繳納出讓價(jià)款的，必須收回土地。

　　可借鑒限價(jià)房土地出讓方式

　　國(guó)土部還建議，對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)可選擇部分地塊，按照政府確定的限價(jià)房項(xiàng)目采用競(jìng)地價(jià)辦法招拍掛出讓土地，發(fā)揮抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的調(diào)節(jié)作用。

　　此外，要按照提高土地開(kāi)發(fā)利用效率的原則，探索綜合評(píng)標(biāo)的具體方法。在確定土地出讓最低價(jià)的基礎(chǔ)上，將土地價(jià)款交付、開(kāi)發(fā)建設(shè)周期、中小套型建設(shè)要求、土地節(jié)約集約程度等影響土地開(kāi)發(fā)利用的因素作為評(píng)標(biāo)條件，合理確定各因素權(quán)重，完善評(píng)標(biāo)專家?guī)�，�?xì)化評(píng)標(biāo)規(guī)則，規(guī)范運(yùn)作，依法依紀(jì)嚴(yán)格監(jiān)督。

　　囤地開(kāi)發(fā)商將被限制購(gòu)地

　　據(jù)悉，對(duì)于開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)上的各種“貓膩”，比如欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地、囤地炒地以及不履行土地使用合同等現(xiàn)象，《通知》也明確要求市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)要禁止其在一定期限內(nèi)參加土地競(jìng)買。

　　《通知》規(guī)定，從下月起，將實(shí)施住房用地開(kāi)發(fā)利用申報(bào)制度。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開(kāi)工、竣工時(shí)，向國(guó)土資源管理部門(mén)書(shū)面申報(bào)對(duì)不執(zhí)行申報(bào)制度的，要向社會(huì)公示，并限制其至少在一年內(nèi)不得參加土地購(gòu)置活動(dòng)。

　　保障房用地不低于70%

　　加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，已經(jīng)寫(xiě)入政府工作報(bào)告。新公布的《通知》，也在政策上給予了相當(dāng)大的支持。

　　《通知》規(guī)定，各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%，并嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。

　　而商品房建設(shè)項(xiàng)目中配建保障性住房的，必須在土地出讓合同中明確保障性住房的建筑總面積、分?jǐn)偟耐恋孛娣e、套數(shù)、套型建筑面積、建成后由政府收回或收購(gòu)的條件、保障性住房與商品住房同步建設(shè)等約束性條件。

　　國(guó)土部重申保障性住房用地不得從事商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因城市規(guī)劃調(diào)整需要改變的，應(yīng)由政府收回，另選地塊供應(yīng)。

　　業(yè)內(nèi)說(shuō)法

　　增加供地才可降地價(jià)

　　從2009年12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”到現(xiàn)在，國(guó)家已接連出臺(tái)7條新政，調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　據(jù)了解，北京之前拿地的保證金最低為出讓底價(jià)的10%，國(guó)土部的新規(guī)則將之調(diào)高一倍�！斑@也是對(duì)之前一些土地政策的梳理，主要是提高了開(kāi)發(fā)商的拿地成本和違約成本”，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，“目前對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信貸政策收緊，因而20%的保證金、50%地價(jià)款一個(gè)月內(nèi)付清對(duì)不少開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)難度比較大，逾期不簽合同保證金不退，企業(yè)的違約損失也就更大。”

　　不過(guò)，李文杰認(rèn)為，北京的土地監(jiān)管已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)格，比如中服地塊，起價(jià)50億元，保證金要求是30億元，“保證金比例已經(jīng)達(dá)到60%，很高了�！�

　　對(duì)于該項(xiàng)新政是否有效降低地價(jià)，李文杰稱“一定程度上應(yīng)該可以”。因?yàn)閺馁Y金上調(diào)高了拿地“入場(chǎng)費(fèi)”，參與的開(kāi)發(fā)商少了，炒高地價(jià)的氛圍隨之弱化�！暗�還要看政府推地的數(shù)量，只有結(jié)合市場(chǎng)對(duì)增加供地的預(yù)期才行，否則僧多粥少地價(jià)還是降不下來(lái)�！�

　　新政在打壓囤地方面采取了明確的態(tài)度，李文杰表示贊同，他指出，“就北京來(lái)說(shuō)，囤地一半是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，有意囤積炒賣土地，這個(gè)比較好判定，還有一半是在限定日期內(nèi)拆遷或規(guī)劃審批程序走不完，無(wú)法開(kāi)工的責(zé)任在政府，處罰自然很難實(shí)現(xiàn)。主管部門(mén)應(yīng)該對(duì)這方面作出更細(xì)致的規(guī)定�！北緢�(bào)記者 姚麗穎 D140

　　搶眼觀點(diǎn)

　　暫停高價(jià)地塊拍賣

　　北京畫(huà)院國(guó)家一級(jí)畫(huà)家王為政代表提出，為了讓“居者有其屋”，應(yīng)該盡快制定“住房保障法”，并同時(shí)采取暫停高地價(jià)地塊拍賣、禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)留15%房源等措施，讓那些“高不成低不就”中等收入人群也能夠住得起房。

　　王為政認(rèn)為，現(xiàn)在土地出售都是公開(kāi)拍賣，高價(jià)者得，因此才會(huì)頻頻出現(xiàn)地王。開(kāi)發(fā)商用很高的價(jià)格購(gòu)買下地塊后，必然會(huì)把購(gòu)地的成本加在房子的成本上，最終以高價(jià)出售房子，使得老百姓望房興嘆。其實(shí)，像北京一類的高房?jī)r(jià)地區(qū)，也可以考慮借鑒一些地方性的法規(guī)�，F(xiàn)在有的地方已經(jīng)在采取一些措施抑制房?jī)r(jià)，比如說(shuō)深圳禁止開(kāi)發(fā)商預(yù)留15%的房源。還有不少人建議取消二套房貸款，這樣就可以杜絕投機(jī)性購(gòu)房。臺(tái)北的房?jī)r(jià)如今也已經(jīng)飆升到了每平方米五六萬(wàn)元，為此，臺(tái)灣最近已經(jīng)采取措施，暫時(shí)停止高地價(jià)地塊的拍賣。(記者 張楠)