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　　樓市寒流十來個(gè)月，凍死、凍傷沒準(zhǔn)備的房地產(chǎn)企業(yè)無數(shù)。面對(duì)這場(chǎng)樓市幾年來難得一見的大寒潮，昨天，國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)情況，公司已下調(diào)開竣工面積、降低收益預(yù)期、計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，穿起“三重棉襖”過冬。

　　盡管10月22日主管部門出臺(tái)政策穩(wěn)定樓市，但萬科的心已經(jīng)被樓市寒流凍透了，認(rèn)為政策效果還有待觀察，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該主動(dòng)適度讓利。

　　三季度凈利下降

　　昨天，萬科發(fā)布三季度業(yè)績(jī)報(bào)告。1-9月份，萬科共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入225.4億元，凈利潤(rùn)22.8億元，分別較去年同期增長(zhǎng)59.1%和18.8%。三季度，公司實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積60.4萬平方米，結(jié)算收入51.9億元，同比分別增長(zhǎng)102.0%和74.0%，受計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備等因素的影響，公司三季度的凈利潤(rùn)為2.15億元，同比下降13.4%。

　　萬科公司總裁郁亮表示，受全球金融震蕩的影響，外圍的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、宏觀政策以及市場(chǎng)信心正面臨復(fù)雜的轉(zhuǎn)變，而房地產(chǎn)行業(yè)歷來與宏觀經(jīng)濟(jì)、政策緊密關(guān)聯(lián)，上述因素的復(fù)雜性在行業(yè)內(nèi)也必然得到體現(xiàn)，給原本正處在調(diào)整期的行業(yè)增添了更大的不確定性。受市場(chǎng)因素的影響，預(yù)計(jì)萬科2008年度凈利潤(rùn)已經(jīng)無法達(dá)到限制性股票激勵(lì)計(jì)劃要求的15%增長(zhǎng)這一指標(biāo)，公司目前還無法對(duì)全年凈利潤(rùn)的同比變動(dòng)情況做出更進(jìn)一步的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，但不能排除全年凈利潤(rùn)出現(xiàn)下降的可能性。

　　但公司方面同時(shí)強(qiáng)調(diào)，盡管業(yè)績(jī)不盡如人意，但公司過冬實(shí)力強(qiáng)大。截至2008年9月底，萬科總資產(chǎn)為1214.7億元，公司期末總負(fù)債率69.7%，凈負(fù)債率僅34.8%，比中期末的凈負(fù)債率37.1%進(jìn)一步下降。報(bào)告期末公司擁有貨幣資金199.4億元，比中期末的153.7億元增加了29.8%，體現(xiàn)了公司一貫重視的“經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健性和財(cái)務(wù)安全性”原則。期末，公司各類短期借款和一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款合計(jì)170.7億元，低于公司所持有的貨幣資金，這意味著萬科目前的財(cái)務(wù)、資金狀況非常穩(wěn)健。

　　為御寒穿起三重“棉襖”

　　成交低迷，價(jià)格不振，這樣的市道下，萬科執(zhí)行副總裁兼新聞發(fā)言人肖莉表示，作為企業(yè)，在市場(chǎng)面前，要敬畏、要謙恭。為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)情況，萬科已下調(diào)開竣工面積、降低收益預(yù)期，并在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)首家計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。

　　公司總裁郁亮表示，萬科已決定在中期下調(diào)開竣工面積的基礎(chǔ)上，再調(diào)減開工面積約110萬平方米，到570萬平方米左右。郁亮表示，調(diào)整開發(fā)計(jì)劃是為了使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與目前的市場(chǎng)需求類型更匹配，使推盤計(jì)劃和銷售進(jìn)度相匹配。另一方面，這一策略也有利于增強(qiáng)萬科的市場(chǎng)應(yīng)變能力。由于保有足夠的現(xiàn)金資源，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)暖的跡象，公司也能夠迅速擴(kuò)大開工，抓住機(jī)遇實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。

　　肖莉表示，由于房?jī)r(jià)和地價(jià)由高漲到下降的過程，以及成交量的急劇萎縮已經(jīng)給公司帶來了成本上升、售價(jià)下降以及銷售難度加大等實(shí)質(zhì)性影響，公司預(yù)計(jì)全年業(yè)績(jī)無法達(dá)到股權(quán)激勵(lì)要求15%的增長(zhǎng)目標(biāo)，且不排除全年利潤(rùn)出現(xiàn)同比下降的可能性，公司已經(jīng)降低收益預(yù)期。

　　值得注意的是，萬科在三季度報(bào)告中計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備人民幣5.35億元。肖莉?qū)Υ吮硎�，在過去一年的牛市氛圍下，萬科盡管對(duì)市場(chǎng)方向做出了正確的總體判斷，但在執(zhí)行層面仍貫徹不夠堅(jiān)決、徹底，也曾經(jīng)以高價(jià)獲得了若干幅土地。盡管這部分項(xiàng)目占公司全部項(xiàng)目的比例有限，但畢竟有悖于公司當(dāng)時(shí)的整體策略，這一點(diǎn)無法回避。另一方面，公司在快速擴(kuò)張的過程中，在牛市的樂觀氛圍中，對(duì)于成本的管理、費(fèi)用的控制也確實(shí)存在一些松懈。公司的減值準(zhǔn)備是根據(jù)報(bào)告期末的市場(chǎng)情況，在對(duì)所有項(xiàng)目進(jìn)行了全面測(cè)試后，遵循客觀和謹(jǐn)慎原則，按照“存貨項(xiàng)目成本”和“該項(xiàng)目估計(jì)銷售價(jià)款減去未來估計(jì)還將發(fā)生的成本、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)后的金額”孰低的原則來計(jì)提的。合計(jì)計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備人民幣約5.35億元。到今年年末，公司將根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)一步對(duì)存貨減值風(fēng)險(xiǎn)予以全面審視和評(píng)估。

　　萬科呼吁繼續(xù)適度讓利

　　10月22日，主管部門出臺(tái)政策穩(wěn)定樓市，萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，新政策的效果還有待觀察，開發(fā)企業(yè)還是應(yīng)該適度讓利。

　　郁亮表示，國(guó)家選擇和國(guó)民經(jīng)濟(jì)密切相連的房地產(chǎn)行業(yè)作為突破口，提振內(nèi)需、增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力，帶動(dòng)眾多相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展，有助于實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)過渡，進(jìn)而在未來的世界經(jīng)濟(jì)格局中為中國(guó)爭(zhēng)取更為有利的地位，這應(yīng)該是從整體宏觀經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略高度做出的全局性考慮。

　　本次政策的出臺(tái)，降低了自住購(gòu)房者的總體支出，有利于自住購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望，客觀上也有利于穩(wěn)定市場(chǎng)信心，避免出現(xiàn)過度調(diào)整，有助于推動(dòng)市場(chǎng)更快地達(dá)成共識(shí)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“軟著陸”，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。但短期來看，市場(chǎng)能多快、多大程度上做出積極反應(yīng)，對(duì)2008年的公司業(yè)績(jī)又將產(chǎn)生多大影響，則還有待觀察。

　　萬科認(rèn)為，本次的市場(chǎng)調(diào)整根源在于2007年市場(chǎng)過熱、房?jī)r(jià)過快上漲，部分市場(chǎng)房?jī)r(jià)超出了一般家庭的支付能力。在市場(chǎng)成交量已經(jīng)急劇萎縮的情況下，開發(fā)企業(yè)進(jìn)行適度讓利，促進(jìn)成交量的上升，對(duì)于開發(fā)企業(yè)本身、購(gòu)房者和行業(yè)健康發(fā)展甚至對(duì)整體宏觀經(jīng)濟(jì)、金融的穩(wěn)定都有積極意義。10月22日，新的宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后，首付、利率的下調(diào)降低了自住購(gòu)房的成本、提升了購(gòu)買力，對(duì)于部分去年房?jī)r(jià)上漲過快而今年調(diào)整不明顯的城市，這反而應(yīng)該是開發(fā)企業(yè)順應(yīng)時(shí)勢(shì)合理定價(jià)、適度讓利、促進(jìn)成交的一個(gè)機(jī)會(huì)。(記者肖賓)