在經(jīng)歷了接近五年的等待后，9月6日，一期買(mǎi)家終于等來(lái)了上�！敖鹕惱S(又名‘虹康古北苑’)”“歡迎業(yè)主入住”的橫幅，而該樓盤(pán)的二期業(yè)主仍在等待之中。
金色貝拉維位于上海市古北新區(qū)黃金城道南側(cè)，是古北二期規(guī)劃的住宅項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目由8棟15至21層高層住宅及局部一二層商場(chǎng)和會(huì)所組成，整個(gè)項(xiàng)目的投資總額為4.3億元。
目前，上海開(kāi)工的住房與需求比接近1.5：1，而住宅新盤(pán)的實(shí)際供求比例倒置為1：1.5。事實(shí)上，正是大量開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)行為破壞了原本基本平衡的上海住宅市場(chǎng)。
本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)捂盤(pán)等行為，可以操控住宅一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格。金色貝拉維的行為頗具普遍意義。
捂盤(pán)之嫌
9月4日下午，在金色貝拉維小區(qū)，記者看不到一個(gè)來(lái)往的建筑施工人員，小區(qū)大樓外立面已施工完成，中心花園的水池里已長(zhǎng)出苔蘚。該小區(qū)門(mén)衛(wèi)吳先生說(shuō)，物業(yè)公司于今年6月入住金色貝拉維，當(dāng)時(shí)小區(qū)建筑施工就已基本結(jié)束，全部房子的裝修也已完成。
據(jù)金色貝拉維售樓處銷(xiāo)售人員說(shuō)，該樓盤(pán)一期共302套房源，去年12月、今年4月分兩次開(kāi)盤(pán)，今年8月底起一期業(yè)主開(kāi)始陸續(xù)入��；二期也有400余套房源，“(售樓處)已接到上面通知，二期今年不銷(xiāo)售了，要等明年”。
該銷(xiāo)售人員表示，金色貝拉維8幢大樓2004年同批建設(shè)，目前該樓盤(pán)已是具備銷(xiāo)售要求的準(zhǔn)現(xiàn)房。
上海中原地產(chǎn)古北分行高建堃介紹，目前金色貝拉維二手房成交價(jià)格在3萬(wàn)元/平方米左右，比今年初上漲1萬(wàn)元/平方米。在高看來(lái)，金色貝拉維二期遲遲未開(kāi)盤(pán)，除開(kāi)發(fā)商看好古北高檔房的升值潛力外，還極有可能受其周邊樓盤(pán)“玉翠豪庭”影響，“這個(gè)大盤(pán)對(duì)周邊房?jī)r(jià)的帶動(dòng)是很明顯的”。
李嘉誠(chéng)旗下的玉翠豪庭項(xiàng)目8月份已兩次開(kāi)盤(pán)，其價(jià)格在3.2萬(wàn)元/平方米至3.8萬(wàn)元/平方米。高建堃認(rèn)為，預(yù)計(jì)玉翠豪庭的第三次開(kāi)盤(pán)價(jià)會(huì)突破4萬(wàn)元/平方米。在這高價(jià)房帶動(dòng)下，金色貝拉維二期開(kāi)盤(pán)價(jià)自然會(huì)水漲船高。
上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，截至本月5日，金色貝拉維一期還有20套可售房源，主要集中在5至16層之間。然而該樓盤(pán)售樓人員明確表示，一期可售房源僅剩1樓幾套。針對(duì)有房不售質(zhì)疑，該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員解釋?zhuān)骸拔覀兒涂蛻?hù)的簽約合同都是手寫(xiě)的，還沒(méi)來(lái)得及上網(wǎng)備案，但業(yè)主首付款已付�！�
本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金色貝拉維的開(kāi)發(fā)商虹康房產(chǎn)建設(shè)有限公司 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)“虹康房產(chǎn)”)，系上海長(zhǎng)寧住宅建設(shè)發(fā)展有限公司的下屬公司。上海長(zhǎng)寧住宅建設(shè)發(fā)展有限公司隸屬于長(zhǎng)寧區(qū)住宅發(fā)展局，為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)。
長(zhǎng)寧區(qū)有關(guān)人士介紹，因政府部門(mén)對(duì)下屬公司進(jìn)行調(diào)整，如今金色貝拉維的實(shí)際管理方為上海長(zhǎng)寧房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司，而不是上海長(zhǎng)寧住宅建設(shè)發(fā)展有限公司�！吧鲜鰞杉夜径季哂袊�(guó)資背景”。
記者試圖就此事采訪虹康房產(chǎn)，但遭拒絕。
左右逢源的《席位優(yōu)權(quán)書(shū)》
事實(shí)上金色貝拉維在上海 “小有名氣”。
事情追溯至2003年。當(dāng)年12月，金色貝拉維尚未取得預(yù)售許可證，開(kāi)發(fā)商虹康房產(chǎn)對(duì)外推出了《席位優(yōu)權(quán)書(shū)》，認(rèn)購(gòu)者只需支付10萬(wàn)-20萬(wàn)元不等的定金，將為其保留具體房源的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)席位，待項(xiàng)目取得《商品房預(yù)售許可證》后，簽訂正式的預(yù)售合同。優(yōu)權(quán)書(shū)表明協(xié)議單價(jià)為0.95-1萬(wàn)元/平方米，當(dāng)時(shí)有95位認(rèn)購(gòu)者與開(kāi)發(fā)商簽訂了優(yōu)權(quán)書(shū)。
開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)向認(rèn)購(gòu)者表示，金色貝拉維將于2004年上半年開(kāi)盤(pán)。
隨著時(shí)間推移，古北新區(qū)的房?jī)r(jià)一路飆升。2004年末，金色貝拉維的市場(chǎng)行情已上漲到1.8萬(wàn)元/平方米左右。按每套住房面積160平方米計(jì)算，95位認(rèn)購(gòu)者的每套房屋都有了超過(guò)100萬(wàn)元的升值，其所有房屋增值已近億元。讓認(rèn)購(gòu)者喜出望外的大利好，卻險(xiǎn)些被開(kāi)發(fā)商的一紙?jiān)V狀擊碎。
2004年12月，虹康房產(chǎn)以當(dāng)初簽署《優(yōu)權(quán)書(shū)》違反《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定的商品房預(yù)售許可制度為由，將其中簽訂《優(yōu)權(quán)書(shū)》的27位認(rèn)購(gòu)者告上法庭，訴請(qǐng)解除當(dāng)初的相關(guān)認(rèn)購(gòu)協(xié)議。此案在當(dāng)時(shí)的滬上樓市造成較大的轟動(dòng)，各大媒體爭(zhēng)相報(bào)道，虹康房產(chǎn)公司更是從法華鎮(zhèn)路上的辦事處撤出，改由營(yíng)銷(xiāo)公司接待客戶(hù)。
2005年1月24日，古北金色貝拉維項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)合同糾紛第一例庭審開(kāi)庭。虹康房產(chǎn)在庭上表示，2003年簽署《席位優(yōu)權(quán)書(shū)》時(shí)，金色貝拉維正在建設(shè)中，并沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行相關(guān)法律，屬無(wú)效預(yù)售行為，訴請(qǐng)法庭解除這一認(rèn)購(gòu)協(xié)議。被告認(rèn)為，《席位優(yōu)權(quán)書(shū)》并不等同于預(yù)售協(xié)議，而是在預(yù)售協(xié)議之前簽訂的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)合同，作為合同應(yīng)該是有效的，要求開(kāi)發(fā)商虹康公司予以執(zhí)行合同的承諾。
2005年4月份金色貝拉維項(xiàng)目合同糾紛一案達(dá)成庭外和解，以原告方虹康房產(chǎn)撤訴而告終。虹康房產(chǎn)向認(rèn)購(gòu)者承諾，雙方將于當(dāng)年6月份正式簽訂預(yù)售合同，所有認(rèn)購(gòu)者都將得到他們?cè)日J(rèn)購(gòu)的住房，只不過(guò)，房源單價(jià)將在《席位優(yōu)權(quán)書(shū)》標(biāo)明的0.95—1萬(wàn)元/平方米基礎(chǔ)上，增加0.3萬(wàn)元/平方米。作為補(bǔ)償，認(rèn)購(gòu)者所購(gòu)入的房屋將由原先的毛坯房變?yōu)槿b修房。
2005年上半年，上海市政府曾規(guī)定，凡商品房項(xiàng)目在申報(bào)預(yù)售許可證時(shí)，第一時(shí)間即在 “網(wǎng)上房地產(chǎn)”上有所顯示。這也是上海為防止開(kāi)發(fā)商囤積居奇，乘機(jī)抬高房?jī)r(jià)的一種調(diào)控手段。
據(jù)上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的信息顯示，金色貝拉維第一次拿到預(yù)售許可證的時(shí)間是在2006年12月份，與虹康房產(chǎn)承諾認(rèn)購(gòu)者2005年6月份正式簽訂預(yù)售合同，相距了1年零6個(gè)月。
四大捂盤(pán)術(shù)
記者隨機(jī)點(diǎn)開(kāi)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”一個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售信息，可以看到上海樓盤(pán)每一次預(yù)售總量一般在1萬(wàn)平方米到2萬(wàn)平方米不等，盡管當(dāng)?shù)卣?萬(wàn)平方米以下樓盤(pán)要求一次性預(yù)售，而每次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的一般不會(huì)超過(guò)3棟樓。隨著近日購(gòu)房人氣漸旺，一些樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)量更是越來(lái)越小。
記者發(fā)現(xiàn)，許多上海樓盤(pán)一年分幾次開(kāi)盤(pán)，有的樓盤(pán)兩次開(kāi)盤(pán)間隔甚至不到15天，而兩批樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)已出現(xiàn)了明顯的變化。從目前的情況來(lái)看，一些樓盤(pán)半年之內(nèi)價(jià)格就能上浮10%～20%左右，每次開(kāi)盤(pán)的單價(jià)上漲數(shù)百元至上千元的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。
“比較普遍，”一位不愿具名的上海開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，包括頗具嫌疑的金色貝拉維在內(nèi)，多數(shù)上海開(kāi)發(fā)商也存在捂盤(pán)惜售行為，有些手法比較隱蔽。本報(bào)記者近日遍訪上海開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)代理商、資深研究人士，領(lǐng)略了近年來(lái)上海開(kāi)發(fā)商最為常見(jiàn)的四大“捂盤(pán)”招數(shù)。
招數(shù)一：該領(lǐng)證時(shí)不領(lǐng)證。目前上海最為常見(jiàn)的變相“捂盤(pán)”手段，是將樓盤(pán)分批次領(lǐng)取預(yù)售許可證。一些開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)情況，調(diào)整其商品房的開(kāi)盤(pán)時(shí)間，以此達(dá)到利益最大化。也有一些開(kāi)發(fā)商與建筑公司達(dá)成默契，延緩工程項(xiàng)目的進(jìn)度，進(jìn)而名正言順的推遲開(kāi)盤(pán)。此外，一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)申報(bào)材料不全、規(guī)劃故意超標(biāo)等手段，延遲預(yù)售許可證的獲取時(shí)間。
招數(shù)二：剛賣(mài)便稱(chēng)已尾盤(pán)。不少購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)或許都遇到過(guò)這樣一幕：當(dāng)你向開(kāi)發(fā)商詢(xún)問(wèn)某套房源時(shí)，對(duì)方會(huì)告訴你這種戶(hù)型已賣(mài)完或所剩無(wú)幾，如果要買(mǎi)趕快趁早，而實(shí)際上這些房源還沒(méi)有出售。這是上海開(kāi)發(fā)商慣用的“捂盤(pán)”手段之一，目的是通過(guò)瞞報(bào)數(shù)據(jù)讓普通買(mǎi)家誤以為產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，并對(duì)消費(fèi)者心理產(chǎn)生影響，借以提高房?jī)r(jià)。
招數(shù)三：高價(jià)嚇走買(mǎi)家。一些樓盤(pán)在認(rèn)購(gòu)期間，會(huì)向登記客戶(hù)報(bào)出一個(gè)預(yù)估價(jià)格，不過(guò)等到進(jìn)入銷(xiāo)售階段，開(kāi)發(fā)商卻突然抬高銷(xiāo)售價(jià)格，使消費(fèi)者因房?jī)r(jià)超出心理預(yù)期而望而止步。此前被上海市調(diào)查的樓王 “湯臣一品”，該樓盤(pán)為臺(tái)資企業(yè)湯臣集團(tuán)開(kāi)發(fā)，涉嫌價(jià)格虛高、捂盤(pán)惜售、虛擬交易等。
招數(shù)四：聯(lián)手中介炒作。不少購(gòu)房者或許會(huì)碰到這種情況：在你向開(kāi)發(fā)商提出購(gòu)房意向時(shí)，對(duì)方立即說(shuō)“房子賣(mài)光了”。然而你會(huì)驚奇地發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)周邊的二手中介公司里，卻掛著很多這樓盤(pán)的房源。事實(shí)上，在開(kāi)盤(pán)時(shí)這些開(kāi)發(fā)商就已將一些房源放至中介處銷(xiāo)售，從而產(chǎn)生在售項(xiàng)目盤(pán)源緊缺的假相，借此抬高樓盤(pán)售價(jià)。據(jù)介紹，2005年初房?jī)r(jià)高企時(shí)，上海古北聚集著70余家中介公司，如今仍有五六十家中介公司。
政策
從今年6月查處 “湯臣一品”至今，上海市房地局針對(duì)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)出臺(tái)了系列“組合拳”。
近日上海市房地局發(fā)布 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房銷(xiāo)售監(jiān)管工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，其中進(jìn)一步規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為及制止部分企業(yè)捂盤(pán)惜售、囤積房源行為成為重要監(jiān)管方向之一。
根據(jù)《通知》要求，超過(guò)3萬(wàn)平方米確需分批預(yù)售的，每次申請(qǐng)預(yù)售面積不得少于3萬(wàn)平方米，并應(yīng)制定分批上市計(jì)劃。同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售至開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的時(shí)間將被嚴(yán)格控制，根據(jù)規(guī)定區(qū)縣房地局受理預(yù)售之日起10個(gè)工作日內(nèi)完成預(yù)售審批，批準(zhǔn)預(yù)售后3—10個(gè)工作日內(nèi)必須對(duì)外開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。另外，按照“鼓勵(lì)自住、規(guī)范投資、抑制投機(jī)”的要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售全過(guò)程落實(shí) “實(shí)名制”；同時(shí)應(yīng)當(dāng)采取措施防止炒房，維持售樓現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售秩序。
“達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)就必須申請(qǐng)銷(xiāo)售，”上海市房地局表示，上海房地產(chǎn)部門(mén)將加大商品房銷(xiāo)售的監(jiān)管力度，按照專(zhuān)項(xiàng)整治要求，加大查處力度。凡已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的商品房項(xiàng)目不申請(qǐng)預(yù)售、已取得預(yù)售許可證不開(kāi)盤(pán)、已開(kāi)盤(pán)拒絕對(duì)外銷(xiāo)售，對(duì)本區(qū)域住房供應(yīng)造成影響的，可向相關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)出“行政告知書(shū)”，開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由仍拒不開(kāi)盤(pán)和拒絕對(duì)外銷(xiāo)售的，房地產(chǎn)管理部門(mén)將按專(zhuān)項(xiàng)整治的規(guī)定，將其列為捂盤(pán)惜售、囤積房源的不良行為，記入該企業(yè)的信用檔案，按規(guī)定給予降級(jí)或取消資質(zhì)的處理，并提高其參與土地招拍掛時(shí)的準(zhǔn)入門(mén)檻。
為了保證這一措施的推行，上海還專(zhuān)門(mén)成立了 “房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)中心”，對(duì)每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從土地出讓、項(xiàng)目開(kāi)工直至項(xiàng)目竣工、銷(xiāo)售完畢進(jìn)行全過(guò)程跟蹤、監(jiān)測(cè)。
上海世聯(lián)地產(chǎn)資深經(jīng)紀(jì)人李峰認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)在界定上還存在著很多模糊地帶，政府在管理上也有很大的操作難度。從現(xiàn)有規(guī)定看，政府規(guī)定開(kāi)發(fā)商拿到預(yù)售許可證后10天內(nèi)必須銷(xiāo)售，但無(wú)法規(guī)定樓盤(pán)什么進(jìn)度去拿預(yù)售許可證。
2006年7月10日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、工商總局聯(lián)合發(fā)出通知，進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序。當(dāng)中提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開(kāi)始銷(xiāo)售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)(包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等)、收取預(yù)訂款等各種形式變相預(yù)售商品房。
事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)造成上海住宅供需嚴(yán)重失衡，也引起了上海市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的密切關(guān)注。今年7月初，該協(xié)會(huì)發(fā)出“倡議書(shū)”，要求全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：“不捂盤(pán)、不惜售、不炒樓”，做有社會(huì)責(zé)任感的開(kāi)發(fā)商。(陳周錫 劉晴)
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