深圳樓市經(jīng)過(guò)了上半年的瘋狂上漲，開(kāi)始進(jìn)入了調(diào)整期。繼7月份深圳樓市走出價(jià)跌量縮的走勢(shì)后，8月份新房均價(jià)雖因結(jié)構(gòu)原因再創(chuàng)新高，但成交量則是急劇萎縮。市場(chǎng)無(wú)疑對(duì)于政府調(diào)控更為敏感，而前段時(shí)間調(diào)控政策的出臺(tái)，導(dǎo)致交易量銳減，政策的出臺(tái)也日趨謹(jǐn)慎。
如此氛圍下，觀望情緒自然占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)。展望未來(lái)，多空雙方仍是各執(zhí)一詞。成交創(chuàng)下本年的月度地量，空方預(yù)測(cè)拐點(diǎn)將至的呼聲不絕于耳。但根據(jù)調(diào)查顯示，仍有半數(shù)人表示，目前深圳樓市言拐點(diǎn)為時(shí)尚早。
成交創(chuàng)地量
預(yù)示價(jià)格見(jiàn)頂？
據(jù)日前深圳市房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2007年1～8月深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，“進(jìn)入8月，深圳住宅銷(xiāo)售面積33.83萬(wàn)平方米，環(huán)比7月下降30.93%，成為今年以來(lái)銷(xiāo)售規(guī)模的最低谷�！倍�7月份的銷(xiāo)售面積也環(huán)比6月份下降了15.32%。深圳國(guó)土房產(chǎn)局公布的每日房屋成交公示的記錄統(tǒng)計(jì)顯示，深圳8月份新房和二手房交易套數(shù)分別環(huán)比下降51.7%和44.6%。面對(duì)新房成交量連續(xù)兩個(gè)月低迷，有分析人士認(rèn)為，高位無(wú)量空漲，交投不活躍，表明深圳房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)將至。
分析報(bào)告顯示，“8月住宅價(jià)格為15518.77元/平方米，相對(duì)于7月的14422.21元/平方米，出現(xiàn)較大幅度上升”。成交創(chuàng)地量，價(jià)格卻創(chuàng)新高，看似矛盾的背后其實(shí)不過(guò)是8月份深圳龍崗區(qū)、南山區(qū)和福田區(qū)一批別墅等高檔樓盤(pán)集中入市，又恰逢市場(chǎng)整體成交量過(guò)少，很容易地推高了成交的均價(jià)，但實(shí)際各區(qū)域的房?jī)r(jià)還是保持在7月份的價(jià)格水平，并沒(méi)有多少上漲。
對(duì)于成交量下降的原因，調(diào)查顯示，各有25%的人認(rèn)為是“央行加息、提高首付比例”和“炒房團(tuán)撤資”導(dǎo)致，更多的人則表示“很復(fù)雜，不好說(shuō)”。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，二手房的成交量下降主要源于房屋貸款嚴(yán)控政策。
面對(duì)拐點(diǎn)將至的種種說(shuō)法，安信證券的研究員陶學(xué)明表示，“考慮到需求的剛性特質(zhì)、土地資源的稀缺性，預(yù)計(jì)買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈很可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)降低、短期內(nèi)價(jià)格持平的可能性較大�！�
光大證券的趙強(qiáng)預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，深圳可能出現(xiàn)上海2005年所出現(xiàn)過(guò)的調(diào)整走勢(shì)，不同的是深圳的供應(yīng)短缺遠(yuǎn)比上海嚴(yán)重，這意味著深圳的調(diào)整將表現(xiàn)更加短暫和強(qiáng)勢(shì)。
政策調(diào)控在謹(jǐn)慎中前行
自從深圳房?jī)r(jià)的漲幅持續(xù)數(shù)月居全國(guó)前列以來(lái)，相關(guān)部門(mén)的調(diào)控逐漸加力，深圳市政府各部門(mén)的規(guī)范交易措施和當(dāng)?shù)亟鹑谙到y(tǒng)的信貸控制雙管齊下，讓市場(chǎng)各方充分感受到了政府對(duì)于調(diào)控樓市的決心。7月份，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭被遏制；8月份，成交量急劇萎縮。偌大的一個(gè)城市，竟然會(huì)出現(xiàn)了新房一天僅成交13套，二手房一天僅成交37套的情況。
陶學(xué)明認(rèn)為，各種政府行為或措施經(jīng)常是無(wú)法預(yù)測(cè)，但反過(guò)來(lái)對(duì)政府措施或政策等的預(yù)期也會(huì)促使市場(chǎng)各方參與者對(duì)自我的行為進(jìn)行調(diào)整。如此看來(lái)，房屋成交量的銳減可以看作是對(duì)控制政策一種市場(chǎng)自發(fā)反應(yīng)。同樣，市場(chǎng)的反應(yīng)又同樣反作用著控制政策的出臺(tái)。
7月份深圳地稅局召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上，地稅局副局長(zhǎng)章家壽曾透露，大約9月份將出臺(tái)政策，以評(píng)估價(jià)作為二手房征收個(gè)人所得稅的基準(zhǔn)，而根據(jù)最新的消息，此政策的出臺(tái)時(shí)間又后延了一個(gè)月，今年10月可能出臺(tái)。分析人士認(rèn)為，市場(chǎng)和政策的互相影響、博弈的過(guò)程中，還需以時(shí)日才能判斷深圳樓市的未來(lái)長(zhǎng)期走勢(shì)。
不買(mǎi)房者占了半數(shù)
深圳樓市觀望氛圍濃厚，樓市中的人們也是充滿了矛盾。據(jù)調(diào)查顯示，受訪群體中，雖然有近半數(shù)人并不認(rèn)可深圳房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將至的預(yù)測(cè)，但同時(shí)也有半數(shù)的人表示，現(xiàn)在并不打算買(mǎi)房。一方面不認(rèn)同拐點(diǎn)的說(shuō)法，一方面仍要繼續(xù)觀望，買(mǎi)賣(mài)雙方都在躑躅前行。
然而，開(kāi)發(fā)商們拿地的步伐卻更加堅(jiān)定。房?jī)r(jià)過(guò)高，漲速過(guò)快，即使很多開(kāi)發(fā)商也公開(kāi)承認(rèn)這一點(diǎn)，但這絲毫沒(méi)有影響開(kāi)發(fā)商通過(guò)競(jìng)拍、收購(gòu)等多種方式四處高價(jià)拿地。創(chuàng)新高的地價(jià)已是屢見(jiàn)不鮮，伴隨高地價(jià)而來(lái)的就是高房?jī)r(jià)。“高地價(jià)——高房?jī)r(jià)”的“雙高”模式能持續(xù)多久？消費(fèi)者自然不會(huì)認(rèn)可此模式，但開(kāi)發(fā)商的投資也應(yīng)是理性的決策。經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為，地產(chǎn)公司的“圈地運(yùn)動(dòng)”正把房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫及股市的泡沫推向極致。但也有為數(shù)不少的消費(fèi)者抱怨，正是因?yàn)閹啄暌詠?lái)一直聽(tīng)信房?jī)r(jià)下跌的言論，導(dǎo)致現(xiàn)在更加買(mǎi)不起房子。
陶學(xué)明表示，經(jīng)濟(jì)宏觀面沒(méi)有變化，但政策對(duì)于房?jī)r(jià)的影響也是客觀存在的，深圳樓市的長(zhǎng)期趨勢(shì)判斷還有待進(jìn)一步觀察。 (孟繁龍)
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