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　　盡管2月只有28天，2月也還未結(jié)束，但2月樓市成交全面趕超1月已成事實(shí)。根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2月25日，杭州(包括余杭區(qū))共成交一二手房3662套，而1月份共成交一二手房3033套，如果以日均成交量統(tǒng)計(jì)：1月日均98套，2月日均146套，整整多出了近50%。

　　2月份開(kāi)始，商品房銷售量似乎多起來(lái)了，最開(kāi)始是部分一線銷售員有“人多了”的感覺(jué)，而統(tǒng)計(jì)結(jié)果讓這種“感覺(jué)”有了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

　　價(jià)格越低，效果越好

　　打折樓盤(pán)為樓市拉出大陽(yáng)線

　　一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象是，2月19日~24日6天時(shí)間，一手房成交明顯放量，日均成交近80套，差不多是“一天抵之前兩天”。為什么呢？因?yàn)楣�開(kāi)打折的樓盤(pán)都集中在這幾天：先是2月19日，海天城推出235套剩余房源7折促銷，而后2月23日西溪山莊·依云邨，推出420套特惠房源，針對(duì)老業(yè)主6.5折銷售，均價(jià)3998元/平方米。

　　從透明售房系統(tǒng)的成交記錄來(lái)看，“降價(jià)”對(duì)樓盤(pán)銷售量的拉動(dòng)是非常明顯的。海天城打折前，曾有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，即使海天城折扣幅度比野風(fēng)的另一個(gè)樓盤(pán)現(xiàn)代景苑更低，但銷售效果會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及，因?yàn)榫霸吩谑兄行�，而海天城在下沙，地段、關(guān)注度都相差太大。但從結(jié)果來(lái)看，海天城的效果卻比現(xiàn)代景苑更好。海天城降價(jià)五天成交21套，預(yù)定295套，而當(dāng)時(shí)現(xiàn)代景苑促銷五天成交9套，預(yù)定118套。于是2月21日，海天城又加推243套新房源，均價(jià)6100元/平方米，使得7折房源達(dá)478套房源。

　　再看依云邨，在降價(jià)促銷前已經(jīng)有近一個(gè)月時(shí)間無(wú)成交，銷售基本是處于停滯狀態(tài)，而推出特惠以后盡管對(duì)外稱“僅針對(duì)老業(yè)主”，銷售對(duì)象比較狹窄，但兩天時(shí)間也預(yù)定了50套。

　　即使沒(méi)有公開(kāi)打折，但只要實(shí)際成交價(jià)格足夠低，暗折夠大，哪怕樓盤(pán)的位置稍微偏一點(diǎn)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)一樣有吸引力。比如庭院深深，已經(jīng)連續(xù)兩周成交排名進(jìn)入前十，2月1日至24日已成交99套，成交均價(jià)4649元/平方米，實(shí)際售價(jià)已經(jīng)到了2006年普漲前的價(jià)格水平。

　　正是這些樓盤(pán)或明或暗的折扣，在拉低實(shí)際成交價(jià)格的同時(shí)，迅速拉高了市場(chǎng)成交量。

　　附：公開(kāi)降價(jià)樓盤(pán)促銷前后對(duì)比

　　促銷前 促銷后

　　2月1日~18日 2月19日~25日

　　海天城 成交1套 成交53套，預(yù)定295套

　　2月1日~22日 2月23日~25日

　　西溪山莊 成交2套，預(yù)定6套 預(yù)定60套

　　單價(jià)6000元以下樓盤(pán)成交量最大

　　從杭州透明售房系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，截至2月24日杭州(包括余杭區(qū))成交的這1465套一手房，賣(mài)得最好的是6000元/平方米以下的房源，占了總成交量的25%，看來(lái)價(jià)格還是硬道理。

　　如果我們將杭州在售商品房劃分為7個(gè)價(jià)格區(qū)間，根據(jù)杭州透明售房系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，2月1日~24日：均價(jià)6000元/平方米以下商品房成交376套，占總成交量的25%；均價(jià)6000~8000元/平方米的商品房成交274套，占19%；均價(jià)8000~10000元/平方米的商品房成交139套，占10%；均價(jià)1萬(wàn)~1.2萬(wàn)元/平方米的商品房成交264套，占18%；均價(jià)1.2萬(wàn)~1.5萬(wàn)元/平方米的商品房成交156套，占11%；均價(jià)1.5萬(wàn)~2萬(wàn)元/平方米的商品房成交了127套，占8%；均價(jià)2萬(wàn)元/平方米以上的商品房成交128套，占9%。

　　從實(shí)際情況看，均價(jià)6000元/平方米以下房子，成交主要集中在郊區(qū)，尤以閑林一帶為多，實(shí)際成交價(jià)多在4500元/平方米左右。除了庭院深深以外，近期成交比較好的還有新盤(pán)泊林漫谷，2月份成交了37套，均價(jià)約4601元/平方米。

　　主城區(qū)1萬(wàn)~1.2萬(wàn)元/平方米最好賣(mài)

　　值得關(guān)注的是，均價(jià)1萬(wàn)~1.2萬(wàn)元/平方米的商品房成交量為264套，所比例也比較大。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，主要集中在江干區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)，都在主城區(qū)內(nèi)，地段和配套都還算過(guò)得去。

　　這部分成交房源以90平方米左右的中小戶型為主。成交最多的是秋濤雅苑，2月以來(lái)共成交59套房子，均價(jià)在10794元/平方米。秋濤雅苑地處秋濤北路澳門(mén)廣場(chǎng)附近，離市中心不遠(yuǎn)，其附近的玉蘭公寓去年開(kāi)盤(pán)時(shí)賣(mài)1.4萬(wàn)元/平方米，秋濤雅苑這樣的售價(jià)非常具有競(jìng)爭(zhēng)力。其次成交多的是東方郡，也成交了52套，均價(jià)在10250元/平方米。東方郡得益于地鐵的建設(shè)，臨近地鐵口的位置吸引了很多人去購(gòu)買(mǎi)。

　　這樣的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，我們基本可以得出一個(gè)結(jié)論：主城區(qū)范圍內(nèi)，目前的主流購(gòu)買(mǎi)人群能接受的價(jià)格范圍基本在單價(jià)1.1萬(wàn)~1.2萬(wàn)元/平方米，總價(jià)在100萬(wàn)~110萬(wàn)元左右。

　　50~80平方米二手房成交占大頭

　　“我的房子掛牌第二天就有買(mǎi)家來(lái)看房，不到一個(gè)禮拜就賣(mài)掉了�！辟u(mài)家張先生告訴記者，他現(xiàn)在住的這套景芳六區(qū)的老房子建筑面積不到70平方米，做婚房小了點(diǎn)，他打算賣(mài)掉以后，添點(diǎn)錢(qián)換套面積大點(diǎn)、小區(qū)環(huán)境好一點(diǎn)的新房。“本來(lái)我還擔(dān)心現(xiàn)在市場(chǎng)不好，老房子會(huì)比較難賣(mài)，所以掛牌的時(shí)候跟中介說(shuō)好有兩三萬(wàn)元的還價(jià)空間而且附送家具，結(jié)果買(mǎi)家根本就沒(méi)還價(jià)，很爽快地成交了�！笔潞髲埾壬�才知道，原來(lái)這套房子的買(mǎi)家跟他一樣，也是等著房子結(jié)婚呢。

　　事實(shí)上，正是這些剛性需求客戶積極入市，激活了近期的杭州二手房市場(chǎng)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2月1日至今，成交情況最好的就是建筑面積在50~80平方米的二手房，成交817套，占了總成交量的45%；其次是建筑面積在50平方米以下的二手房，成交424套，占總成交量的23%；建筑面積80~100平方米的二手房成交224套，占14%；建筑面積100~150平方米的二手房，成交259套，占14%；建筑面積150平方米以上的二手房，成交70套，占4%。

　　“從套均成交面積和成交總價(jià)，可以很明顯看出，目前市場(chǎng)上的成交主力還是首次置業(yè)的購(gòu)房者�！笔⑹拦芗蚁嚓P(guān)負(fù)責(zé)人分析說(shuō)，這批購(gòu)房者的需求集中在總價(jià)80萬(wàn)元以下的房源，戶型上則以兩房為主。根據(jù)盛世管家監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，總價(jià)在80萬(wàn)元以下的二手房一直是市場(chǎng)上成交最多的房源，2月1日至今，成交總價(jià)80萬(wàn)元以下二手房占了總成交的63%。

　　盡管從均價(jià)水平上看，2月份截至24日，主城區(qū)二手房均價(jià)水平為11482元/平方米，比起1月11949元/平方米的均價(jià)水平，下降了467元。但是采訪中，二手房經(jīng)紀(jì)人也告訴記者，隨著看房人數(shù)的增多，最近房東在價(jià)格上開(kāi)始“咬得比較死”�！扒岸螘r(shí)間房東會(huì)同意5萬(wàn)、8萬(wàn)的還價(jià)空間，現(xiàn)在一般只有兩三萬(wàn)元，有的還漲價(jià)了�！笔⑹拦芗业囊晃唤�(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期商品房成交量的放大，得益于價(jià)格因素催化下，剛性需求的集中釋放。不論樓市是不是在“回暖”，有一點(diǎn)肯定沒(méi)錯(cuò)：只有提供符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，才會(huì)有真正的成交。

　　附：二手房成交價(jià)格區(qū)間

　　50萬(wàn)元以下 50~80萬(wàn)元 80~100萬(wàn)元 100~150萬(wàn)元 150~200萬(wàn)元 200萬(wàn)元以上

　　2月1日~24日 473套 659套 257套 221套 108套 98套

　　百分比 27% 36% 14% 12% 6% 5%

　　成交量是降出來(lái)的

　　在綿綿的春雨里，尚未過(guò)去的2月至少透出了一絲暖意，2月份以來(lái)的24天成交量就超過(guò)了1月份，二手房的成交則已經(jīng)比1月份增加了近6成。

　　數(shù)據(jù)是籠統(tǒng)的，不過(guò)各個(gè)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該瞎子吃餃子——心里有數(shù)，哪些成交量是自己的，哪些成交量是別人的。坦率地說(shuō)一句，2月份的成交量是降出來(lái)的。那些勇于降價(jià)的樓盤(pán)，收獲不小，那些固守價(jià)格死不降價(jià)的開(kāi)發(fā)商，可以繼續(xù)用十根手指數(shù)自己的銷售量。

　　看看兩個(gè)樓盤(pán)降價(jià)前后的銷售量對(duì)比就可明了一切。海天城降價(jià)前18天只成交了1套，降價(jià)促銷后6個(gè)銷售日就成交53套，預(yù)定了295套，銷量陡增300多倍！西溪山莊降價(jià)前三個(gè)禮拜只銷出了8套，而降價(jià)后兩天就預(yù)定了50套，相信這兩個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商暗喜之余也在心底暗呼：降價(jià)后，一天頂過(guò)去一月，真爽！

　　事實(shí)上，對(duì)樓市的需求一直存在，但是高高在上的房?jī)r(jià)卻隔絕了自住型需求的釋放之路，當(dāng)樓市的投資者敏銳地嗅出樓市泡沫開(kāi)始撤退后，開(kāi)發(fā)商尷尬地發(fā)現(xiàn)，他們已經(jīng)處在一片清冷無(wú)比的高地上，只能彼此相互對(duì)話。少數(shù)先知先覺(jué)者主動(dòng)降低海拔，回到理性的市場(chǎng)軌道。但是大多數(shù)還在茫然不知所措，無(wú)法適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。

　　一手房成交多了，二手房也好賣(mài)了，面對(duì)2月份成交有所回暖的事實(shí)，有的二手房房東卻又有漲價(jià)的心理。這里還是要提醒一下，無(wú)論開(kāi)發(fā)商也好，二手房的投資者也好，現(xiàn)在說(shuō)樓市回暖觸底為時(shí)尚早。現(xiàn)在的形勢(shì)不是需求去夠房?jī)r(jià)，而是房?jī)r(jià)去觸摸需求的脈搏，摸準(zhǔn)了，降到位了，才有成交量，千萬(wàn)別成為在4000點(diǎn)舍不得賣(mài)的股民。

　　而降價(jià)不僅僅是買(mǎi)房者和開(kāi)發(fā)商的博弈，更是開(kāi)發(fā)商相互之間的博弈，先行降價(jià)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)占據(jù)先手。那些降價(jià)時(shí)間晚的開(kāi)發(fā)商也許要用更慘烈的降價(jià)幅度來(lái)挽回劣勢(shì)。

　　陌上花未發(fā)，回暖宜慎言，請(qǐng)繼續(xù)降價(jià)。