中新網(wǎng)6月30日電 據(jù)《京華時報》報道，現(xiàn)如今，買房都按套內(nèi)面積簽合同了，但是，在面積減少的情況下，如果減少的公攤面積多于減少的套內(nèi)面積，按合同約定的賠償方式，購房者得到的賠款無意中就減少了。那么消費者如何確保自己的利益不受侵犯呢？
北京通州某項目的業(yè)主最近收到了收房通知，卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積和公攤面積減少了，開發(fā)商表示可以退錢，但只能退套內(nèi)面積減少的部分，公攤的面積就不能算了。據(jù)了解，此次涉及到面積減少的戶型還不少，業(yè)主們對此很困惑，當(dāng)初房屋總價是按照建筑面積單價乘以建筑面積算出來的。由于國家推行按套內(nèi)面積簽合同，因此，合同上注明的都是套內(nèi)面積�，F(xiàn)如今，公攤面積和套內(nèi)面積都小了，卻只能按合同約定退減少的套內(nèi)面積的錢，那公攤減少的面積怎么辦？
北京信杰律師事務(wù)所王仕平律師認為，按套內(nèi)面積簽約和按建筑面積簽約本質(zhì)上并沒有太大的區(qū)別，但是如果遇到面積減少的情況，需要看減少的面積比率是否一致。如果是一致的，那么按合同規(guī)定，退款=減少的套內(nèi)面積×套內(nèi)面積單價，也就是說，退款中已經(jīng)包含了減少的公攤面積的款項；如果不一致，比如減少的公攤面積要多于減少的套內(nèi)面積，那么完全按套內(nèi)面積計算退款，就不合理了，消費者應(yīng)該討回屬于自己的利益。
在這種情況下，首先要看當(dāng)初的合同上怎么約定的，有沒有約定在公攤面積和套內(nèi)面積都減少的情況下如何退款的條款，如果有，按合同處理；如果沒有，就需要看開發(fā)商有沒有在面積的設(shè)計規(guī)劃、測量等方面做手腳，然后尋求法律援助。如果都沒有，那么從法律上看，很難找到退還公攤面積的依據(jù)。
王律師認為，推行套內(nèi)面積，是政府對購房者的一種保護。前些年按建筑面積簽合同時，開發(fā)商經(jīng)常在公攤面積上玩貓膩，偷偷加大公攤面積，嚴重損害了消費者的利益，所以開始大力推行套內(nèi)面積，讓開發(fā)商無機可乘，但是，任何一種計價方式都不可能是完美無瑕的，只要有利益，就存在漏洞。要更細致而全面地保護消費者權(quán)益，只能通過不斷增補條款、加大合同的細致度來達到。因此，王律師建議，今后要防止開發(fā)商利用這樣的漏洞，購房者最好能在附加協(xié)議中和開發(fā)商做好相關(guān)的約定，或者，對房屋的使用率做個約定，達不到使用率時，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任。
會所延期交付
未按合同如數(shù)支付違約金
張女士因為看中了“XX庭院”樓盤的會所，才買了這里的房子。但是直到合同約定的會所交付時間一年后，會所仍然沒有裝修營業(yè)。張女士一怒將開發(fā)商告上了法庭，要求開發(fā)商按照合同約定支付違約金。她在簽合同時寫明，如不能按期交付會所，應(yīng)按照每日萬分之三的標(biāo)準(zhǔn)向其支付違約金。
開發(fā)商辯稱，會所在合同約定的交付期限之前已經(jīng)驗收合格，取得了建筑工程綜合竣工驗收備案表，并已經(jīng)交付給了物業(yè)公司，物業(yè)公司開不開業(yè)那是物業(yè)公司的事，開發(fā)商的義務(wù)已經(jīng)履行完畢；合同并沒有約定會所的具體設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)，會所能否按時投入使用對張女士影響不大，張女士不會因此而遭受具體損失，開發(fā)商要求按照合同法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定降低違約金。
法院判定：盡管合同沒有約定會所有什么具體設(shè)施，但有會所是肯定的，開發(fā)商不能按約定交付屬于違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；張女士并沒有證明自己因為開發(fā)商的上述違約行為遭受了多少損失，故法院根據(jù)開發(fā)商的請求酌情降低違約金，判令開發(fā)商按照約定違約金金額的1/10向張女士支付。
北京市泰德律師事務(wù)所證券、房地產(chǎn)專業(yè)律師崔慶豐：業(yè)主遇到會所違約這種情況，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，業(yè)主除了要證明開發(fā)商確實違約以外，最好還要想辦法證明自己的損失有多大，否則，在我國當(dāng)前“補償性違約金”而非“懲罰性違約金”理論占據(jù)主流且為司法解釋認可的情況下，法院未必能嚴格按照合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)判決。(趙麗萍）
