房子尚未驗(yàn)收交付，消費(fèi)者就得承擔(dān)保險(xiǎn)義務(wù)，許多購買期房的消費(fèi)者都碰到過這樣的事情。一次偶然的較真，浙江桐鄉(xiāng)的袁先生不僅維護(hù)了自己的權(quán)益，也改變了一個(gè)行業(yè)多年的慣例。袁先生此舉，還促使浙江省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)向中國(guó)人民銀行提出了修改《個(gè)人住房貸款管理辦法》的建議。
今年45歲的袁先生是桐鄉(xiāng)一家公司的銷售員。兩年前，袁先生在購買一處商品房期房時(shí)，向銀行貸款35萬元。因辦理貸款的建設(shè)銀行桐鄉(xiāng)支行要求，袁先生于去年1月13日在中國(guó)平安財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“平安保險(xiǎn)”)桐鄉(xiāng)支公司辦理了個(gè)人抵押貸款房屋保險(xiǎn)的相關(guān)手續(xù)，并繳納了保險(xiǎn)費(fèi)2135元，約定保險(xiǎn)期限為15年。按照平安保險(xiǎn)的《個(gè)人抵押貸款房屋保險(xiǎn)條款》，作為抵押物的必須是“有合法所有權(quán)的房屋”。而此時(shí)，袁先生不僅沒有領(lǐng)到房屋產(chǎn)權(quán)證，就連房子還是空中樓閣。當(dāng)時(shí)袁先生就有有疑問：保險(xiǎn)公司憑什么讓購房者從簽署保單的日子起就交納保費(fèi)？聽保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)員說，這是行業(yè)慣例，大家都是這樣做的。袁先生無奈之下，只好照辦。
今年3月19日，袁先生向銀行還清了全部貸款，就要求保險(xiǎn)公司退還保險(xiǎn)費(fèi)。但保險(xiǎn)公司工作人員告訴他，提前解除合同，需扣除從2006年1月13日開始至當(dāng)日這段時(shí)間的保費(fèi)，總計(jì)500多元。袁先生認(rèn)為，《個(gè)人抵押貸款房屋保險(xiǎn)條款》的第一條規(guī)定：凡符合中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，同意以所購房屋(有合法所有權(quán)的現(xiàn)房)作為抵押物購買的自用房屋。而此時(shí)，作為該保險(xiǎn)標(biāo)的物的房子，開發(fā)商雖已交房，但尚未交付房屋產(chǎn)權(quán)證書，在沒有取得房屋所有權(quán)的情況下，自己也就無權(quán)為尚未取得產(chǎn)權(quán)的房屋投保，根據(jù)保險(xiǎn)公司的條款，保費(fèi)不應(yīng)由投保人承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)全額退款。
由于雙方協(xié)商未果，袁先生找到了桐鄉(xiāng)市消費(fèi)者協(xié)會(huì)。
接到投訴后，桐鄉(xiāng)消協(xié)經(jīng)過調(diào)查，認(rèn)為消費(fèi)者在購買期房辦理抵押貸款時(shí)，在與保險(xiǎn)公司簽訂的房屋保險(xiǎn)合同中，的確存在“霸王條款”：
首先，對(duì)于是期房的商品房來說，短則幾個(gè)月、長(zhǎng)則一年之后，才能交付使用，而保險(xiǎn)合同約定生效時(shí)間是從貸款之日起開始計(jì)收，這使得購買期房的消費(fèi)者在商品房還沒有交付使用時(shí)，就已開始實(shí)際支付保險(xiǎn)費(fèi)。而且，在貸款發(fā)放日至交房這段不存在標(biāo)的物的空白期，保險(xiǎn)公司沒有承擔(dān)任何實(shí)質(zhì)性保險(xiǎn)責(zé)任。權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等，屬于保險(xiǎn)期限過度。
同時(shí)，由于購房者尚未取得所預(yù)購住房的產(chǎn)權(quán)，根本無權(quán)就尚未取得產(chǎn)權(quán)的房屋投保；即使銀行為了規(guī)避信貸風(fēng)險(xiǎn)而要求購房者予以保險(xiǎn)，也應(yīng)由房產(chǎn)開發(fā)商擔(dān)保來承擔(dān)購房者不能還款時(shí)的法律責(zé)任，不能與個(gè)人抵押貸款房屋保險(xiǎn)混為一談，保險(xiǎn)公司提前(指消費(fèi)者取得房產(chǎn)證之前的時(shí)間段)收取保險(xiǎn)費(fèi)，顯然損害了消費(fèi)者的合法權(quán)益。
經(jīng)與平安保險(xiǎn)桐鄉(xiāng)支公司、桐鄉(xiāng)市保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)、桐鄉(xiāng)市房產(chǎn)協(xié)會(huì)的多次交涉，桐鄉(xiāng)市消協(xié)最終幫助袁先生成功維權(quán)：保險(xiǎn)公司向袁先生作出了全額退還保險(xiǎn)費(fèi)的答復(fù)。
袁先生的遭遇顯然不是個(gè)例。為避免此類事情再次發(fā)生，4月6日，桐鄉(xiāng)消協(xié)又召集該市保險(xiǎn)公司、銀行業(yè)協(xié)會(huì)、房產(chǎn)協(xié)會(huì)、有關(guān)律師等多方舉行房貸保險(xiǎn)協(xié)調(diào)會(huì)。經(jīng)各方協(xié)調(diào)，確認(rèn)了以前的抵押貸款房屋保險(xiǎn)合同存在侵害消費(fèi)者利益的不合理問題，并達(dá)成協(xié)議：今后凡遇期房交易，且需先行放貸的，在購房者未獲取房產(chǎn)所有權(quán)屬證書(以發(fā)證日期為準(zhǔn))之前，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向放貸的銀行作債務(wù)擔(dān)保；從房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)放之日起，購房者所購之房才可成為抵押貸款房屋保險(xiǎn)合同的保險(xiǎn)標(biāo)的，并將此條款寫入保險(xiǎn)合同。
桐鄉(xiāng)消協(xié)有關(guān)人士說，此舉意味著桐鄉(xiāng)的購房者今后不必支付簽署保單至房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)放日之間的保費(fèi)了。
據(jù)悉，浙江省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)已據(jù)此向央行建議，要求修改《個(gè)人住房貸款管理辦法》。(董碧水)
