7月1日，北京市開始實行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示制度，同時按照《北京市存量房買賣合同》示范文本統(tǒng)一簽署標準合同。這是今年繼4月15日開始實行二手房資金監(jiān)管后監(jiān)管北京房產(chǎn)中介行業(yè)的又一重大舉措。
網(wǎng)上簽約
信息公示提高透明度
長期以來，信息不透明是二手房交易過程中的一個典型特點，消費者不知道市場的變化情況、實際成交價格等信息，多是僅憑中介公司的一面之辭來確定自己的購房價格。為改變這一現(xiàn)狀，5月30日，北京市建委發(fā)布了《關于實行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約和信息公示有關問題的通知》，明確規(guī)定自2007年7月1日起，二手房交易須實現(xiàn)網(wǎng)上簽約。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構須通過中介協(xié)會對房源部分信息進行公示后，方可在其經(jīng)營場所進行掛牌或通過媒體發(fā)布廣告。這意味著今后二手房交易活動更趨公開化、透明化。
據(jù)了解，網(wǎng)上交易信息公示的主要內(nèi)容包括：1.備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其分支機構、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員信息；2.房源信息：擬轉讓房屋的發(fā)布編號、房屋坐落的典型區(qū)域、房屋所在層/總層數(shù)、戶型、建筑面積、建成年代、擬售價格、受托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、聯(lián)系方式；3.其他交易統(tǒng)計信息。房源信息在網(wǎng)上公示一天后，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可為達成交易意向的買賣雙方提供網(wǎng)上簽約操作服務，網(wǎng)上簽約合同的房屋信息根據(jù)已公示房源信息自動生成。網(wǎng)上簽約后，各交易權屬登記管理部門可進行網(wǎng)上受理，通過權屬系統(tǒng)辦理產(chǎn)權證。
此外，如果個人不通過中介公司賣房，但想通過存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)發(fā)布房源信息和進行網(wǎng)上簽約的，可持房屋所有權證和身份證件，到房地產(chǎn)中介協(xié)會辦理信息公示和網(wǎng)上簽約。如個人自行成交需進行網(wǎng)上簽約的，可由中介協(xié)會提供網(wǎng)上簽約服務。
標準合同
減少糾紛的發(fā)生
北京市建委在發(fā)布網(wǎng)上簽約公示《通知》的同時，還發(fā)布了《關于推行<北京市存量房屋買賣合同>示范文本的通知》，規(guī)定簽署二手房買賣合同必須使用北京市工商局最新下發(fā)的《北京市存量房買賣合同》示范文本。
這一示范文本對存量房的權屬情況、交易方式、付款方式、資金劃轉方式、房屋交付以及稅費繳納等內(nèi)容作出約定，以避免一些容易引發(fā)糾紛的問題。如：明確了雙方要對房屋設施設備、裝修裝飾、相關物品等情況進行驗收，對于水、電、氣、物業(yè)管理費以及轉移專項維修資金(公共維修基金)等問題要明確寫入合同中。根據(jù)該文本，如果賣房人“一房二賣”，不但要返還房款，還須按已付款的一倍支付違約金。
對于個人自行成交簽訂紙制合同文本的，可到各區(qū)縣工商分局或中介協(xié)會購買印刷版的示范文本，也可通過北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)(www.bjfdc.gov.cn)和北京工商網(wǎng)(www.baic.gov.cn)下載合同示范文本進行簽約。
消費者增強
二手房交易信心
6月28日上午，《市場報》記者登錄存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)許多房源信息已經(jīng)被公示出來。記者點擊了其中3條信息，看到房源的所在區(qū)縣﹑典型區(qū)域﹑戶型﹑建筑面積﹑擬售價格﹑所在樓層/總層數(shù)﹑建筑年代﹑裝修情況﹑規(guī)劃用途等一目了然。發(fā)布信息的房產(chǎn)經(jīng)濟公司及聯(lián)系方式也都明示出來。此外，客戶還可以通過選擇區(qū)域﹑價格﹑戶型等快速查找合適的房源，非常方便。
“以前總是不太相信中介公司，感覺他們肯定會在交易過程中吃差價，所以看了好幾次房子，談到最后都沒談妥�！币晃毁彿空吆闻扛嬖V記者，“至少現(xiàn)在看來，(新規(guī)定)能夠使二手房交易過程更加透明�！狈恐魍跸壬鷦t表示，“過去一直對交易過程的風險心存疑慮，導致房源也不能及時放出”。鏈家地產(chǎn)的200份抽樣調(diào)查問卷顯示，對于北京市7月1日起要求二手房交易必須網(wǎng)上簽約和執(zhí)行標準買賣合同的規(guī)定，23%的消費者認為“二手房交易將更加安全，從而愿意選擇二手房”；32%的消費者認為“有助于規(guī)范市場，淘汰不良中介”；18%的消費者認為“二手房交易信息更加透明，有助于平抑房價”；14%的消費者認為“可以降低違規(guī)操作，保障買賣雙方權益”。
北京中原三級市場部研究人士分析認為，采取網(wǎng)上簽約公示后，消費者就可準確把握擬購房區(qū)域的二手房成交價格走勢，并根據(jù)自己經(jīng)濟實力及時調(diào)整自己的置業(yè)計劃。同時，消費者還可看到不同區(qū)域的房屋報價情況，對全市房價有一個全面認識，購房選擇余地會加大，從而也起到解決區(qū)域結構不平衡問題，有利于全市二手房價格的穩(wěn)定發(fā)展。
中介公司
勢必加速洗牌
6月28日上午，《市場報》記者走訪了團結湖附近的地產(chǎn)中介公司，這些中介公司都已經(jīng)接到《通知》，并表示正按照要求進行準備工作。“網(wǎng)上簽約的出臺，預示著行業(yè)監(jiān)管力度已經(jīng)開始延伸到個人。以往的行業(yè)監(jiān)管、資質(zhì)的審核都是針對企業(yè)層面，而網(wǎng)上公示，將會使違規(guī)個人很難再在這個行業(yè)內(nèi)從業(yè)。”我愛我家的經(jīng)紀人員向《市場報》記者表示。記者了解到，相關部門也正在對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、交易保證機構業(yè)務管理負責人及網(wǎng)上操作人員進行培訓。繼成功舉辦第一期存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)操作培訓班后，7月13日，由北京市建委房屋市場處、中介協(xié)會及系統(tǒng)開發(fā)單位舉辦的第二期培訓班正在報名中。
“我愛我家”認為，行業(yè)將會面臨著新的一輪洗牌。由于將買賣合同進行網(wǎng)上簽約和信息公示，這樣使得一些小中介公司的霸王條款幾乎作廢。更為根本的是資金監(jiān)管的實行，將會把房款存放到指定的銀行賬戶，那么以往靠客戶房款而運作的小中介公司將會迎來滅頂之災，逐步淡出北京的房地產(chǎn)市場。北京市建委負責人也表示，企業(yè)必須要適應新的市場環(huán)境才能求得長遠發(fā)展。
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資金監(jiān)管保障交易資金的安全
2007年2月28日，北京市建設委員會與中國人民銀行營業(yè)管理部聯(lián)合下發(fā)了《加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結算資金賬戶管理有關問題的通知》。根據(jù)文件要求自2007年4月15日起所有通過房地產(chǎn)經(jīng)紀公司進行二手房買賣交易的行為，均應通過“存量房交易結算資金專用存款賬戶進行交易結算資金的劃轉，簡稱資金監(jiān)管。未設立‘專用賬戶’的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，其成交業(yè)務的交易結算資金應通過設立‘專用賬戶’的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或交易保證機構實施劃轉�！痹撡~戶是交易保證機構(包括房地產(chǎn)經(jīng)紀公司或專門從事交易保證業(yè)務的公司)在商業(yè)銀行開設的專用賬戶。
由于在北京房屋交易過戶一般為一至三個月的時間。買賣雙方在達成房屋交易之后，不能做到“產(chǎn)權證與房款”的即時交割。在這期間的賬戶資金如果沒有監(jiān)管，資金安全存在極大的隱患。資金監(jiān)管避免了中介公司挪用客戶資金的可能，進而杜絕了不良中介“卷款逃跑”事件的再度發(fā)生。資金監(jiān)管也在一定程度上限制了經(jīng)紀公司“吃差價”行為。一是資金交付均通過銀行完成，收多少付多少，不存在差價。二是經(jīng)紀公司不能夠通過挪用客戶資金進行“押房”，從而減少了“吃差價”的可能，確保了交易資金的安全。(王旭輝 王少勇)
