日前，沈陽(yáng)建設(shè)銀行全面叫停了二手房貸款業(yè)務(wù)，引起了消費(fèi)者對(duì)于其他銀行是否也將于近期禁止二手房貸款業(yè)務(wù)的全面關(guān)注。
“建行江蘇分行提高二手房貸款首付比例”，“建行深圳分行全面叫停二手房貸款業(yè)務(wù)”，“南京住房公積金暫停二次貸款”，“浙江住房公積金庫(kù)存告急收緊放貸”……
8月下旬以來(lái)，部分銀行相繼出臺(tái)緊縮房貸的政策。隨著我國(guó)進(jìn)入加息通道，購(gòu)房者還貸成本不斷增加。持續(xù)攀升的房?jī)r(jià)、短期劇增的住房信貸，都意味著銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的逐步放大。
二手房貸緊縮信號(hào)頻傳
日前，家住沈陽(yáng)的王波看中一套總價(jià)60余萬(wàn)元的二手房，但當(dāng)他到銀行咨詢二手房貸款事宜時(shí)，被告知銀行已經(jīng)暫停了此項(xiàng)業(yè)務(wù)。
記者了解到對(duì)二手房貸款嚴(yán)格限制的遠(yuǎn)不止建行一家。招商銀行南京分行已停止辦理一切房改房貸款業(yè)務(wù)；個(gè)人申請(qǐng)二手房貸款，所購(gòu)房產(chǎn)必須先經(jīng)過(guò)資產(chǎn)評(píng)估，原則上使用年限不超過(guò)15年，面積在60平方米以上，并指定了首佳、國(guó)衡、蘇信、金誠(chéng)等7家評(píng)估公司。深圳發(fā)展銀行南京分行的業(yè)務(wù)員也表示，他們已對(duì)部分板塊的房改房停止辦理貸款業(yè)務(wù)。
記者從一些房產(chǎn)中介了解到，早在幾個(gè)月以前，購(gòu)買(mǎi)小面積二手房的市民就遭遇了“貸款難”，其中甚至包括一些精裝修的單身公寓。南京江寧地區(qū)30至50平方米的次新商品房，銀行都“惜貸”，往往要連跑三五家銀行才辦得下來(lái)。有的銀行今天說(shuō)好能貸，第二天又辦不下來(lái)。
8月28日，南京住房公積金管理中心下發(fā)通知，規(guī)定從9月1日起，對(duì)住房公積金貸款計(jì)算公式中的個(gè)人還貸能力系數(shù)由原來(lái)的0.3調(diào)整為0.2；曾經(jīng)辦理過(guò)住房公積金貸款的，暫不批準(zhǔn)第二次公積金貸款申請(qǐng)；夫妻雙方只要有一方曾辦理過(guò)住房公積金貸款的，再次購(gòu)房也暫不辦理公積金貸款。
銀行金融風(fēng)險(xiǎn)放大所致
農(nóng)業(yè)銀行辦公室的一位工作人員表示，對(duì)于建設(shè)銀行停止辦理二手房貸款的原因，他認(rèn)為主要還是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題，“畢竟二手房貸款不同于新房，在承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)方面也要高于新房�！�
記者發(fā)現(xiàn)，部分銀行對(duì)房貸的限制，主要還是基于在當(dāng)前房?jī)r(jià)不斷走高的背景下，對(duì)貸款人償付能力的擔(dān)憂。而美國(guó)發(fā)生的次級(jí)抵押貸款危機(jī)，更促使各家銀行進(jìn)一步加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)控制。
去年以來(lái)，我國(guó)各大城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了較快增長(zhǎng)，二手房?jī)r(jià)格亦水漲船高，不少地段一年內(nèi)上漲幅度超過(guò)50%。這意味著，銀行風(fēng)險(xiǎn)大大增加。根據(jù)央行上�？偛拷y(tǒng)計(jì)，2007年6月份上海中資商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款新增達(dá)45.5億元，環(huán)比增幅達(dá)429%；7月份又大幅增加58.7億元。住房信貸短期內(nèi)大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和銀行醞釀的風(fēng)險(xiǎn)令人擔(dān)憂。
而二手房一般都經(jīng)過(guò)了一輪或多輪炒作，房?jī)r(jià)已經(jīng)被推到相當(dāng)高度，其按揭貸款因此被銀行作為限制重點(diǎn)。墨子不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理王小軍說(shuō)：“尤其是面積小、年代老的房改房，其購(gòu)買(mǎi)者一般經(jīng)濟(jì)狀況和還款能力較差，類似于美國(guó)的次級(jí)抵押貸款人群，因此最早成為銀行壓縮房貸的對(duì)象�！�
今年以來(lái)，央行已經(jīng)連續(xù)4次加息，購(gòu)房者還貸壓力不斷增加。如果房?jī)r(jià)下跌，炒房者資金鏈斷裂，銀行就可能面臨壞賬風(fēng)險(xiǎn)。上海銀監(jiān)局統(tǒng)計(jì)顯示，在宏觀調(diào)控影響下，2006年年中上海樓市一度出現(xiàn)低迷現(xiàn)象。當(dāng)年9月末，上海房貸違約客戶超過(guò)了1萬(wàn)人，中資銀行房貸的平均不良率也從2004年的0.1%左右，上升到0.86%。另一方面，今年以來(lái)，央行已6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從9%調(diào)整到12%，加上首期6000億元特別國(guó)債的發(fā)行，銀行流動(dòng)性大大減少，部分銀行可用貸款額度已相當(dāng)緊張。而居民儲(chǔ)蓄持續(xù)不斷向基金、股市分流，也讓銀行不得不控制放貸規(guī)模。
二手房市場(chǎng)影響明顯
記者了解到，除了建行以外，尚沒(méi)有哪家銀行完全關(guān)閉二手房貸款閘門(mén)。但“信貸緊縮”的信號(hào)已經(jīng)對(duì)二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了影響。南京皇姑區(qū)天霸房產(chǎn)中介的焦女士表示，如果再有一些銀行停辦二手房貸，那整個(gè)二手房市場(chǎng)的沖擊就會(huì)很大。
根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，8月下旬，南京全市二手住宅成交量達(dá)到1749套，比中旬增長(zhǎng)了44%。房產(chǎn)中介“我愛(ài)我家”的統(tǒng)計(jì)也顯示，8月下旬的房源掛牌量比上月同期有40%左右的上升。
據(jù)南京House365二手房頻道總監(jiān)單偉介紹，8月下旬在該網(wǎng)站掛牌的二手房源呈直線上升趨勢(shì)，幾乎每天增加100余套�！案鞔筱y行對(duì)二手房貸款限制趨緊，很多市民擔(dān)心以后貸不到款或者首付再提高，部分購(gòu)房需求提前釋放；而投資者也擔(dān)心夜長(zhǎng)夢(mèng)多，急于拋售變現(xiàn)。這造成了短時(shí)間內(nèi)二手房交易量迅速放大�！�
而深圳二手房交易量則萎縮過(guò)半。“8月份的成交量比6月份下降了50%~60%，比7月份也降了40%~50%。”深圳世華房地產(chǎn)投資(顧問(wèn))有限公司福田北片區(qū)的一家分店的謝經(jīng)理表示；媒體報(bào)道，西寧市8月份二手房交易量明顯降低環(huán)比下降29.15%；在北京，9月6日，“我愛(ài)我家”總部下發(fā)通知到各門(mén)店，為避免因提高首付而導(dǎo)致客戶無(wú)力承擔(dān)、最終撕毀合同的事件發(fā)生，要求在10月1日前盡快辦完需要貸款客戶的過(guò)戶和貸款手續(xù)。
中原地產(chǎn)交易服務(wù)中心經(jīng)理王巍巍認(rèn)為，如果二手房貸款進(jìn)一步緊縮，可能會(huì)導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格回落。在二手房貸款趨緊的情況下，一些迫切需要解決自住需求的購(gòu)房者不得不轉(zhuǎn)向一手房市場(chǎng)，可能進(jìn)一步刺激新房?jī)r(jià)格上漲。(李敏康）
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