目前，不僅新房交易量穩(wěn)步上升，二手房交易也節(jié)節(jié)攀升。在巨大交易量的背后，一些風(fēng)險(xiǎn)就暗藏在某些交易行為之中，如果你正著手想購(gòu)買(mǎi)一套二手房，那么，清楚交易過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，顯得尤為重要。
風(fēng)險(xiǎn)1 按揭房過(guò)戶(hù)名堂多
還在按揭過(guò)程中的二手房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易，實(shí)際上就是買(mǎi)方在替賣(mài)方提前還貸，但買(mǎi)方需要承擔(dān)很多風(fēng)險(xiǎn)。——致高律師事務(wù)所李乾應(yīng)律師
【案例回放】
陳女士在某銀行貸款買(mǎi)有一套30萬(wàn)元的房子，目前還有15萬(wàn)元的貸款沒(méi)有還清。買(mǎi)方孫小姐也打算以按揭的形式購(gòu)買(mǎi)該房。雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商后，孫小姐向陳女士支付15萬(wàn)元作為首付，然后陳女士到銀行申請(qǐng)前還貸，向銀行支付剩余貸款，解除房產(chǎn)抵押，雙方再辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)。隨后，中介公司或者擔(dān)保公司將產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行重新抵押登記，向銀行申請(qǐng)貸款，銀行進(jìn)行房屋評(píng)估和審核后，將余款劃撥給賣(mài)方陳女士。
【個(gè)案分析】
這種還款模式需要買(mǎi)家先付款再過(guò)戶(hù)，如果雙方在履行合同的過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，買(mǎi)方將承擔(dān)4重風(fēng)險(xiǎn)：一旦賣(mài)家的房子有問(wèn)題，無(wú)法過(guò)戶(hù)，買(mǎi)方將承受很大損失；買(mǎi)賣(mài)雙方是現(xiàn)金交易，沒(méi)有銀行收據(jù)，賣(mài)方未給買(mǎi)方提供收條證明，如果在過(guò)戶(hù)過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，買(mǎi)方提前支付給賣(mài)方的房款就很有可能無(wú)法收回；賣(mài)方申請(qǐng)?zhí)崆斑�貸，銀行需要一定的時(shí)間進(jìn)行審批，在這一過(guò)程中，賣(mài)方如果違約單方面抬高房?jī)r(jià)，買(mǎi)方將承受經(jīng)濟(jì)損失；辦理完過(guò)戶(hù)手續(xù)后，買(mǎi)方向銀行申請(qǐng)按竭時(shí)，由于某種原因，銀行拒絕發(fā)放貸款，此時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)則轉(zhuǎn)嫁到賣(mài)方身上。
【風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避】
就此問(wèn)題，致高律師事務(wù)所李乾應(yīng)律師表示，雖然買(mǎi)賣(mài)雙方是和中介公司簽訂的三方合同，但在交易過(guò)程中，中介只需要履行介紹以及協(xié)助辦理手續(xù)的工作，如果買(mǎi)賣(mài)雙方出現(xiàn)違約，原則上中介公司是不承擔(dān)責(zé)任的。因此，在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)二手房時(shí)，買(mǎi)方需要承擔(dān)極大的風(fēng)險(xiǎn)。
李律師表示，買(mǎi)方要將風(fēng)險(xiǎn)降低到最低，首先需要和賣(mài)方在簽訂合同時(shí)，明確各項(xiàng)細(xì)節(jié)以及違約責(zé)任的認(rèn)定。尤其在交易環(huán)節(jié)，買(mǎi)方一定要留存證據(jù)，比如銀行的劃款存根證明，以及賣(mài)方的收條。在支付房款時(shí)，最好不要以現(xiàn)金形式交易。
另外，目前二手房交易中心以及各大銀行都開(kāi)設(shè)有第三方托管業(yè)務(wù)，買(mǎi)方可將款項(xiàng)劃撥給第三方，等房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理完結(jié)后，在通知第三方將款項(xiàng)劃撥給賣(mài)方。
【購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)二手房的按揭操作流程】
1、買(mǎi)賣(mài)方、中介方簽訂三方買(mǎi)賣(mài)合同，并事先確認(rèn)買(mǎi)方有無(wú)還貸能力。
2、買(mǎi)方支付賣(mài)方房款的四成或五成(由雙方協(xié)定，一般不得少于三成)，賣(mài)方須向買(mǎi)方打收條證明確實(shí)已收到款項(xiàng)。
3、賣(mài)方向銀行申請(qǐng)停按，并提交相關(guān)材料及支付貸款的剩余費(fèi)用。
4、辦理完結(jié)注銷(xiāo)抵押手續(xù)，雙方在中介機(jī)構(gòu)陪同下去房管部門(mén)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。
5、買(mǎi)方需到銀行指定的擔(dān)保公司辦理按竭貸款的手續(xù)(需提供收入證明、如果買(mǎi)方是單身則需提供單身公證、戶(hù)口本)。
6、由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)代為領(lǐng)取房產(chǎn)證，在做完抵押登記領(lǐng)取到他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)后交給買(mǎi)方。
7、由銀行指定的評(píng)估公司評(píng)估房屋價(jià)格，申請(qǐng)通過(guò)銀行審核后(審核通常需要五個(gè)工作日)，買(mǎi)方符合貸款標(biāo)準(zhǔn)，銀行向賣(mài)方一次性劃撥剩余款項(xiàng)。
8、買(mǎi)方需到申請(qǐng)貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)，攜帶相關(guān)款項(xiàng)共同辦理還貸手續(xù)。
風(fēng)險(xiǎn)2 誠(chéng)意金不“誠(chéng)意”
實(shí)際上，只有在一手房買(mǎi)賣(mài)中，才有支付“誠(chéng)意金”的說(shuō)法，二手房在交易過(guò)程中所謂的“誠(chéng)意金”，僅僅是中介方圈“死”購(gòu)房者的一種手段，對(duì)賣(mài)房人并不奏效。 ——四川致高律師事務(wù)所林方平律師
【案例回放】
8月中旬，在成都工作的李小姐打算購(gòu)置一套二手小戶(hù)型房自住，于是便在位于致民路的某中介公司進(jìn)行了登記。第二天，該中介公司工作人員便帶李小姐看了位于老南門(mén)一處50平小戶(hù)型，李小姐當(dāng)即表示出愿意購(gòu)買(mǎi)的意向。而該工作人員卻以約不到房東為由，叫李小姐先交納一萬(wàn)元誠(chéng)意金，以防該房子被別人買(mǎi)去。在經(jīng)過(guò)了一番“討價(jià)還價(jià)”后，李小姐最終給中介公司交納了5000元購(gòu)房誠(chéng)意金。
隨后，中介公司表示會(huì)盡快聯(lián)系到房東，早日完成交易手續(xù)。李小姐滿(mǎn)心歡喜的認(rèn)為交納了誠(chéng)意金就等于吃了“定心丸”，于是便退掉了在其他幾家中介的登記記錄，“乖乖”在家等候消息。然而，足足等了近一周的時(shí)間，卻沒(méi)有該中介公司的任何消息，李小姐便獨(dú)自到該社區(qū)打聽(tīng)消息，最終，保安告訴她，自己要買(mǎi)的那套小戶(hù)型房已于三天前租了出去。
這一消息讓李小姐非常氣憤，她認(rèn)為，按照中介的說(shuō)法，既然已經(jīng)交納了5000元誠(chéng)意金，交易理應(yīng)萬(wàn)無(wú)一失，這是中介方的失職，應(yīng)該承擔(dān)一定的責(zé)任。而中介公司則表示，此事乃房東單方面違約，由于房東與李小姐并未簽訂購(gòu)房交易合同，因此房東并不承擔(dān)違約責(zé)任，中介方在這里僅僅作為“介紹人”的角色出現(xiàn)，因此，最多只能退還李小姐當(dāng)初交納的5000元誠(chéng)意金。
【個(gè)案分析】
針對(duì)這起投訴，四川致高律師事務(wù)所林方平律師表示：在二手房交易過(guò)程中，只存在定金交易，所謂誠(chéng)意金交易僅僅是中介公司給購(gòu)房者下的“套”，以防止購(gòu)房者被別的中介公司“搶”去。在二手房交易中，只有房東、中介、購(gòu)房者三方在場(chǎng)的情況下，才能夠簽訂購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，交納定金。但由于購(gòu)房者在看房后，中介公司需要再約房東，在這段時(shí)間里，一些購(gòu)房者就很有可能改變想法，為了徹底“套”牢購(gòu)房者，一般在看完房后，中介公司便會(huì)要求購(gòu)房者交納誠(chéng)意金，口頭上是購(gòu)房保障，實(shí)則是為了“控制”購(gòu)房者。
目前，在二手房買(mǎi)賣(mài)中，定金轉(zhuǎn)誠(chéng)意的議價(jià)方式，已經(jīng)逐漸成為行業(yè)慣例。因?yàn)榘凑蘸贤ㄒ?guī)定，如果一方交納了定金，另一方卻違約的話(huà)，中介公司就需要支付雙倍的賠償。而在三方未簽訂合同的情況下，房東一旦反悔，中介公司就要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。誠(chéng)意金一方面是為了“套牢”購(gòu)房者，另一方面也是中介公司也可以避免賠償損失。
【風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避】
在未簽訂三方合同前，購(gòu)房者可以先給中介交納部分金額，但前提是必須和中介方注明交納的是購(gòu)房定金，而非誠(chéng)意金，以避免日后房東反悔造成的損失。
風(fēng)險(xiǎn)3 二手房?jī)r(jià)頻“變臉”
目前出現(xiàn)的這種新現(xiàn)象，與樓市的普遍火爆是分不開(kāi)的，以前發(fā)生糾紛既有業(yè)主違約也有客戶(hù)(買(mǎi)方)違約，但最近數(shù)月所接案件中幾乎全部是因?yàn)榉恐鹘饧s。 ——四川致高律師事物所的林方平律師
【案例回放】
今年8月，市民林女士的朋友急需用錢(qián)，打算把位于八里小區(qū)一套于2002年買(mǎi)的90多平方米的房子以總價(jià)30萬(wàn)元的價(jià)格出手。由于價(jià)格非常誘人，林女士當(dāng)即決定購(gòu)買(mǎi)，于是與朋友簽訂了一份意向性協(xié)議，并商定一周以后辦理過(guò)戶(hù)的同時(shí)一次性付清房款，協(xié)議簽訂后林女士交了一萬(wàn)元的誠(chéng)意金。一周以后，林女士按照約定與朋友聯(lián)系，朋友告訴林女士他在外出差，過(guò)一周再說(shuō)。兩周后林女士又與朋友聯(lián)系，可是朋友卻支支吾吾的說(shuō)房子不想賣(mài)了，并主動(dòng)提出退還一萬(wàn)元的定金。
不久，朋友主動(dòng)聯(lián)系林女士，說(shuō)因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲得太快，他的房子應(yīng)該還有更大的利益空間，如果林女士愿意出35萬(wàn)元的話(huà)還是可以成交。林女士想，如果35萬(wàn)元買(mǎi)的話(huà)，折合單價(jià)在4000元/平方米以下，林女士當(dāng)即答應(yīng)下來(lái)，并再次約定了房子過(guò)戶(hù)的時(shí)間。為了滿(mǎn)足一次性付款的條件，林女士開(kāi)始四處籌錢(qián)，想到馬上到手的房子，林女士一家很是高興�？墒�，朋友又一次給林女士開(kāi)了個(gè)玩笑，到了約定的時(shí)間，朋友的電話(huà)怎么也打不通，這下林女士開(kāi)始著急起來(lái)。兩周后，林女士終于聯(lián)系到這位朋友，可是朋友卻說(shuō)房子已經(jīng)以42萬(wàn)元賣(mài)了，并主動(dòng)承擔(dān)了雙倍違約金的處罰，退還給林女士2萬(wàn)元。
【個(gè)案分析】
提高成交價(jià)，對(duì)房主來(lái)說(shuō)，只不過(guò)是多等等而已，但得到的收益卻大了很多，但是對(duì)于急于買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，不僅時(shí)間、購(gòu)房時(shí)機(jī)等被耽誤，心情也受到影響。由于一手樓市的價(jià)格不斷攀升，導(dǎo)致了二手房?jī)r(jià)格也上漲很快，為了獲取更多的利益，房主在二手房交易中頻頻“變臉”也在情理之中，但是卻給中介和購(gòu)房者帶來(lái)了損失。
【風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避】
要防止房主頻頻解約，除了在合同條款上加以細(xì)化外，提高違約金成本也很重要。根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，定金數(shù)額最高可以達(dá)到合同標(biāo)的額的20%，如果按合同交易價(jià)格的20%支付定金，那么房主解約時(shí)就要承擔(dān)更大的賠償壓力，這樣就可以大大降低房主解約率。另外，約定高額解約賠償金也是解決的手段。一旦房主解約將面臨著巨額賠償風(fēng)險(xiǎn)，就不會(huì)輕易的解約了。但是需要提醒的是，這種約定也是雙方面的，如果房?jī)r(jià)暴跌，買(mǎi)方不買(mǎi)也要面臨巨額賠償房主的風(fēng)險(xiǎn)。(宋皇 孫莉）
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