廣州市民李女士最近有點(diǎn)煩。8月初簽訂購(gòu)房合同，公積金貸款到11月初才批下來，其間賣方多次催促她，臨時(shí)追加付款5萬元才了事。原來，有像她一樣遭遇的市民還不少。受宏觀調(diào)控以及貸款額度緊張影響，廣州多家銀行已悄悄收緊了二手房貸款業(yè)務(wù)，很多市民在買賣二手房時(shí)明顯感覺到申請(qǐng)貸款已不那么容易。二手房放貸難并非一個(gè)單獨(dú)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，它的背后潛藏著多種因素。
央行九次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率
中國(guó)人民銀行11月10日宣布從2007年11月26日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是央行今年以來第九次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率。13.5%的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)近年歷史新高。央行指出，此次上調(diào)旨在加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過快增長(zhǎng)。金融界人士認(rèn)為，再次加息的腳步越來越近了。
炙熱的股市也導(dǎo)致銀行銀根收緊。今年9月份以來，幾只新股上市凍結(jié)資金屢創(chuàng)新高。9月初，建行A股網(wǎng)上網(wǎng)下共凍結(jié)資金達(dá)2.26萬億元；兩周后，中國(guó)神華新股發(fā)行網(wǎng)上網(wǎng)下凍結(jié)資金總額約2.67萬億元，再度改寫單家公司IPO凍結(jié)資金新紀(jì)錄；10月底，“巨無霸”中國(guó)石油回歸A股，網(wǎng)上網(wǎng)下凍結(jié)資金總計(jì)約3.3萬億元，創(chuàng)下中國(guó)股市IPO凍結(jié)資金的新高。
銀行貸款額度用完辦房貸難
今年前三季度，個(gè)人房貸隨著樓市的熱度呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，導(dǎo)致年底各銀行貸款額度紛紛見底，收緊房貸政策陸續(xù)出臺(tái)。銀行界人士表示，盡管他們向總行提出的增加額度的申請(qǐng)基本也能通過，但年內(nèi)剩余貸款資金將主要用于滿足個(gè)人一手房貸款，其他用途的貸款批起來比較難。據(jù)悉，中行深圳分行已經(jīng)叫停了二手樓個(gè)貸，建行甚至叫停了一手樓按揭貸款業(yè)務(wù)。
二手放盤量增加 “反價(jià)”現(xiàn)象銳減
近期受政策影響，廣州二手房放盤量都有不同程度的增加。同時(shí)，因買家持幣觀望，看樓客也有所減少。從滿堂紅主力分店反饋的信息來看，目前二手放盤量有所增加，業(yè)主放盤更加堅(jiān)決，之前盛行的“反價(jià)”現(xiàn)象明顯減少，各付各稅現(xiàn)象也越來越多。
由于廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在剛性需求，樓價(jià)與成交量并未受到太大影響，而整個(gè)樓市則更加平穩(wěn)與理性。受新政影響，天河放盤量平均有15%~20%的增長(zhǎng)，像天河公園、東圃板塊盤源增加了20%左右，買家卻不同程度減少。中介公司信息顯示，一度占據(jù)珠江新城買樓者三四成比例的投資客目前已經(jīng)絕跡，放盤量增加近40%。
滿堂紅10月成交數(shù)據(jù)顯示，在全市成交宗數(shù)明顯減少的同時(shí)，老城區(qū)成交宗數(shù)基本與9月持平，相當(dāng)穩(wěn)健。新政后越秀區(qū)的放盤數(shù)量增加兩成左右，而業(yè)主不僅“反價(jià)”現(xiàn)象不再，就連“實(shí)收”也有了松動(dòng)的可能。
據(jù)了解，番禺大石板塊中介地鋪看樓量少了四成左右。不過，與其他高樓價(jià)區(qū)域投資客紛紛放盤不同的是，大石板塊近期放盤量增加不足10%。業(yè)主的心態(tài)雖有所松動(dòng)但不明顯，既不會(huì)反價(jià)也不肯降價(jià)。買家都有比較實(shí)在的需求，但對(duì)于目前的價(jià)格也不愿意妥協(xié)，因此“僵持”成為市場(chǎng)的一種常態(tài)。
海珠區(qū)二手樓成交活躍，目前均價(jià)已高達(dá)8700元/m2，環(huán)比上漲超過10%。如新港西路、工業(yè)大道、東曉南路、江燕路等成交活躍板塊的業(yè)主放盤量都有不同程度的增加，平均在20%左右。但濱江路板塊的放盤量并沒有明顯增加。市場(chǎng)供求趨于平衡，使業(yè)主心態(tài)不再?gòu)?qiáng)硬，“反價(jià)”現(xiàn)象大大減少，更出現(xiàn)了買家“反價(jià)”現(xiàn)象。
受新政策影響，白云區(qū)的西槎、白云大道、廣州大道北等大部分成交活躍區(qū)域放盤量都有所增加，增幅在10%~20%左右，客源的減少幅度也比較大。而荔灣老城區(qū)因?yàn)樨浽匆幌虮容^少，目前依然是供不應(yīng)求，所以放盤和看樓客的數(shù)量以及樓價(jià)都比較平穩(wěn)。
二手按揭業(yè)務(wù)量減少20%左右
9月27日人民銀行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)新政策后，的確導(dǎo)致二手按揭業(yè)務(wù)量回落了20%左右，同時(shí)，政策對(duì)市民的心理影響大過政策的實(shí)際影響。由于二手樓是高價(jià)一手樓的補(bǔ)充，購(gòu)房者仍以第一次置業(yè)的用家為多，并且公積金貸款占30%左右，故按揭申貸條件大多不受新政策限制。
匯翰按揭有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，收緊貸款政策只是個(gè)別商業(yè)銀行的行為，而國(guó)有四大銀行都正常辦理。匯翰按揭的二手按揭業(yè)務(wù)量暫時(shí)較為平穩(wěn)。二手按揭辦理相關(guān)手續(xù)需時(shí)2~3個(gè)月不等，現(xiàn)已是11月中旬，預(yù)計(jì)放款需至明年1月份，故大部分銀行都會(huì)正常審批。但不排除為減低風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別銀行會(huì)減慢業(yè)務(wù)辦理速度，并加強(qiáng)對(duì)買家資質(zhì)的審核。
據(jù)匯翰按揭有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，除四大國(guó)有銀行外，民營(yíng)銀行、外資銀行都是匯翰按揭選擇的合作伙伴。當(dāng)某一銀行出現(xiàn)調(diào)整時(shí)，匯翰按揭可將業(yè)務(wù)分配到其他銀行，故一般不存在難辦的問題。而該公司按揭今年年中時(shí)，已預(yù)感到銀行年末會(huì)收緊銀根，所以會(huì)及時(shí)向辦理按揭業(yè)務(wù)的客戶做好適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)。
該有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，確實(shí)有部分銀行已完成今年的房貸任務(wù)，但銀行也會(huì)將提前還款的額度有計(jì)劃地轉(zhuǎn)放于新的二手貸款上，故也不像外界所傳那么困難。另外，明年年初銀行會(huì)有新的房貸額度，相信明年按揭業(yè)務(wù)不會(huì)受影響。
專家支招房貸快批
滿堂紅億達(dá)按揭陳溢溢建議：
一、選擇專業(yè)按揭公司。專業(yè)按揭公司由于合作銀行較多，即使房貸政策緊縮，還是能夠獲取一定房貸額度，保證借款人順利獲得貸款。
二、快貸建議選擇商業(yè)銀行。目前，四大銀行2007年的貸款額度已經(jīng)基本放完。如果急于在年底前完成樓款交收交易，建議貸款銀行選擇如廣發(fā)行等商業(yè)銀行。
三、盡量提供齊全的資料有助審批資料。建議借款人在辦貸款申請(qǐng)時(shí)，務(wù)必盡快提供齊全的審批資料(包括業(yè)主資料)，同時(shí)盡可能多地提供有利于提高自身貸款資質(zhì)的審批資料。
四、選擇合適的供款方式。目前貸款利率高，選擇公積金貸款及商業(yè)性貸款的借款人在現(xiàn)有的利率水平下，應(yīng)結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)能力，選擇合適的供款方式，以規(guī)避高昂的貸款利息。
“轉(zhuǎn)按揭”、“加按”等業(yè)務(wù)或暫停
隨著年底銀行收緊房貸政策，打算按揭購(gòu)房的市民，需慎重評(píng)估自己的貸款風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)記者走訪了解到，中介公司也在盡力協(xié)助客戶辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)。合富置業(yè)專業(yè)人士介紹，從今年1~10月成交看，大多數(shù)月份以按揭方式完成交易比例一直保持在60%以上，按揭仍然是大部分二手房購(gòu)房人士所選擇的付款方式。
今年前三季度，個(gè)人房貸隨著樓市熱度呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，導(dǎo)致年底各銀行貸款額度紛紛見底，收緊房貸政策陸續(xù)出臺(tái)。保來理財(cái)專業(yè)人士表示，最近出臺(tái)的多個(gè)房貸政策主要是針對(duì)擁有多套房產(chǎn)并申請(qǐng)按揭貸款的人士，并非針對(duì)第一次申請(qǐng)房屋貸款或者已全部還清房貸的正常房貸行為。不過，即使正常的首次按揭購(gòu)房人士也不同程度地受銀行房貸額度和政策收緊的影響，尤其是那些希望趕在年底前放款的客戶。
合富置業(yè)專業(yè)人士提醒申請(qǐng)按揭購(gòu)房的人士，一定要向銀行等機(jī)構(gòu)了解清楚后再做下一步行動(dòng)，如申請(qǐng)房貸需提供什么資料，詳盡的個(gè)人資料、收入證明等有助于審批更通暢。作為提供居間服務(wù)的中介方，也會(huì)因應(yīng)客戶的具體情況，提供切實(shí)可行的專業(yè)意見給客戶作參考。
由于廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)健康，而且個(gè)人房貸始終是銀行風(fēng)險(xiǎn)低、利潤(rùn)高的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，按揭房貸業(yè)務(wù)應(yīng)在明年初銀行新貸款額度和任務(wù)下達(dá)后基本恢復(fù)正常，甚至由于近期的收縮而出現(xiàn)反彈性增長(zhǎng)�！稗D(zhuǎn)按揭”、“加按”等二手房貸業(yè)務(wù)，則可能繼續(xù)受到制約或暫停。（李鳳荷 龍蕾 陳白帆 黃濤）
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