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　　2007年已經(jīng)過(guò)去，這一年北京購(gòu)房者感受最深的，無(wú)疑是眼睜睜地看著房?jī)r(jià)“一路快跑”，而去年政府以實(shí)際行動(dòng)加大了保障性住房的土地供應(yīng)量，又讓不少購(gòu)房者看到了希望的曙光。

　　新年伊始，北京樓市能否在2008年擺脫“供不應(yīng)求”“緊箍咒”，奧運(yùn)效應(yīng)之后北京房?jī)r(jià)會(huì)漲會(huì)跌，未來(lái)北京的房子是不是能像王石所說(shuō)的性?xún)r(jià)比提升，保障性住房何時(shí)會(huì)開(kāi)售等等，都成為購(gòu)房者最想了解的話(huà)題。

　　本報(bào)就樓市關(guān)注度最高的供應(yīng)量、房?jī)r(jià)、品質(zhì)、保障房等進(jìn)行預(yù)測(cè)，試圖展現(xiàn)今年樓市的可能面貌。

　　“預(yù)測(cè)1”

　　商品房?jī)r(jià)穩(wěn)中略升

　　2008年房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)如何？比較普遍的觀(guān)點(diǎn)是，今年北京商品房?jī)r(jià)格會(huì)呈穩(wěn)中略升的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)增幅明顯降低，奧運(yùn)后局部區(qū)域可能會(huì)出現(xiàn)回落。

　　房?jī)r(jià)漲幅將大大放緩

　　“2007年房?jī)r(jià)上漲太快，早已超出了正常的消費(fèi)水平，2008年不可能再那么漲”， 北京中大恒基總經(jīng)理趙晨明說(shuō)，2007年開(kāi)盤(pán)均價(jià)12290元/平米，同比2006年上漲了53.6%，漲幅驚人，已經(jīng)超出了普通白領(lǐng)的購(gòu)買(mǎi)力，加上保障性住房用地供應(yīng)量不斷增加，造成了市場(chǎng)觀(guān)望情緒，這一情緒在2008年還會(huì)繼續(xù)延續(xù)。

　　“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，明確了要實(shí)行從緊的貨幣政策，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是盆冷水”，明天第一城總經(jīng)理陳云峰表示，金融調(diào)控是開(kāi)發(fā)商最怕的，2007年末不少開(kāi)發(fā)商采取打折促銷(xiāo)等方式，就是因?yàn)橘Y金壓力。如果今年繼續(xù)緊縮信貸，開(kāi)發(fā)商資金鏈會(huì)進(jìn)一步縮緊，那么其風(fēng)險(xiǎn)會(huì)大大增加，從而房?jī)r(jià)漲幅也不可能再像去年那么大。他預(yù)測(cè)北京今年一季度房?jī)r(jià)會(huì)維持現(xiàn)有水平，從二季度開(kāi)始上漲，但幅度不會(huì)超過(guò)5%，主流房?jī)r(jià)應(yīng)該在17000元左右/平方米。

　　華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)集團(tuán)顧問(wèn)(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為，對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)而言，金融層面的因素已經(jīng)不亞于供需層面。隨著人民幣升值到一定程度，“熱錢(qián)”會(huì)流出去，國(guó)內(nèi)資金流動(dòng)性就會(huì)收縮，房?jī)r(jià)漲幅就會(huì)應(yīng)聲而落，“2008年將很有可能是人民幣升值‘到位’的一年”，公衍奎說(shuō)。

　　奧運(yùn)后周邊區(qū)域可能小幅回落

　　趙晨明認(rèn)為，現(xiàn)在一些區(qū)域奧運(yùn)效應(yīng)透支比較明顯，等到奧運(yùn)過(guò)后，奧運(yùn)場(chǎng)館周邊一些區(qū)域的房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)小幅回落，“在2008的奧運(yùn)利好的刺激下，現(xiàn)在不少區(qū)域已經(jīng)投資過(guò)熱而導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高了，奧運(yùn)會(huì)之后，隨著不少投資者的投資轉(zhuǎn)移，奧運(yùn)周邊區(qū)域的需求會(huì)有所減少，所以有可能會(huì)出現(xiàn)區(qū)域性的小幅回落”。持相似觀(guān)點(diǎn)的還有偉業(yè)顧問(wèn)等。

　　此外，還有一些專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士，如獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠、天潤(rùn)集團(tuán)副總裁王哲、中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波等則認(rèn)為，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到一個(gè)危險(xiǎn)時(shí)期，“拐點(diǎn)”已現(xiàn)，2008年奧運(yùn)之后隨時(shí)會(huì)調(diào)整。

　　“預(yù)測(cè)2”

　　商品房供應(yīng)量或縮減

　　土地供應(yīng)明顯向新城傾斜

　　隨著2007年12月的一輪大規(guī)模放量，近年來(lái)土地供應(yīng)計(jì)劃在2007年首度得以完成。北京市國(guó)土局辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前北京2008年供地計(jì)劃正在緊鑼密鼓地制定之中，最早要等到2、3月份出臺(tái)。在專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2008年北京市土地供應(yīng)會(huì)呈現(xiàn)兩個(gè)特點(diǎn)，一是新城土地供應(yīng)量明顯增加，二是保障性住房用地仍將延續(xù)2007年供應(yīng)旺盛的趨勢(shì)。

　　中國(guó)人民大學(xué)土地資源管理系教授嚴(yán)金明認(rèn)為，重點(diǎn)建設(shè)11個(gè)新城成為未來(lái)幾年的發(fā)展方向，新城將有更多的建設(shè)用地推向土地招拍掛市場(chǎng)。明年重點(diǎn)發(fā)展的三個(gè)新城———順義、通州、亦莊的土地市場(chǎng)會(huì)比較受關(guān)注，這三個(gè)新城將有大量土地推出，土地交易市場(chǎng)會(huì)比較活躍。

　　“預(yù)計(jì)2008年保障性住房和兩限房用地供應(yīng)將比2007年有所增加，特別是兩限房用地供應(yīng)不會(huì)少于200公頃”，中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，政府將會(huì)進(jìn)一步加大住房保障力度，優(yōu)化住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　此外，還有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，為了防止開(kāi)發(fā)商大面積囤地，盡快形成有效的住房供應(yīng)，2008年北京大面積地塊仍將減少，總面積在十幾公頃的小宗地塊將成為供應(yīng)主體。

　　商品房放量可能會(huì)減少

　　北京市國(guó)土局副局長(zhǎng)曾贊榮近日向媒體表示，北京市2007年可實(shí)現(xiàn)各類(lèi)住宅供地1677公頃。按照2007年北京市竣工住宅項(xiàng)目的平均容積率1.36來(lái)計(jì)算，這些住宅用地可建設(shè)近2280萬(wàn)平米的住宅。按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)1-2年周期來(lái)計(jì)算，理論上來(lái)說(shuō)2008年、2009年北京市每年住宅供應(yīng)量平均將在1140萬(wàn)平米左右。而根據(jù)華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)集團(tuán)顧問(wèn)(北京)有限公司的統(tǒng)計(jì)，2007年1-11月北京新開(kāi)工面積為2138萬(wàn)平米。

　　陳云峰認(rèn)為，2008年住宅市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)減少，“主要還是土地供應(yīng)量相對(duì)不足造成的”�！霸谌ツ�，支撐市場(chǎng)供應(yīng)的很多都是協(xié)議出讓土地的項(xiàng)目，差不多占到了一半以上，現(xiàn)在這些協(xié)議出讓土地已經(jīng)快要消化完畢，政府需要推出更多公開(kāi)交易的土地，才能使住宅供應(yīng)量與去年保持平衡”，公衍奎說(shuō)，去年1-11月北京新開(kāi)工面積為2138萬(wàn)平米，而同期北京公開(kāi)交易土地的可建設(shè)面積為1233萬(wàn)平米，也就是說(shuō)，形成供應(yīng)量的項(xiàng)目很多都來(lái)自協(xié)議出讓土地。2008年，協(xié)議出讓土地已經(jīng)快要消化完畢，如果要住宅市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)量與去年保持平衡，政府需要在招拍掛市場(chǎng)推出比去年多得多的土地，“2008年北京土地供應(yīng)的壓力會(huì)非常大”。

　　陳云峰說(shuō)，商品房供應(yīng)量會(huì)少，但是保障性住房供應(yīng)量無(wú)疑會(huì)大大增加，這會(huì)使購(gòu)買(mǎi)人群出現(xiàn)明顯分流。

　　“預(yù)測(cè)3”

　　兩萬(wàn)多套保障房集中供應(yīng)

　　第一批限價(jià)地今年形成實(shí)際供應(yīng)

　　2007年北京市推出一批限價(jià)地，目前部分已經(jīng)開(kāi)工，2008年將會(huì)形成實(shí)際的供應(yīng)量，北京市住房保障辦公室主任張家明表示，2008年保障性住房和兩限房總體建設(shè)規(guī)模將達(dá)到630萬(wàn)平米，其中經(jīng)濟(jì)適用房300萬(wàn)平米。

　　去年，北京市推出了西三旗限價(jià)房地塊、豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)造甲村“鴻基花園二期”限價(jià)房地塊以及常營(yíng)限價(jià)地塊等共8塊限價(jià)地，加上豐臺(tái)區(qū)東鐵匠營(yíng)宋莊路的一塊經(jīng)濟(jì)適用房用地，這9塊保障性住房用地可建設(shè)90平米以下小戶(hù)型住宅24000多套，這些房源將會(huì)在2008年形成實(shí)際供應(yīng)。至于每個(gè)保障性項(xiàng)目的具體的開(kāi)售時(shí)間，張家明表示還需要政府主管部門(mén)來(lái)決定，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房都是定向供給，目前北京市110個(gè)保障性住房街道審核窗口已全部啟動(dòng)，不定期舉行搖號(hào)選房活動(dòng)，把保障性房源分配到經(jīng)過(guò)審核的老百姓手上。

　　據(jù)張家明透露，春節(jié)前還將有一次搖號(hào)選房活動(dòng)，具體項(xiàng)目不便公布。張家明還提醒市民，只要自己符合條件，應(yīng)快速到戶(hù)口所在地的街道報(bào)名，申核通過(guò)后就有機(jī)會(huì)參與選房購(gòu)房。

　　兩限房購(gòu)買(mǎi)政策春節(jié)后有望出臺(tái)

　　近日廣州的限價(jià)房購(gòu)買(mǎi)政策已經(jīng)出臺(tái)，購(gòu)買(mǎi)者必須同時(shí)符合四個(gè)條件：本市城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口；本人在廣州市區(qū)沒(méi)有獨(dú)立套型住宅自有產(chǎn)權(quán)登記記錄；男性年滿(mǎn)25周歲，女性年滿(mǎn)23周歲；個(gè)人申購(gòu)的，本人稅前年收入在10萬(wàn)元以下，以夫妻聯(lián)名方式申購(gòu)的，家庭稅前年收入在20萬(wàn)元以下。

　　北京市住房保障辦主任張家明透露，目前正在制定的北京的限價(jià)房購(gòu)買(mǎi)政策要遠(yuǎn)遠(yuǎn)嚴(yán)于廣州，跟購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的政策差不多，必須具備本市戶(hù)口，購(gòu)買(mǎi)之前要登記，并經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)亟值缹徍撕凸�示。同時(shí)，兩限房購(gòu)買(mǎi)者優(yōu)先考慮北京市中低收入家庭；解危排險(xiǎn)、環(huán)境整治、文保危改、城中村整治、奧運(yùn)工程及其配套設(shè)施等重點(diǎn)項(xiàng)目的本市被征地、拆遷區(qū)的住戶(hù)。

　　據(jù)透露，擬定好的北京兩限房政策要上報(bào)到市長(zhǎng)辦公會(huì)，經(jīng)政府領(lǐng)導(dǎo)審閱后，將于近期向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。相關(guān)部門(mén)匯總意見(jiàn)后會(huì)進(jìn)一步完善兩限房政策，初步預(yù)計(jì)該政策將在春節(jié)之后正式出臺(tái)。

　　“預(yù)測(cè)4”

　　多項(xiàng)新政促樓市迎來(lái)品質(zhì)時(shí)代

　　低劣樓盤(pán)將被擠出市場(chǎng)

　　去年上半年，京城一個(gè)樓盤(pán)只要區(qū)位、交通、配套等諸多因素中有一個(gè)利好，該樓盤(pán)一開(kāi)盤(pán)便往往出現(xiàn)眾人排隊(duì)購(gòu)房、房源緊缺的狀況。一位不愿透露姓名的北城開(kāi)發(fā)商坦言，樓價(jià)在結(jié)構(gòu)性供求矛盾突出的背景下持續(xù)上漲，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，北京樓市整體上處于一種品質(zhì)缺位的狀態(tài)，長(zhǎng)此以往，就連一些開(kāi)發(fā)商自己都覺(jué)得這是不正常的，會(huì)增大樓市異動(dòng)的趨勢(shì)，不利于樓市健康發(fā)展，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)更大風(fēng)險(xiǎn)。

　　2007年最后幾個(gè)月，樓市風(fēng)云突變，主管部門(mén)先后拋出多個(gè)調(diào)控手段：二套房貸首付比例上調(diào)、并以家庭為界定標(biāo)準(zhǔn)；央行在當(dāng)年內(nèi)第六次上調(diào)貸款利息；國(guó)家以及北京市先后出臺(tái)多個(gè)關(guān)于加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的措施；物業(yè)稅計(jì)劃開(kāi)征的小道消息更是層出不窮。種種因素使得北京樓市觀(guān)望氣氛漸濃，新盤(pán)成交量有所下降，一些上市地塊也出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象。

　　“在此背景下，一些開(kāi)發(fā)粗放、質(zhì)量低劣的樓盤(pán)勢(shì)必要被擠出市場(chǎng)，像星河灣、御園、山水文園、泛海國(guó)際、龍湖別苑這樣從規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林營(yíng)造、施工質(zhì)量、建筑材料、精裝修等各個(gè)方面拔尖的高品質(zhì)樓盤(pán)將成為市場(chǎng)的寵兒�！背蓸I(yè)行市場(chǎng)研究總監(jiān)蔡軍分析認(rèn)為，目前北京五環(huán)路內(nèi)商品房均價(jià)為14000元/平米左右，在樓價(jià)飛漲的時(shí)期，有些品質(zhì)不高的樓盤(pán)憑價(jià)格優(yōu)勢(shì)可以大賣(mài)，但在保障性住房即將大放量的情況下，樓房品質(zhì)勢(shì)必受到購(gòu)房者更多關(guān)注。

　　緊湊戶(hù)型將成為市場(chǎng)主角

　　不僅是住房質(zhì)量今年預(yù)期將有大幅度提升，在戶(hù)型變化上，很多業(yè)內(nèi)人士預(yù)期2008年的北京樓市將迎來(lái)中小戶(hù)型等緊湊型戶(hù)型的放量高峰。蔡軍認(rèn)為，近期出臺(tái)的很多政策與以往有所不同，這些政策其實(shí)是從消費(fèi)層面抑制二套房需求，尤其是調(diào)控投資性購(gòu)房，而此后可能出臺(tái)的物業(yè)稅政策，則是將調(diào)控對(duì)象對(duì)準(zhǔn)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，“一方面是樓市開(kāi)發(fā)趨于集約化，一方面是大戶(hù)型將不再成為樓市供應(yīng)主力。”

　　“對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，質(zhì)量永遠(yuǎn)是其追求的目標(biāo)，但此前在房?jī)r(jià)高漲的局面下，濫竽充數(shù)者也不在少數(shù)�！比f(wàn)年長(zhǎng)興房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理黃璽慶則表示，“同時(shí)，按照此前出臺(tái)的關(guān)于90/70的政策要求，從開(kāi)發(fā)周期看，今年上半年北京房地產(chǎn)應(yīng)該出現(xiàn)中小戶(hù)型集中開(kāi)盤(pán)的局面，并逐漸成為今年市場(chǎng)的主角。”

　　2008年，哪些區(qū)域?qū)⒋蠓帕�，哪些區(qū)域持續(xù)走熱，哪些區(qū)域具有較好的性?xún)r(jià)比，而哪些區(qū)域又將趨于平靜？亞奧板塊、泛朝青板塊、燕郊、昌平和阜石路一帶也許會(huì)在今年有不俗的表現(xiàn)。

　　亞奧：奧運(yùn)前夕房?jī)r(jià)可望再升

　　“入選理由” 去年熱得發(fā)燙今年走向何方

　　受益于奧運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，匯集了眾多奧運(yùn)場(chǎng)館的亞奧區(qū)域，去年熱得發(fā)燙。奧運(yùn)結(jié)束后，原本服務(wù)于奧運(yùn)比賽的相關(guān)設(shè)施將進(jìn)入賽后日常運(yùn)營(yíng)階段，亞奧區(qū)域由目前體育文化核心區(qū)逐步發(fā)展轉(zhuǎn)型為與金融街、CBD分庭抗禮的國(guó)際商務(wù)區(qū)。目前區(qū)域集聚多個(gè)高檔項(xiàng)目，今年是否還能迎來(lái)新一波的發(fā)展？

　　即將召開(kāi)的2008年奧運(yùn)會(huì)給亞奧區(qū)域房?jī)r(jià)上升插上了火箭助推器，區(qū)域高價(jià)高檔項(xiàng)目云集，而開(kāi)發(fā)商普遍預(yù)計(jì)年內(nèi)區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格還將提高。

　　區(qū)域內(nèi)主力樓盤(pán)之一世茂奧臨花園的銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了16800元/平米，在去年兩次開(kāi)盤(pán)推出新樓棟后，價(jià)格也實(shí)現(xiàn)了由16800元/平米到最高30000元/平米的三級(jí)跳。奧運(yùn)會(huì)召開(kāi)前夕，周邊配套設(shè)施投入使用后，可能會(huì)進(jìn)一步刺激市場(chǎng)導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。

　　同樣因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)的關(guān)系，區(qū)域內(nèi)部分已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目紛紛趕在奧運(yùn)會(huì)召開(kāi)前的2007年放量，而待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目入市時(shí)間也因此有所推遲，今年區(qū)域?qū)⑷胧械募冃卤P(pán)數(shù)量較少，但新入市的住宅總量卻比較大。定位為精裝公寓產(chǎn)品的奧東18預(yù)計(jì)將于春節(jié)后入市，體量近75000平米，開(kāi)盤(pán)均價(jià)預(yù)計(jì)將到20000元/平米。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)北四環(huán)東路項(xiàng)目暫時(shí)未確定案名，總體近18萬(wàn)平米的住宅供應(yīng)，預(yù)計(jì)也將于今年3月入市。

　　而榮尊堡、世茂奧臨花園等部分區(qū)域知名項(xiàng)目今年陸續(xù)迎來(lái)收盤(pán)，其他老盤(pán)后期也將在今年內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng)，國(guó)奧村總用地80公頃，總建筑面積50萬(wàn)平方米，其中40萬(wàn)平方米公寓將在奧運(yùn)賽事結(jié)束后全部入市，總計(jì)將提供2000套住宅，而總建筑面積達(dá)62萬(wàn)平米的媒體村，也將在今年陸續(xù)推出后期。

　　新增放量大多以精裝公寓的產(chǎn)品形式入市也是該區(qū)域的一大特點(diǎn)。

　　開(kāi)發(fā)商說(shuō)

　　國(guó)奧村策劃經(jīng)理胡向暉：目前在售的項(xiàng)目，公寓產(chǎn)品是亞奧區(qū)域的主要物業(yè)，在售項(xiàng)目占比達(dá)到53.3%，與此同時(shí)，由于土地開(kāi)發(fā)幾近飽和，且?jiàn)W運(yùn)期間可能會(huì)受停工的影響，因此預(yù)計(jì)2008年前亞奧區(qū)域的放量不會(huì)大增。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，區(qū)域內(nèi)純新盤(pán)放量可能達(dá)到105萬(wàn)平米。

　　區(qū)域放量　價(jià)格單位：元/平米

　　項(xiàng)目名 位置 放量 預(yù)計(jì)價(jià)格區(qū)間

　　奧東18 安苑東路18號(hào) 近300套 20000

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 北四環(huán)東路73號(hào) 近17.8萬(wàn)平米 未定

　　國(guó)奧村 北辰西路西 未定 26000

　　媒體村 北苑紅軍營(yíng)南路 未定 13000

　　阜石路：20余項(xiàng)目提供萬(wàn)余住宅

　　“入選理由” 新老項(xiàng)目齊放量主打低密度

　　阜石路板塊住宅銷(xiāo)售將在2008年進(jìn)入一個(gè)集中放量期�？傮w來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目多，體量大，價(jià)格高，產(chǎn)品主打低密度。去年入市的10多個(gè)項(xiàng)目加上今年的純新盤(pán)，預(yù)計(jì)將成為2008年熱點(diǎn)住宅銷(xiāo)售板塊。

　　京西去年以來(lái)的住宅放量及熱銷(xiāo)樓盤(pán)，主要集中在石景山及石景山與豐臺(tái)、海淀交界的區(qū)域，即玉泉路板塊和阜石路沿線(xiàn)，前者的代表性樓盤(pán)有遠(yuǎn)洋山水、萬(wàn)科中糧·假日風(fēng)景等，后者的代表性樓盤(pán)有茂華·璟都會(huì)、金隅山墅、燕西臺(tái)等，均于2007年開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)。

　　2008年阜石路將有數(shù)個(gè)新項(xiàng)目入市，加上老盤(pán)后期，預(yù)計(jì)將有20余個(gè)項(xiàng)目，提供10000套以上住宅。新項(xiàng)目如新興年代，總建筑面積7.4萬(wàn)平米，鼎城總建筑面積約22萬(wàn)平米，雍景四季近40萬(wàn)平米，陽(yáng)光星期八10萬(wàn)平米以上、香溪度約11萬(wàn)平米，總體量近百萬(wàn)平米。而位于西四環(huán)和蓮石路的交叉口的新興年代已于12月5日開(kāi)盤(pán)。

　　就住宅套數(shù)來(lái)看，新興年代共568套，鼎城住宅套數(shù)270戶(hù)，青年公寓套數(shù)454戶(hù)，雍景四季14棟住宅數(shù)千套，陽(yáng)光星期八、香溪度也分別有數(shù)百套。除此之外，遠(yuǎn)洋山水等多個(gè)老盤(pán)也將陸續(xù)推出后期，預(yù)計(jì)今年10余個(gè)新老項(xiàng)目可提供上萬(wàn)套住宅。

　　價(jià)格方面，去年以來(lái)阜石路住宅產(chǎn)品均價(jià)已達(dá)15000元/平米以上，多個(gè)項(xiàng)目逼近兩萬(wàn)。到2007年底，北京高價(jià)房陷入“有價(jià)無(wú)市”局面，此時(shí)入市的均價(jià)在15000元以上的項(xiàng)目普遍面臨銷(xiāo)售壓力，預(yù)計(jì)今年價(jià)格不會(huì)大漲，會(huì)保持穩(wěn)定，個(gè)別項(xiàng)目可能小幅下調(diào)。

　　開(kāi)發(fā)商說(shuō)

　　雍景四季項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人：去年房?jī)r(jià)漲得這么快，我認(rèn)為是暫時(shí)的，今年、明年，應(yīng)該不會(huì)這樣了。作為一家地產(chǎn)公司長(zhǎng)期發(fā)展的戰(zhàn)略，我們覺(jué)得最終贏(yíng)得市場(chǎng)的還是產(chǎn)品，而不是靠漲價(jià)。雍景四季的開(kāi)盤(pán)價(jià)格比周邊樓盤(pán)相對(duì)要低。

　　區(qū)域放量　價(jià)格單位：元/平米

　　項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 預(yù)計(jì)放量 預(yù)計(jì)價(jià)格區(qū)間

　　雍景四季 西五環(huán)外田村路 40萬(wàn)平米 11000-12000

　　香溪度 旱河路以西 11萬(wàn)平米 13000-15000

　　新興年代 太平路36號(hào)院 約7萬(wàn)平米 16000-17000

　　陽(yáng)光星期八 玉泉路 約10萬(wàn)平米 15000-16000

　　昌平：預(yù)計(jì)推盤(pán)200萬(wàn)平米以上

　　“入選理由” 新老項(xiàng)目放量規(guī)模預(yù)計(jì)超200萬(wàn)平米

　　無(wú)論是普通住宅還是別墅市場(chǎng)，該區(qū)域預(yù)計(jì)至少有20個(gè)項(xiàng)目推盤(pán)，放量規(guī)模超過(guò)200萬(wàn)平米。一些在售樓盤(pán)將陸續(xù)推出后期產(chǎn)品，去年成交的多個(gè)地塊預(yù)計(jì)今年晚些時(shí)候也將推盤(pán)。

　　根據(jù)昌平一些老盤(pán)的推盤(pán)計(jì)劃，昌平不少別墅項(xiàng)目將于今年3、4月間集中推盤(pán)。其中已經(jīng)明確的是：號(hào)稱(chēng)100棟的別墅大盤(pán)———珠江壹千棟初定于4月份推出項(xiàng)目二期約113棟獨(dú)棟別墅，5月底該項(xiàng)目將推出三期約114棟，8月底推出四期約87棟。據(jù)保利地產(chǎn)有關(guān)人士介紹，保利壟上三期目前正在進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，預(yù)計(jì)可提供200多套獨(dú)棟別墅的產(chǎn)品。

　　事實(shí)上，奧北尤其是昌平別墅年內(nèi)的市場(chǎng)供應(yīng)量將遠(yuǎn)不止這些。中海瓦爾登湖、東方普羅旺斯等當(dāng)?shù)囟鄠�(gè)在售項(xiàng)目都有較多的后備土地，這些項(xiàng)目今年還將陸續(xù)推盤(pán)，形成更為集中的新一輪別墅產(chǎn)品供應(yīng)。

　　普宅方面，昌平今年也將加大供應(yīng)量。據(jù)悉，目前，昌平在售的普通住宅項(xiàng)目有東亞上北中心、新龍城等，這些項(xiàng)目今年還會(huì)推出新樓。另外，2007年昌平共成交招拍掛上市土地6塊，以住宅為主，總建筑面積142萬(wàn)平米，這些土地基本上會(huì)在今年至明年入市。

　　“純新盤(pán)加上2007年老盤(pán)后續(xù)二期開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì)2008年昌平區(qū)放量將在200萬(wàn)平米以上。”成業(yè)行市場(chǎng)研究總監(jiān)蔡軍分析認(rèn)為，高端的別墅項(xiàng)目將漲至2.5萬(wàn)-3萬(wàn)元/平米；熱點(diǎn)區(qū)域的普通住宅可能漲到1.5萬(wàn)元/平米。

　　開(kāi)發(fā)商說(shuō)

　　珠江壹千棟副總經(jīng)理吳波：去年昌平房地產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火。今年昌平別墅將迎來(lái)新的放量高峰，同時(shí)，昌平區(qū)域靠近奧運(yùn)舉辦場(chǎng)所，估計(jì)房?jī)r(jià)受奧運(yùn)等因素影響也將會(huì)有所上漲。

　　區(qū)域放量　價(jià)格單位：元/平米

　　項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 預(yù)計(jì)放量 預(yù)計(jì)價(jià)格區(qū)間

　　珠江壹千棟 北七家鎮(zhèn) 314棟別墅 2.5萬(wàn)-3萬(wàn)

　　保利壟上 小湯山 200多套 價(jià)格未定

　　灣流匯 北六環(huán) 100多套 1.6萬(wàn)-1.8萬(wàn)

　　東亞上北中心 回龍觀(guān) 2000多套 1.1萬(wàn)

　　泛朝青板塊：放量漸少但需求不減

　　“入選理由” 今年仍將延續(xù)去年的熱度

　　如果問(wèn)北京哪個(gè)區(qū)域價(jià)格高但還是賣(mài)得好，朝青—朝陽(yáng)公園東板塊無(wú)疑是典型代表。2008年，這一區(qū)域的住宅銷(xiāo)售放量不會(huì)像2007年那么多，主要以老項(xiàng)目后期為主，價(jià)格極可能會(huì)繼續(xù)上升。朝陽(yáng)路快速公交和地鐵6號(hào)線(xiàn)的興建，CCTV、BTV的集體搬遷以及日益完善的周邊配套，都將使該區(qū)域的需求愈加旺盛。

　　朝青板塊近幾年升溫迅速，3年前均價(jià)才7000多元/平米的該區(qū)域，現(xiàn)在在售均價(jià)已經(jīng)全面突破15000元/平米，而2007年朝青板塊仍然是北京銷(xiāo)售最熱的區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于受朝陽(yáng)路快速公交和地鐵6號(hào)線(xiàn)開(kāi)工的利好影響，該區(qū)域的需求還會(huì)更加旺盛，不過(guò)就放量來(lái)看，2008年明顯不如去年，價(jià)格還會(huì)呈上浮趨勢(shì)。

　　據(jù)了解，該區(qū)域目前在售的項(xiàng)目有均價(jià)20500元/平米的潤(rùn)楓水尚，均價(jià)19000元/平米的華業(yè)玫瑰郡，均價(jià)19000元/平米的合生橄欖季、均價(jià)18000元/平米的金隅鳳麟洲、均價(jià)25000元/平米的泛海國(guó)際，還有均價(jià)36000元/平米的星河灣。這些項(xiàng)目的后期放量也將形成2008年該區(qū)域的主要供應(yīng)量。比如泛海國(guó)際即將推出一期的最后三棟樓，大約有300多套房，后期近60萬(wàn)平米住宅的大部分也有望在2008年推出。天鵝灣將在2008年推出7萬(wàn)平米，潤(rùn)楓水尚、華業(yè)玫瑰郡都會(huì)在2008年有比較多的放量。

　　與老盤(pán)后期相比，該區(qū)域純新盤(pán)較少。即將開(kāi)盤(pán)的公園1872是招商地產(chǎn)打造的新項(xiàng)目，目前售樓處已見(jiàn)端倪，主打高檔住宅概念。據(jù)了解，公園1872住宅面積約26萬(wàn)平方米，商業(yè)辦公約4萬(wàn)平方米，開(kāi)盤(pán)均價(jià)尚未確定，但有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)每平方米均價(jià)不會(huì)低于2萬(wàn)元，有可能達(dá)到2.5萬(wàn)元。

　　開(kāi)發(fā)商說(shuō)

　　天鵝灣銷(xiāo)售副總監(jiān)鄭子賓：天鵝灣2008年的放量將會(huì)有所萎縮，預(yù)計(jì)減少4成到5成，同區(qū)域的其他項(xiàng)目的放量也不會(huì)超過(guò)去年。在放量較少的前提下，區(qū)域在逐步成熟，且市場(chǎng)的需求量仍在上漲。所以，我預(yù)測(cè)今年該區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)仍會(huì)出現(xiàn)穩(wěn)定的上浮。

　　區(qū)域放量　價(jià)格單位：元/平米

　　項(xiàng)目名 位置 放量 預(yù)計(jì)價(jià)格區(qū)間

　　天鵝灣 朝陽(yáng)北路 約7萬(wàn)平米 20000元左右

　　潤(rùn)楓水尚 朝陽(yáng)北路 數(shù)百套 20500元

　　合生橄欖季四期 朝陽(yáng)北路107號(hào) 300套 19000元以上

　　公園1872 紅領(lǐng)巾公園 30萬(wàn)平米 25000左右

　　燕郊：今年仍是低成本置業(yè)首選

　　“入選理由” 供應(yīng)量和價(jià)格優(yōu)勢(shì)依然明顯

　　目前北京的整體房?jī)r(jià)雖然沒(méi)有繼續(xù)快漲，但依然維持了高位，不少人還會(huì)因?yàn)槌惺懿黄鸶叻績(jī)r(jià)而選擇到燕郊置業(yè)。在東部的供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，燕郊的放量?jī)?yōu)勢(shì)在2008年依然明顯。

　　京東去年以來(lái)的住宅放量及熱銷(xiāo)樓盤(pán)，主要集中在朝青、百子灣及燕郊區(qū)域，燕郊的代表性樓盤(pán)有上上城、納丹堡、美林灣、東方夏威夷、潮白人家、城美·維多利亞、金玉源、華泰·憶江南、風(fēng)尚國(guó)際公寓、歐逸麗庭等。2008年，燕郊將有數(shù)個(gè)新項(xiàng)目入市，加上老盤(pán)后期，預(yù)計(jì)將有近10個(gè)項(xiàng)目提供2萬(wàn)套左右的住宅。

　　即將于2008年入市的項(xiàng)目有：新銳時(shí)代預(yù)計(jì)2008年1月5日開(kāi)盤(pán)，準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，戶(hù)型面積在65-130平米之間，開(kāi)盤(pán)價(jià)5300-5600元/平米；天洋城預(yù)計(jì)2008年1月開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目共32萬(wàn)平米，約為3500戶(hù)，2009年6月入住；歐逸麗庭最后兩棟預(yù)計(jì)2008年開(kāi)盤(pán)；西堤島預(yù)計(jì)2008年3月開(kāi)盤(pán)，5棟公寓類(lèi)住宅樓，共584套。

　　一些已入市的項(xiàng)目2008年仍有較大的供應(yīng)量，如風(fēng)尚國(guó)際公寓C號(hào)樓已于2007年12月1日開(kāi)盤(pán)，提供39平米至60平米的一居、61平米至90平米的兩居、98平米的三居及大戶(hù)型復(fù)式，均價(jià)5000元/平米；馥香谷在2007年12月底傳出開(kāi)盤(pán)消息，預(yù)計(jì)2008年7月或8月入住，均價(jià)4000元/平米；潮白人家6號(hào)和7號(hào)樓于去年年底開(kāi)盤(pán)，總共有400多套房源，開(kāi)盤(pán)均價(jià)6400元/平米。

　　2007年底，北京高價(jià)房陷入“有價(jià)無(wú)市”局面，燕郊6000元以上的項(xiàng)目普遍面臨銷(xiāo)售壓力，預(yù)計(jì)今年價(jià)格不會(huì)大漲，有兩個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售員在接受記者電話(huà)咨詢(xún)時(shí)，報(bào)出的平均價(jià)格有200元左右的小幅下調(diào)。

　　開(kāi)發(fā)商說(shuō)

　　上上城總經(jīng)理曲靖：燕郊區(qū)域今年仍將保持較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，同時(shí)，產(chǎn)品質(zhì)量也在穩(wěn)步提升，認(rèn)可度在快速提高。

　　區(qū)域放量　價(jià)格單位：元/平米

　　項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 放量 預(yù)計(jì)價(jià)格區(qū)間

　　新銳時(shí)代 匯福路東 共600戶(hù) 5300-5600

　　西堤島 京哈路北28號(hào) 66000平米 價(jià)格待定

　　天洋城 迎賓路 32萬(wàn)平米 3900

　　歐逸麗庭 順路西側(cè) 50522.39平米 5900

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