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　　進(jìn)入5月，又到了傳統(tǒng)的樓市旺季。在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的低迷之后，省城房地產(chǎn)市場(chǎng)近期也開(kāi)始出現(xiàn)回暖跡象，在開(kāi)發(fā)商的大力促銷之下，不少消費(fèi)者結(jié)束觀望，準(zhǔn)備出手買(mǎi)房。不過(guò)，在大多數(shù)促銷帶來(lái)了真實(shí)惠的同時(shí)，也有的是在上演“魔術(shù)秀”———說(shuō)的挺紅火，其實(shí)有貓膩。本報(bào)在此特別找出其中幾種常見(jiàn)的手法，并請(qǐng)專家講解應(yīng)對(duì)之道———

　　手法一：假稱項(xiàng)目銷售特別快

　　去年冬天以來(lái)，在近半年的看房歷程里，省城市民范青先生一直在搜索自己中意的三居戶型。五一前，范青曾向太原南中環(huán)附近的一家售樓部交納了300元的戶型小定(金)，第二天售樓處就回電稱有人看中了他所中意的戶型，他如果不馬上交2萬(wàn)元的大定(金)，這個(gè)戶型就歸別人了。

　　“盡管媒體上總說(shuō)省城房產(chǎn)市場(chǎng)交易量不佳，但走到任何一個(gè)樓盤(pán)，優(yōu)質(zhì)戶型總是所剩無(wú)幾，感覺(jué)不買(mǎi)就會(huì)錯(cuò)過(guò)好機(jī)會(huì)�！狈肚喾Q，他覺(jué)得這有些不對(duì)勁，便從售樓處拿回了小定(金)。之后，他每隔一段時(shí)間還會(huì)去該項(xiàng)目的售樓部看看，發(fā)現(xiàn)自己看中的戶型雖已售出，但該戶型其它樓層的銷售卻一直處于不變狀態(tài)。售樓處是否真的賣(mài)出了那個(gè)中意的戶型，在他心里一直是個(gè)疑問(wèn)。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，以“樓盤(pán)銷售特別好”為名，要求看房者留下小定(金)，是省城樓盤(pán)銷售挽留客戶的最通用手法之一。

　　本報(bào)提醒：

　　記者從太原市房地局了解到，從2006年6月開(kāi)始，省城取得預(yù)售許可證的在售樓盤(pán)已全部實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上簽售。工作人員介紹說(shuō)，網(wǎng)上公布的樓盤(pán)銷售狀況是即時(shí)信息，真實(shí)可靠。而沒(méi)有取得預(yù)售許可證項(xiàng)目的銷售不經(jīng)過(guò)網(wǎng)上簽售，其公布的銷售信息真假難辨，建議消費(fèi)者最好購(gòu)買(mǎi)取得預(yù)售許可證的樓盤(pán)。

　　在太原市房地產(chǎn)信息網(wǎng)上房產(chǎn)信息公告一欄里，網(wǎng)友可以看到取得預(yù)售許可證項(xiàng)目的項(xiàng)目信息、許可證信息、房產(chǎn)數(shù)據(jù)等信息。其中的房產(chǎn)數(shù)據(jù)里，可以看到具體戶型的可售、草簽、簽約、已售等銷售信息。而圖形信息里，網(wǎng)友能夠查到樓盤(pán)的地理位置圖及戶型平面圖。

　　手法二：虛高標(biāo)價(jià)再促銷讓利

　　今年4月初，�？捶康母呦壬�接到某樓盤(pán)的電話，對(duì)方稱該盤(pán)部分戶型正推出特惠活動(dòng)，兩室一廳的戶型，總價(jià)40萬(wàn)元，比公司原定價(jià)要便宜4萬(wàn)元。

　　得到消息的高先生很快來(lái)到售樓部，現(xiàn)場(chǎng)顯眼處立著近期推出十幾套特價(jià)戶型的宣傳板，沒(méi)有賣(mài)完的戶型圖標(biāo)上大大地寫(xiě)著現(xiàn)銷售總價(jià)，旁邊寫(xiě)著未打折的原總價(jià)。從這些圖標(biāo)上，高先生看到特惠戶型比原總價(jià)讓利在3-6萬(wàn)元，看起來(lái)“確實(shí)很實(shí)惠”。

　　但是高先生卻發(fā)現(xiàn)，該戶型的原總價(jià)是多少，自己不得而知。他認(rèn)為這種信息不對(duì)稱的局面很有可能隱藏了開(kāi)發(fā)商虛標(biāo)價(jià)格的內(nèi)幕：“有意買(mǎi)房的消費(fèi)者大多只關(guān)注所中意樓盤(pán)和中意戶型的價(jià)格變動(dòng)，但具體到其它樓盤(pán)、戶型、樓層、朝向的房子，消費(fèi)者僅能留意到起價(jià)和均價(jià)。消費(fèi)者沒(méi)有渠道得知樓盤(pán)的原始價(jià)，又如何判斷新推出的價(jià)格是否真的實(shí)惠？”本報(bào)提醒：“這就像百貨店里打折，商家把熱銷產(chǎn)品標(biāo)高價(jià)，然后再適時(shí)打折，消費(fèi)者對(duì)比前后的價(jià)格，感覺(jué)特實(shí)惠，趨之若鶩。”業(yè)界人士王先生稱，這種虛高標(biāo)價(jià)的營(yíng)銷手段也會(huì)出現(xiàn)在售樓處。有的樓盤(pán)推出特價(jià)、打折戶型是為了迅速清盤(pán)，這些清盤(pán)戶型的朝向、格局、樓層往往不是整個(gè)樓盤(pán)中最好的。

　　所以消費(fèi)者購(gòu)房不能過(guò)分看中售樓處的讓利、打折幅度，要注意所買(mǎi)戶型實(shí)際成交價(jià)與同區(qū)域其它樓盤(pán)的差價(jià)比是多少，一定要對(duì)優(yōu)惠戶型為什么便宜心中有數(shù)。

　　手法三：房?jī)r(jià)幾天一個(gè)樣

　　今年3月中旬，省城市民張女士在城南“新菖小區(qū)”樓盤(pán)，以“優(yōu)惠價(jià)格”購(gòu)買(mǎi)了一套92平方米兩室一廳的房子，總價(jià)是46萬(wàn)元。

　　在買(mǎi)房的第二天，張女士以新客戶口氣向售樓處詢問(wèn)戶型價(jià)格，得到答復(fù)讓她大感意外，原來(lái)“新菖小區(qū)”從當(dāng)周開(kāi)始搞團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠活動(dòng)，與張女士戶型、樓層、單元一樣的鄰戶總價(jià)僅有42萬(wàn)元，這相當(dāng)于張女士多支出了4萬(wàn)元。

　　問(wèn)及該戶型降價(jià)的原因，售樓處的負(fù)責(zé)人一再否認(rèn)該樓盤(pán)是在降價(jià)，而表示是因?yàn)椴糠謶粜颓灞P(pán)促銷及工作人員報(bào)價(jià)失誤所致。

　　本報(bào)提醒：

　　北京世紀(jì)朗潤(rùn)房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司的薛錚認(rèn)為：“任何一個(gè)項(xiàng)目的期房一般是越賣(mài)越貴，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的投入越來(lái)越多，消費(fèi)者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越少�！爆F(xiàn)在一些開(kāi)發(fā)商在期房建設(shè)過(guò)程中降價(jià)，很可能是遇到資金流轉(zhuǎn)不暢的問(wèn)題。由于此前樓市持續(xù)低迷，這樣的情況并非個(gè)例。

　　薛錚說(shuō)，看中一個(gè)樓盤(pán)應(yīng)該關(guān)注一下這個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格走勢(shì)，好項(xiàng)目的銷售價(jià)格和速度是平穩(wěn)上升。而價(jià)格忽升忽降、銷售忽快忽慢的樓盤(pán)，其內(nèi)部管理、公司運(yùn)營(yíng)可能存在問(wèn)題，消費(fèi)者要謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)。

　　手法四：戶型圖上動(dòng)手腳

　　去年年初，王先生在太原城南購(gòu)買(mǎi)了一套90平方米的期房，他對(duì)新房充滿了期待。然而，前幾天他到工地上看已接近封頂?shù)臉潜P(pán)時(shí)，對(duì)自己所買(mǎi)的房子大失所望。

　　“當(dāng)時(shí)買(mǎi)樓時(shí)，開(kāi)發(fā)商在彩色宣傳單上展示的戶型很大，但到實(shí)地去看，感覺(jué)自己買(mǎi)的90多平方米的房子實(shí)在像鴿子籠，拿出保留的戶型宣傳圖，才發(fā)現(xiàn)圖示家具的比例與戶型面積比例嚴(yán)重失調(diào)。”王先生稱，問(wèn)題不僅如此，宣傳頁(yè)上未展示樓盤(pán)與小區(qū)之外的關(guān)系。到了戶型實(shí)地看，這個(gè)房子北面緊鄰鬧市區(qū)的一條馬路，入住后噪音大、粉塵多是必然的。

　　王先生稱，購(gòu)買(mǎi)該樓盤(pán)時(shí)，項(xiàng)目剛開(kāi)工，看不出樓盤(pán)與市政馬路的關(guān)系，更看不到真實(shí)的戶型布局。沙盤(pán)上所展示的北樓臨街馬路是雙向四車道，而實(shí)際上這條馬路僅有兩車道。沙盤(pán)所展示的小區(qū)綠地、公共場(chǎng)所、停車位的空間也很大，小區(qū)周圍還有密密的一排小樹(shù)�！暗珡慕ㄔO(shè)中的實(shí)景來(lái)看，建成后的小區(qū)沒(méi)有沙盤(pán)那樣美�！蓖跸壬鸁o(wú)奈地說(shuō)。

　　本報(bào)提醒：

　　山西大唐雙喜置業(yè)公司的關(guān)云飛稱，通過(guò)沙盤(pán)、戶型圖來(lái)美化樓盤(pán)，來(lái)吸引消費(fèi)者買(mǎi)房是中小開(kāi)發(fā)商慣用的營(yíng)銷手段。結(jié)果往往是消費(fèi)者上當(dāng)，開(kāi)發(fā)商毀譽(yù)。這個(gè)辦法很簡(jiǎn)單，就是戶型圖上的面積與家具、沙盤(pán)上的樓宇與綠地的微縮比例不一樣。比如沙盤(pán)上的市政規(guī)劃道路、小區(qū)綠地、公共空間所用微縮比例大，樓宇微縮比例小，就會(huì)制造小區(qū)綠地多、周邊道路寬闊，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美的錯(cuò)覺(jué)。

　　消費(fèi)者避免被沙盤(pán)、戶型圖誤導(dǎo)的辦法就是買(mǎi)有預(yù)售許可證的房子，這種項(xiàng)目的形象建筑至少已完成三分之一，消費(fèi)者可以通過(guò)到施工現(xiàn)場(chǎng)探訪來(lái)查看戶型的格局，戶型所在樓層、樓盤(pán)內(nèi)的位置，以及小區(qū)與外部環(huán)境的關(guān)系。

　　手法五：開(kāi)盤(pán)就打特價(jià)牌

　　今年春天一直在看房的程先生始終不敢出手，他正在等待看中樓盤(pán)的二期開(kāi)盤(pán)�！艾F(xiàn)在省城的所有項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)日都會(huì)推出各種各樣的特惠活動(dòng)，而且有大量戶型面市。那時(shí)買(mǎi)一定很實(shí)惠�！背绦�東先生稱。

　　時(shí)至今日，借開(kāi)盤(pán)之機(jī)利用促銷、推出優(yōu)質(zhì)戶型搶奪市場(chǎng)，已成為省城眾多開(kāi)發(fā)商競(jìng)相模仿的營(yíng)銷手段。省城的消費(fèi)者也緊盯著開(kāi)發(fā)商的開(kāi)盤(pán)日，認(rèn)為開(kāi)盤(pán)當(dāng)日開(kāi)發(fā)商推出的戶型最多、最全，價(jià)格最實(shí)惠。

　　本報(bào)提醒：

　　時(shí)代精奇房地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司的史鳳玲稱，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日買(mǎi)房的戶型未必最好，有些中小項(xiàng)目會(huì)把較好的戶型放在開(kāi)發(fā)中期銷售，這樣有助留住客戶，階段性抬高樓價(jià)。而把樓層、朝向、面積小的戶型放在前期低價(jià)銷售，可以盡早消化銷售風(fēng)險(xiǎn)，吸引客戶。而規(guī)模較大的項(xiàng)目，往往會(huì)在第一時(shí)間放量?jī)r(jià)格較高、朝向與戶型中上的戶型，以此來(lái)帶動(dòng)人氣，最大限度地放大銷售量，但單個(gè)戶型的總價(jià)未必最低。

　　所以消費(fèi)者要不要在樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當(dāng)日買(mǎi)房，還是要視自己的實(shí)際需求而定。