最近一段時間，有關(guān)廣東省農(nóng)村宅基地上市方案上報待批的消息吸引了眾人的眼球，同時關(guān)于農(nóng)村宅基地應否上市流通的探討也越發(fā)激烈。近日有關(guān)專家接受本報記者采訪時再次呼吁，盡快建立農(nóng)村宅基地交易市場，允許農(nóng)村宅基地上市公開流轉(zhuǎn)，同時設(shè)計符合我國國情的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的法律制度。
農(nóng)村宅基地制度改革迫在眉睫
記者了解到，有關(guān)農(nóng)村宅基地上市流通的呼聲源起于廣東省“兩會”期間省國土資源廳提出的有關(guān)規(guī)范土地管理的新議案。按照省國土資源廳的議案，在“一戶一宅”原則的前提下，廣東農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn)，農(nóng)民也將因此分享土地出租、出賣、出讓獲得的利益。對現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地和農(nóng)村住宅，應依照規(guī)定明確權(quán)屬及登記發(fā)證手續(xù)，其中明確權(quán)屬、登記發(fā)證的農(nóng)村住宅可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但不得改變住宅用途。
據(jù)介紹，按現(xiàn)有法律法規(guī)，宅基地嚴禁流轉(zhuǎn)，但廣東省國土資源廳的這一新規(guī)與目前處于審議階段的《物權(quán)法》關(guān)于宅基地的討論方向一致�！段餀�(quán)法》草案第七次審議時，已經(jīng)將六審稿中“禁止農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)”的條文進行了修改。
事實上，早在2005年，廣東省就出臺了《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，允許在土地利用總體規(guī)劃中確定并經(jīng)批準為建設(shè)用地用途的集體土地進入市場，其方式可以是出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，在某種程度上保證了集體、國有土地的地位平等。
對于農(nóng)村宅基地制度改革問題，政協(xié)重慶市第二屆委員會副主席陳萬志認為，農(nóng)村宅基地制度改革是一項牽一發(fā)而動全局的重要制度創(chuàng)新.對農(nóng)村宅基地制度進行改革和調(diào)整迫在眉睫。
陳萬志從三個方面向記者闡述了改革迫切性的原因。首先，農(nóng)民宅基地制度長期滯后于城市“房改”和土地有償有期限使用制度改革，阻礙著農(nóng)民住房財產(chǎn)的市場流通。農(nóng)民住房是自己建的，但宅基地屬集體所有，一方面集體土地被征用時，必須國有化后才能夠進入市場；另一方面農(nóng)民宅基地由于沒有分戶土地證，不能單獨作為完整的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行交易。
其次，自從上世紀80年代實行“房改”后，城市房產(chǎn)地產(chǎn)逐步實現(xiàn)了“一戶兩證”，規(guī)定了住宅用地70年使用權(quán)。這種房地產(chǎn)可以完全進入市場，已被金融信貸認同。城中村的原農(nóng)民住宅及用地在城市改造中價值已按市場價被重估.成為完整住宅產(chǎn)權(quán)，利益基本得以保護，因而客觀上形成了城中村農(nóng)民和農(nóng)村農(nóng)民住房財產(chǎn)制度的差異。
再次，農(nóng)民住宅產(chǎn)權(quán)的不完整性，使農(nóng)民僅有的財富不能作為資本來運作。這不僅影響了金融資本進入農(nóng)村，也不能保證在交易中保持公平和保值增值。
對此，山東省政府參事、山東省經(jīng)濟學院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長郭松海表示贊同。他告訴記者，隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立和不斷完善，隨著城市化、工業(yè)化，農(nóng)民進城打工定居的增多，隨著農(nóng)村加快中心村、鎮(zhèn)的建設(shè)，客觀上要求解決農(nóng)村宅基地出租、買賣和抵押的問題。
山東省經(jīng)濟學院不動產(chǎn)法研究中心在2006年假期曾組織學生對全省農(nóng)村宅基地使用和流轉(zhuǎn)情況進行了抽樣調(diào)查，調(diào)查涉及全省17地(市)的42個縣、42個村莊。調(diào)查結(jié)果顯示，總計51.3%的村莊實際存在著住宅出租情況，出租戶數(shù)在10戶以上的村莊占30%；總計68.9%的村莊實際發(fā)生過住宅出賣情況；實際出賣住宅10戶以上的村莊占26.5%；其中，75%城鄉(xiāng)結(jié)合部地帶的村莊實際發(fā)生過住宅出賣情況，實際出賣住宅戶數(shù)在10戶以上的占43%。調(diào)查說明，山東農(nóng)村住宅出租、出賣的情況已較為普遍。
改革有利于金融資本進入農(nóng)村
針對調(diào)查的情況，郭松海認為，住宅所有權(quán)流轉(zhuǎn)，宅基地使用權(quán)也要隨之流轉(zhuǎn)，為此，應盡快建立農(nóng)村宅基地交易市場，允許農(nóng)村宅基地上市公開流轉(zhuǎn)，這不僅能夠增加農(nóng)民的融資手段，增強農(nóng)民進城購房能力，為他們安居樂業(yè)的創(chuàng)造基本條件，而且可以盤活宅基地存量，節(jié)約耕地資源，有利于中心村、鎮(zhèn)的建設(shè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。
對于農(nóng)村宅基地改革的意義，陳萬志說，如同家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制一樣，必將促進農(nóng)民財富增長，釋放農(nóng)村經(jīng)濟的內(nèi)在活力。一方面，農(nóng)民權(quán)益能得到穩(wěn)定保障。由于農(nóng)民住房擁有了土地證，遇到征用或拆遷時，就可以按完整產(chǎn)權(quán)評估，從而確保公平交易，保障其合法利益不受損失。此外，隨著國家對農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施投入的增長，必將拉動土地增值，可以使農(nóng)民從中分享到住房財產(chǎn)價值的增長。
另一方面，將有利于金融資本順利進入農(nóng)村，宅基地制度改革后，農(nóng)民有了自己完整的房屋產(chǎn)權(quán)，就可以到金融機構(gòu)抵押、擔保，獲得創(chuàng)業(yè)和生產(chǎn)發(fā)展資金。陳萬志為記者詳細算了一筆賬，他說，以全國兩億農(nóng)戶、戶均100平方米估算，200億平方米的房產(chǎn)，按每平方米300元計算，農(nóng)村房產(chǎn)市場將有六萬億元的市場潛力。如果僅僅按10%的抵押貸款比重，就會吸引6000億元的貸款進入農(nóng)村，為農(nóng)民所用，這對農(nóng)村生產(chǎn)和消費市場的啟動將會發(fā)揮巨大作用。
此外，改革還有利于促進小城鎮(zhèn)建設(shè)。陳萬志認為，“宅基地制度改革之后，農(nóng)民可以通過按揭貸款解決臨時資金困難，這將促使農(nóng)民在原有宅基地基礎(chǔ)上進行就地或等面積異地改造建設(shè).提高住宅質(zhì)量和集約利用土地水平，推動農(nóng)村新型住宅建設(shè)。同時，打破了農(nóng)民單純依附村集體內(nèi)部供給或調(diào)整宅基地的束縛，可以自由處置房屋和宅基地，使得重新選擇居住地成為可能，為農(nóng)民住宅財產(chǎn)的傳承、轉(zhuǎn)移和促進人口流動創(chuàng)造了條件�！�
建議設(shè)立符合國情的流轉(zhuǎn)制度
對于應該如何進行農(nóng)村宅基地制度改革，接受記者采訪的專家們給出了具體建議。
郭松海說，建立宅基地流轉(zhuǎn)法律制度，其核心內(nèi)容是，在保持農(nóng)村宅基地集體所有的基礎(chǔ)上，政府應取消原有限制農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，對手續(xù)齊備、建造合法的農(nóng)村宅基地及其地上房屋頒發(fā)《集體土地使用證》、《房屋產(chǎn)權(quán)證》等證書，允許農(nóng)村宅基地進入土地交易市場，和城市商品房、房改房一樣，合法上市轉(zhuǎn)讓。
對于目前應展開的工作，郭松海認為，當前要加強有關(guān)農(nóng)村土地、住宅建設(shè)的法律法規(guī)宣傳，公開審批登記手續(xù)，公開收費標準，對符合政策規(guī)定的農(nóng)民現(xiàn)有宅基地和房屋發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，明確農(nóng)民資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和住宅個人財產(chǎn)權(quán)，讓農(nóng)民知道房屋財產(chǎn)有法可依，有章可循。
與此同時，郭松海建議，在相關(guān)法律正式出臺之前，地方農(nóng)村宅基地上市流轉(zhuǎn)可先實行“放開”政策。允許農(nóng)村宅基地向本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部或者本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的符合申請宅基地條件的人員或者外地來此長期從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的準備在此定居住的人員出租或出賣。其租賃或購買農(nóng)村宅基地價格由雙方協(xié)商確定，由市場機制調(diào)節(jié)，與現(xiàn)有的國有土地交易市場逐步接軌，以真正體現(xiàn)農(nóng)村土地的市場價值。
對此，陳萬志認為應啟動政策先行試點。他說，鑒于宅基地制度改革涉及到農(nóng)民切身利益，且影響范圍比較廣，國家應責成有關(guān)部門組成班子，著手進行調(diào)查研究，制定出切實可行的改革方案，并選擇部分地區(qū)，譬如一個地級市或幾個縣先行試點，為全面推開積累經(jīng)驗。(李佳鵬 勾曉峰)
