破解開(kāi)發(fā)商的期房謎局
在利益驅(qū)動(dòng)下，不少開(kāi)發(fā)商把預(yù)售制度變成了一個(gè)圈錢(qián)的工具，而且通過(guò)炒作期房謀取高額利潤(rùn)也成了房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的一條潛規(guī)則。在這場(chǎng)游戲當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商不但能借雞下蛋，更重要的在于，它給開(kāi)發(fā)商肆意炒做樓價(jià)提供了便利，比如說(shuō)，畫(huà)圖紙的時(shí)候，六千一平米，挖坑的時(shí)候，七千一平米，打地基起樓的時(shí)候，八千一平米，封頂?shù)臅r(shí)候，一萬(wàn)一平米，精裝修以后，一萬(wàn)二一平米。一棟樓可以被開(kāi)發(fā)商，分做好幾截賣(mài)，并且通過(guò)不斷漲價(jià)的預(yù)期來(lái)勾起消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。可以設(shè)想一下，如果不打破這種游戲規(guī)則，就難以從根本上遏制房地產(chǎn)炒做之風(fēng)。
洪可柱，全國(guó)人大代表，中建三局局長(zhǎng)。洪可柱對(duì)于期房的態(tài)度很明確，那就是取消預(yù)售房制度，簡(jiǎn)單的說(shuō)，就是不賣(mài)期房，只允許賣(mài)現(xiàn)房。
全國(guó)人大代表中建三局局長(zhǎng) 洪可柱：“一手交貨，一手交錢(qián)�！�
洪可柱認(rèn)為，現(xiàn)房擺在面前，購(gòu)房者不需要提前把自己的錢(qián)墊付給開(kāi)發(fā)商，可以有效降低購(gòu)房者的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)房，透明度會(huì)更高，也會(huì)抑制部分炒房者資金投入，減少炒房者對(duì)市場(chǎng)的炒作，有利于控制房?jī)r(jià)。
洪可柱：“房子還沒(méi)建出來(lái)，所以就很多的人就進(jìn)行炒房了，不斷就把房?jī)r(jià)就大量的炒上去了。”
洪可柱的建議，說(shuō)起來(lái)并不復(fù)雜，也有很多人一直在呼吁。但真正實(shí)行起來(lái)，難度卻很大，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)上，不少既得利益者從期房中得到了好處。動(dòng)商品房預(yù)售制度，也就是在動(dòng)他們的奶酪。
首先是銀行方面，款已經(jīng)貸出去了，還等收回呢，不行，不能同意，對(duì)炒房的投資者來(lái)說(shuō)，取消預(yù)售房制度，等于壓縮了炒作的空間，不行，不能同意，建筑商方面，取消預(yù)售制度，對(duì)許多資金實(shí)力不強(qiáng)的，可能會(huì)被洗牌出局，不行，不能同意，開(kāi)發(fā)商方面，自不待言，取消預(yù)售房將大大的增加自己的風(fēng)險(xiǎn)，建成之前，一些開(kāi)發(fā)商的資金就有可能跟不上，倒頭來(lái)，很有可能血本無(wú)歸，不行，堅(jiān)決不同意。
加強(qiáng)監(jiān)管力度，完善房產(chǎn)預(yù)售制度
商品房預(yù)售制度的存在，為開(kāi)發(fā)商炒做樓價(jià)，大肆圈錢(qián)，打開(kāi)了方便之門(mén)�？伤艚o購(gòu)房者的，卻是巨大的風(fēng)險(xiǎn)，有的人交了錢(qián)拿不到房子，有的人即使能拿到房，但到手的房子和開(kāi)發(fā)商當(dāng)初的宣傳相比，已經(jīng)是面目全非了。
在朝陽(yáng)區(qū)的逸翠園小區(qū)，業(yè)主們?cè)谑辗繒r(shí)發(fā)現(xiàn)，有的房子墻還沒(méi)有完全封好，上面多了一塊磚頭，有的插銷(xiāo)沒(méi)有做好，電線(xiàn)還裸露在外面。
北京某驗(yàn)房公司技術(shù)總監(jiān) 劉詠剛：“樓盤(pán)的平整度是超國(guó)家規(guī)范的，國(guó)家規(guī)范的是允許誤差是8毫米，現(xiàn)在我們這個(gè)塞尺量測(cè)范圍是到15毫米，現(xiàn)在基本上已經(jīng)測(cè)不出來(lái)了�！�
房子的問(wèn)題還有很多，水管偷工減料，衛(wèi)生間沒(méi)有做防水，甚至樓頂?shù)脑O(shè)施也不全。
業(yè)主：“因?yàn)槲蚁?和房)本身的話(huà)，這是一個(gè)高檔品牌，高檔品牌的話(huà)，那么做出來(lái)的樓房，那么我相信是一個(gè)很好的品牌。但現(xiàn)在看來(lái)的話(huà)，我覺(jué)得(和房)做房子不行�！�
在離逸翠園小區(qū)不遠(yuǎn)的地方，一個(gè)叫華業(yè)玫瑰的小區(qū)，也沒(méi)有達(dá)到開(kāi)發(fā)商承諾的入住標(biāo)準(zhǔn)，部分業(yè)主拒絕入住。一位業(yè)主購(gòu)買(mǎi)的房子號(hào)稱(chēng)是精裝修，實(shí)際墻體已經(jīng)爆裂，在地板上踩動(dòng)幾下，竟然從下面冒出了灰塵。
業(yè)主：“他說(shuō)那個(gè)移到辦公室了，一個(gè)程序，到一個(gè)地方說(shuō)，讓你簽字，給你個(gè)東西，到了簽字，給你個(gè)東西，你根本就不知道該不該收這個(gè)房子，就我寫(xiě)的那個(gè)四樓，我寫(xiě)了兩大張，兩大張完了以后，各種各樣的問(wèn)題，什么墻啊，什么亂七八糟的問(wèn)題，他都讓你寫(xiě)，寫(xiě)完了以后，你簽個(gè)字，就算驗(yàn)收了�！�
記者在街頭采訪(fǎng)中了解到，相當(dāng)部分購(gòu)買(mǎi)期房者都遇到過(guò)相同的問(wèn)題。
公司職員：“房子下來(lái)了以后呢 ，有的就跟實(shí)際宣傳的不一樣�！�
公司職員：“比如說(shuō)在樓書(shū)上寫(xiě)的，花園洋房，最后花園不見(jiàn)了，對(duì)吧，比如說(shuō)觀(guān)景臺(tái)，就是個(gè)煙筒�！�
公司職員：“剛剛經(jīng)歷他們有是暖氣跑水，然后裝修完之后，房子被淹了�！�
從案例中不難發(fā)現(xiàn)，在期房交易過(guò)程中，不少開(kāi)發(fā)商用花言巧語(yǔ)的承諾打開(kāi)了購(gòu)房者的腰包，但是錢(qián)到開(kāi)發(fā)商手里之后，購(gòu)房者就只好被牽著鼻子走了，解釋權(quán)、定價(jià)權(quán)，以及糾紛處理權(quán)，全都由開(kāi)發(fā)商一手把控。如果說(shuō)是否取消預(yù)售制度還需要進(jìn)一步論證的話(huà)，那么眼下的當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該是加強(qiáng)對(duì)預(yù)售房款的監(jiān)管，不能讓購(gòu)房者付出的房款，變成開(kāi)發(fā)商反過(guò)來(lái)脅迫他們的手段。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員 易憲容 ：“預(yù)售款交了以后，或者錢(qián)收到以后，一定是第三者來(lái)保管，那么這些錢(qián)為什么要保管呢，就怕你開(kāi)發(fā)商或者你科學(xué)來(lái)講，把這些錢(qián)收了以后，逃走等等一系列的問(wèn)題，或者錢(qián)轉(zhuǎn)到其他項(xiàng)目上去了�！�
調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)爛尾樓的出現(xiàn)都是由于資金管理上導(dǎo)致的問(wèn)題，也就是資金鏈斷裂。以東華金座為例，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商向業(yè)主收取的預(yù)付款至少達(dá)到了四五千萬(wàn)。
北京東華金座咨詢(xún)服務(wù)中心主任 邢寶軍：“(開(kāi)發(fā)商)一看有錢(qián)了，他可以把這個(gè)錢(qián)挪用搞別的項(xiàng)目去，因?yàn)轫?xiàng)目太多了，他以為那個(gè)能賺錢(qián)，沒(méi)想到那邊賠錢(qián)了。這邊(建樓)也沒(méi)錢(qián)了，爛尾樓出現(xiàn)了�！�
事實(shí)上，業(yè)主并沒(méi)有任何可能對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金使用進(jìn)行監(jiān)管，而相應(yīng)的管理又很難到位，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商挪用預(yù)付款，挪用銀行貸款的現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。對(duì)此中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所汪利娜研究員給出了自己的建議。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員 汪利娜：“那么你預(yù)售獲得的資金，在國(guó)外呢，它是有專(zhuān)門(mén)的帳戶(hù)管理的，而且國(guó)外的預(yù)售呢，跟國(guó)內(nèi)的預(yù)售又不太一樣的一個(gè)最大的區(qū)別哪兒呢，國(guó)外只是付定金，比如說(shuō)像在美國(guó)，你只需要付一萬(wàn)塊錢(qián)的定金就可以了，那么在我們國(guó)家來(lái)說(shuō)預(yù)售制度跟國(guó)外的一個(gè)最大的區(qū)別不同的就是你一次性支付了房款�！�
在被媒體稱(chēng)為“京城第一爛尾樓”的東華金座事件中，邢寶軍等幾十名業(yè)主成立了中國(guó)第一家維權(quán)公司，最終通過(guò)法律手段拍賣(mài)了東華金座大廈，在最大限度內(nèi)挽回了損失。然而，這一事件輾轉(zhuǎn)歷經(jīng)了六年，并且是在地方政府和有關(guān)方面高度重視下才得以解決的。目前現(xiàn)代花園的業(yè)主也初步擬定，參照東華金座的做法解決問(wèn)題。然而業(yè)內(nèi)人士指出，類(lèi)似的解決期房問(wèn)題的方法成本極高，商品房預(yù)售制已經(jīng)到了亟需做出重大調(diào)整的時(shí)刻。
律師 秦兵：“我們自己受理的案件，關(guān)于商品房的案件，80%到90%的案件都和預(yù)售制度也關(guān)系，但是中國(guó)不一樣，中國(guó)的預(yù)售制度是開(kāi)發(fā)商哪怕連坑都沒(méi)有坑，消費(fèi)者就要把100%的房款通過(guò)首付和貸款轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)商，所以在坑都沒(méi)有的時(shí)候，消費(fèi)者已經(jīng)承擔(dān)了全部的買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)，那么在這個(gè)過(guò)程中，我們的法律技術(shù)根本解決不了降低風(fēng)險(xiǎn)的這個(gè)問(wèn)題�！�
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