今年以來(lái)上市房地產(chǎn)公司通過(guò)增發(fā)等方式，已合計(jì)融資超過(guò)1000億元，這些公司又挾巨資在各大城市“跑馬圈地”——
融資——地產(chǎn)股增發(fā)風(fēng)生水起
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),上半年1月份至6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比分別上漲5.6%、5.9%、5.9%、5.4%、6.4%、7.1%,總體呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。房?jī)r(jià)的不斷抬升，使投資者對(duì)地產(chǎn)上市公司的未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)充滿期待。保利地產(chǎn)從7月2日44.62元開(kāi)盤(pán)到8月27日的階段高點(diǎn)87.99元，只用了短短一個(gè)多月，股價(jià)漲幅就接近100%。
地產(chǎn)股表現(xiàn)良好，給上市公司通過(guò)資本市場(chǎng)融資帶來(lái)了機(jī)會(huì)。今年7月，金地集團(tuán)定向增發(fā)1.73億A股，成功募資45億元。8月，金地集團(tuán)又發(fā)布公告，擬發(fā)行不超過(guò)12億元人民幣公司債。此外，公司還計(jì)劃公開(kāi)增發(fā)不超過(guò)3.6億股A股。
8月，萬(wàn)科A股增發(fā)募集資金100億元，創(chuàng)下我國(guó)股市增發(fā)史上單次募資最高紀(jì)錄，其后再度公告，擬發(fā)行總金額不超過(guò)59億元的公司債。
其他公司也絲毫不愿意落后于人。8月，保利地產(chǎn)公開(kāi)增發(fā)融資70億元，蘇寧環(huán)球擬定向增發(fā)3.8億—4.2億股，募集資金高達(dá)110億元；棲霞建設(shè)、深南光A、上實(shí)發(fā)展三上市房企同時(shí)發(fā)布增發(fā)方案，共增發(fā)募資高達(dá)71.9億元……
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)上市房地產(chǎn)公司通過(guò)增發(fā)、配股等方式，已合計(jì)融資超過(guò)1000億元。
圈地——上市公司馬不停蹄
絕大多數(shù)上市公司巨額融資到手干什么呢？國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心9月16日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》顯示，隨著國(guó)家土地和房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行融資渠道創(chuàng)新，資本規(guī)模急劇擴(kuò)張，土地購(gòu)置面積也越來(lái)越大。
很明顯，融資幾乎都投放到了土地儲(chǔ)備之上，這可以直接推高公司的未來(lái)發(fā)展評(píng)價(jià)。
上市公司手握巨資競(jìng)拍地塊，其直接結(jié)果就是，全國(guó)范圍內(nèi)的土地價(jià)格不斷創(chuàng)出新高，上海、杭州、東莞、天津、廈門(mén)等地紀(jì)錄不斷被刷新，一個(gè)個(gè)“地王”閃亮登場(chǎng)：上海，蘇寧環(huán)球集團(tuán)以6.7萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)、44億元天價(jià)拿下單價(jià)“地王”；武漢，上海豫園商城以35.02億元天價(jià)競(jìng)得一塊土地……
對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士不無(wú)憂慮。因?yàn)�，地王效�?yīng)不僅導(dǎo)致地價(jià)上漲，其對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)效應(yīng)也很明顯。全國(guó)各地因地價(jià)上漲而導(dǎo)致周邊在售樓盤(pán)漲價(jià)的例子層出不窮。在8月的2007博鰲房地產(chǎn)論壇上，香港四大地產(chǎn)商之一恒隆集團(tuán)主席陳啟宗就曾發(fā)出警告：“內(nèi)地土地交易實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)‘面粉貴過(guò)面包’的現(xiàn)象，也就是說(shuō)土地的價(jià)格高過(guò)周邊的房?jī)r(jià)，這是很危險(xiǎn)的事情�！�
囤地——巨頭占有大量資源
近幾年，不斷有開(kāi)發(fā)商發(fā)表言論認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲主要?dú)w咎于土地供應(yīng)太少。而土地管理部門(mén)卻多次澄清說(shuō)，土地供應(yīng)量并不稀少。事實(shí)究竟如何呢？
雖然平時(shí)我們很難得知地產(chǎn)企業(yè)到底有多少家底，不過(guò)，這些在地產(chǎn)企業(yè)的中報(bào)里卻明白地給了我們答案。
在香港上市的地產(chǎn)公司碧桂園的中報(bào)顯示，截至8月15日，公司土地儲(chǔ)備量為5400萬(wàn)平方米，比4月20日上市前的1900萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了180%，是全國(guó)土地儲(chǔ)備量最大的房地產(chǎn)企業(yè)之一。根據(jù)萬(wàn)科最新公告顯示，萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備合計(jì)2157萬(wàn)平方米，其中屬于萬(wàn)科權(quán)益的建筑面積為1818萬(wàn)平方米。而且隨著萬(wàn)科100億元公開(kāi)增發(fā)的完成，相信在土地儲(chǔ)備方面的投入將繼續(xù)擴(kuò)大。
中報(bào)顯示，保利地產(chǎn)截至7月31日，擁有土地儲(chǔ)備1007萬(wàn)平方米。招商地產(chǎn)2007年新增土地儲(chǔ)備建筑面積168萬(wàn)平方米，金地集團(tuán)上半年獲得了5個(gè)項(xiàng)目，可租售建筑面積達(dá)235萬(wàn)平米……
中國(guó)人民大學(xué)土地管理系主任、房地產(chǎn)信息中心主任葉劍平認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商大面積囤地，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的企業(yè)行為，是無(wú)可厚非的�？蓮纳鐣�(huì)角度上說(shuō)，這種行為是有一定負(fù)面效果的，因土地的稀缺性帶來(lái)企業(yè)的壟斷，形成壟斷價(jià)格。雖然國(guó)土部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明土地的供應(yīng)量很大，但問(wèn)題的核心在于如何提高最終產(chǎn)品(住宅)的有效供應(yīng)，否則，易形成土地由政府壟斷變成企業(yè)壟斷。因此，他建議，希望主管部門(mén)能通過(guò)分割地塊、增加有效供應(yīng)等方式調(diào)節(jié)。同時(shí)，可以在土地出讓合同書(shū)中增加附加條款，明確開(kāi)發(fā)周期，通過(guò)管理手段使得政府的土地供應(yīng)很快轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授提醒，土地儲(chǔ)備量越大，企業(yè)實(shí)際上就承擔(dān)了越大的未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)，希望企業(yè)能冷靜思考。
憂慮——樓市股市風(fēng)險(xiǎn)聯(lián)動(dòng)
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，開(kāi)發(fā)商手中囤積的土地大多在2004年“8·31大限”之前拿到。按照國(guó)家規(guī)定，當(dāng)年8月31日之后，經(jīng)營(yíng)性土地不得再通過(guò)協(xié)議形式出讓，一律進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)。其后，開(kāi)發(fā)商便年年喊“缺地”。而且，隨著近年來(lái)銀行信貸的逐步緊縮，開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍吃緊。
但在大牛市當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新了融資渠道。相比到銀行貸款的嚴(yán)審查，高成本而言，從股市融資成本低廉、無(wú)須還本、不用付息，風(fēng)險(xiǎn)被分散轉(zhuǎn)嫁到地產(chǎn)股投資者身上，大地產(chǎn)商當(dāng)然非常樂(lè)意為之。于是，在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控嚴(yán)管的“信貸”和“土地”兩道閘門(mén)外，地產(chǎn)巨頭們能比較輕松地融資圈地。
房?jī)r(jià)上漲——地產(chǎn)股升值——巨額融資圈地——土地儲(chǔ)備充足抬高股價(jià)、高地價(jià)拉高房?jī)r(jià)……一幕股市、土地、樓市攜手高價(jià)共舞的循環(huán)圖畫(huà)仿佛已浮現(xiàn)到了我們眼前！
這是一幅值得我們警惕的畫(huà)面。葉劍平認(rèn)為，這當(dāng)中是蘊(yùn)涵著風(fēng)險(xiǎn)的。目前企業(yè)高價(jià)拿地是因?yàn)榭梢詫⒊杀巨D(zhuǎn)嫁給市場(chǎng)，有購(gòu)房者可以消化這種成本的上漲，今后如果情況發(fā)生變化，土地的預(yù)期成本與實(shí)際成本脫節(jié)，將可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂。這是房地產(chǎn)企業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)并不可怕。真正需要警惕的是第二重風(fēng)險(xiǎn)，即連帶的金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸向股市轉(zhuǎn)移。
劉洪玉也同樣認(rèn)為，這個(gè)循環(huán)當(dāng)中，孕育了巨大的房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和股票價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。因此，在目前房?jī)r(jià)和股價(jià)都處于高位的時(shí)候，一定要警示風(fēng)險(xiǎn)，理性投資。(沈寅 張向永)
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