熱熱鬧鬧又過一年。對于政府相關(guān)部門來說，2007年是高效的，盡管一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺并沒有起到立竿見影的作用。對于開發(fā)商來說，2007年是亢奮的，市場形勢一路高歌，業(yè)績成倍增長，上市前仆后繼。對于購房者來說，2007年是理智的，越來越多的購房者不再急于為“驚心動魄”的房價買單。
從本期開始，《新北京樓市·2007京城樓市年終報告》將以政策、事件、市場、公司、人物、產(chǎn)品等多角度，分篇為廣大讀者回顧過去一年里京城樓市的歡喜與精彩、暗涌與低潮。敬請關(guān)注。
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最具明星氣質(zhì)的政策
●政策名稱：《物權(quán)法》
●出臺時間：2007年3月
內(nèi)容點(diǎn)擊：《物權(quán)法》對與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的五大問題做了明確的解釋。首先，在土地使用權(quán)期限問題上，《物權(quán)法》規(guī)定，市民的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿以后可以自動續(xù)期。其次，在車庫、車位的歸屬問題上，《物權(quán)法》規(guī)定，社區(qū)停車場的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有，業(yè)主有權(quán)自己管理或者聘請物業(yè)管理，物業(yè)公司只能依照合同的約定享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。第三，在相鄰關(guān)系的問題上，《物權(quán)法》規(guī)定，建造建筑物不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。第四，在物權(quán)行為和債權(quán)行為的區(qū)分問題上，《物權(quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。第五，在不動產(chǎn)善意取得制度明確問題上，《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)可以適用善意取得。
新樓市解讀：《物權(quán)法》已于今年10月1日正式實施�；蛟S在這部自制定、公布以來便備受關(guān)注的法律實施之后，我們不會再看到曾經(jīng)手捧《憲法》在瑟瑟寒風(fēng)中站立數(shù)個小時對抗拆遷的老人，也不會再出現(xiàn)“最牛的釘子戶”。在《物權(quán)法》出臺實施的連鎖反應(yīng)下，《住宅法》、增收物業(yè)稅等相關(guān)政策的出臺明顯加快腳步。
政策關(guān)鍵詞：保護(hù)公民私有財產(chǎn)
上榜理由：人氣超高，擁有13億超級“FANS”。
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最吊人胃口的政策
●政策名稱：《關(guān)于印發(fā)北京市廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房家庭收入、住房、資產(chǎn)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的通知》(以下簡稱《通知》)、《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》
●出臺時間：2007年11月
內(nèi)容點(diǎn)擊：《通知》從戶籍年限、購房者年齡對申購經(jīng)濟(jì)適用房人群進(jìn)行規(guī)定，并從家庭人數(shù)、年收入、人均住房面積、家庭總資產(chǎn)四方面對申購人群進(jìn)行多方面考查；并將廉租房購房標(biāo)準(zhǔn)明確化。同時，采取“三級審核、兩級公示”制度確保經(jīng)濟(jì)適用房申請過程公正。
《廉租住房保障辦法》則進(jìn)一步明確了廉租住房的保障對象為“城市低收入住房困難家庭”；廉租住房保障方式實行貨幣補(bǔ)貼和實物配租相結(jié)合。
《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》則詳細(xì)規(guī)定了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)管理、價格管理、準(zhǔn)入及推出管理、監(jiān)督管理等。一方面擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象，使經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)對象與廉租住房保障對象相銜接；另一方面規(guī)定嚴(yán)禁以經(jīng)濟(jì)適用住房名義取得劃撥土地后，以補(bǔ)交土地出讓金等方式變相進(jìn)行商品房開發(fā)，以加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房用地管理，確保經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)。明確規(guī)定購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易；確需轉(zhuǎn)讓的，由政府回購；其次，購買滿5年的，在轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款。
新樓市解讀：明確了準(zhǔn)入準(zhǔn)出標(biāo)準(zhǔn)，將經(jīng)濟(jì)適用房回歸到“家庭自身居住”功能，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的對接。11月份出臺的這一系列與保障性住房相關(guān)的政策、細(xì)則讓老百姓終于“有據(jù)可查、有法可依”。隨著明后兩年大批保障性住房的入市，這些政策也將迎來最終驗收。
政策關(guān)鍵詞：住房保障
上榜理由：從年初盼到年尾，老百姓等得花兒都謝了。
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最立竿見影的政策
●政策名稱：《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)
●出臺時間：2007年1月24日
內(nèi)容點(diǎn)擊：《通知》出臺后，土地增值稅將執(zhí)行四級超率累進(jìn)稅率，即土地增值稅要視增值率的大小,采取分段計算應(yīng)納土地增值稅稅額的方式，對增值額超過扣除項目金額200%的，分別適用30%、40%、50%和60%的稅率，不再全部按60%的稅率計征。
新樓市解讀：按照新的計稅辦法，項目開發(fā)的速度越慢、土地囤積的時間越長，企業(yè)就會支付更多的稅款。顯然，該政策的鋒頭直指開發(fā)商的囤地現(xiàn)象。然而，累進(jìn)稅率并沒有阻擋住開發(fā)商瘋狂拿地的行動。畢竟，相比提高的土地增值稅，擁有土地后所帶來的巨大利潤更具誘惑力。不斷上漲的房價，則令購房者再次體會到“羊毛出在羊身上”的道理。
政策關(guān)鍵詞：累進(jìn)稅率
上榜理由：政策一出，惹得當(dāng)時的地產(chǎn)股應(yīng)聲大跌。你說IN不IN？
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最愛國的政策
●政策名稱：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(以下簡稱《通知》)、《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》(以下簡稱《目錄》)
●出臺時間：2007年5月和2007年11月
主要內(nèi)容：在今年5月出臺的《通知》規(guī)定，外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批。與此同時，未來所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務(wù)部備案。而半年后出臺的《目錄》則指出，我國將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營，外商投資土地成片開發(fā)則必須與內(nèi)資企業(yè)合資、合作，并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。同時，將“普通住宅用地開發(fā)建設(shè)”鼓勵投資類別中刪除。
新樓市解讀：連續(xù)兩年對外資投資內(nèi)地房地產(chǎn)進(jìn)行限制，再次顯現(xiàn)外資來勢洶洶的陣式。中國的房地產(chǎn)市場究竟是不是被外資炒熱的？中國的房價到底是不是由外資炒高的？比起老外們，中國人大概更想弄明白問題的答案。溫家寶總理的一番解釋，或許正是對“限外令”最好的注釋——“限制外資投資房地產(chǎn)是無奈之舉，畢竟好多人還買不起房。”
政策關(guān)鍵詞：嚴(yán)格限制 不再鼓勵
上榜理由：“嚇”跑老外，肥水不流外人田。
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最頭疼的政策
●政策名稱：《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡稱《通知》)
●出臺時間：2007年9月
內(nèi)容點(diǎn)擊：《通知》規(guī)定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，具體提高幅度由商業(yè)銀行根據(jù)貸款風(fēng)險管理相關(guān)原則自主確定。
新樓市解讀：“看病不能貸款、上學(xué)不能貸款，只有買房可以隨便貸款。”北京天則經(jīng)濟(jì)研究所所長張曙光的話形象地總結(jié)了“房貸”作為當(dāng)下銀行優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)的本質(zhì)。新政策出臺后令各大銀行好一陣手忙腳亂，執(zhí)行細(xì)則也是遲遲難以出臺。提高首付款比例在遏止不必要房屋消費(fèi)方面一定是有所作用的，但寄望此舉抑制房價并不樂觀。
政策關(guān)鍵詞：首付40%
上榜理由：銀行頭疼，購房者頭疼，供需雙方都一樣心不甘情不愿。
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最郁悶的政策
●政策名稱：《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》(以下簡稱《通知》)
●出臺時間：2007年1月
內(nèi)容點(diǎn)擊：《通知》確定了房地產(chǎn)交易監(jiān)管形式，即分賬戶管理。強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)必須在銀行開立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶，用于存量房交易結(jié)算資金的存儲和劃轉(zhuǎn)，資金劃轉(zhuǎn)通過銀行轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行，不得支取現(xiàn)金；明確資金權(quán)屬——屬于交易當(dāng)事人：明確該資金獨(dú)立于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的固有財產(chǎn)及其管理的其他財產(chǎn)，也不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)的負(fù)債，其所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人。
新樓市解讀：在一連串中介卷款潛逃的惡性事件之后，資金監(jiān)管政策被“逼”出臺。時至今日，資金監(jiān)管盡管被強(qiáng)制要求執(zhí)行，但似乎并沒有得到熱烈反響�；蛟S剛剛發(fā)生不久的“中天事件”能夠令那些怕麻煩的購房者有所警醒，使這一政策真正落實到位。
政策關(guān)鍵詞：分賬戶管理
上榜理由：明明是維護(hù)權(quán)益的好政策，卻難博消費(fèi)者歡心，想不郁悶都難。
(仰靜 賴大臣)
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