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　　2008年，注定將是地產市場歷史上一個重要的年份。

　　2008年，注定將是地產市場歷史上一個重要的年份。這一年樓市的跌宕起伏，給我們每個人都上了一課——從多項調控政策抑制市場依然飛速攀升，到多項利好政策托市仍然一蹶不振，事實教育了我們：市場不會遵守任何人的意旨，真正能夠決定市場走向的，還是市場本身。

　　從2008每個月的地產市場中，我們提煉一個當月重復率最高的詞匯，以此記錄這一年的地產歷史，記錄生成每段歷史的背后事件。

　　1月熱詞 拐點 -- 樓市拐點來臨

　　拐點本來自于股市，指股市結束上升或下降出現相反走勢的臨界點。但是在2007年底至2008年初，拐點一詞卻被成功地移植到樓市，成為那一段時間出現頻率最高的詞。而最先提出樓市拐點已經出現的，當屬萬科的領軍人物王石。

　　北京首批降價的樓盤出現在今年一月份。位于東四環(huán)的“美利山”可以說是第一個打出降價牌的樓盤，而且降價幅度超出了市場預期。之后，東亞上北，富力桃園等紛紛跟進更加明確了拐點的出現。

　　背景：樓市成交量出現了較大萎縮

　　2007年是房價上漲幅度最驚人的一年。針對這一情況，央行進行了多次加息，并出臺了第二套房貸款上調利率和首付比例的政策。進入第四季度政策效果逐步顯現出來，樓市成交量開始下滑。尤其是珠三角一帶，樓市成交量出現了比較大的萎縮。

　　當時很多開發(fā)商認為這只是短時間的調整，對成交量的下滑并不以為然。但2007年底,王石引領的萬科在深圳率先降價。在之后舉行的中央解決低收入人群住房問題比較研究新聞發(fā)布會上，王石被記者問及“進入10月以來，珠三角地區(qū)住房交易量出現不同程度的縮水，其中，廣州進入10月以來交易額下降18%，樓市拐點是否真的出現了？房價真的要降了？”王石對此表示：“樓市拐點確實已經出現了�！�

　　而對大多數購房者來說，“拐點論”的效應已經開始發(fā)酵。在某媒體進行的問卷調查結果顯示，普通人對2008年房價拐點是否會出現并無一致看法。對今年房價出現拐點表示“不太相信”或“完全不相信”的比例為45.4%，表示“比較相信”或“完全相信”的比例為38.7%，還有15.9%的人對此“不確定”。不少普通購房者在受訪時均表示：“雖然今年有購房打算，但房價如果能降下來，他們還是愿意‘等等再看’”。

　　王石：交易量萎縮說明要調整

　　“交易量萎縮說明市場需要調整，而且也已經開始調整。而市場需要調整的原因，是因為之前一段時間太亢奮�！蓖跏�認為，目前房地產市場出現的拐點不是從長期上漲到長期下跌的拐點，更不是從大漲到大跌的拐點，而是從快速上漲到理性調整的拐點。“三四年不買房是說，大家沒有必要因為房價上漲而焦慮，沒有必要因此而急著買房子。因為房價的快速上漲是不能持續(xù)的，如果中產階層都已經買不起房子，這樣的市場肯定不正常，會調整。還有一個理由是，未來的產品品質會更好，性價比會更高。尤其是對于那些已經有房子住，但是猶豫要不要馬上購買屬于自己的產權房的人，也就是所謂‘持幣待購’的人來說，性價比是一個非常重要的因素。這些人緩幾年再買房子。”

　　之后，王石在央視經濟半小時上表示“同行現在還有很多人認為中國的需求還是非常硬性的，所謂這種房價的調整馬上會反彈，我覺得這次是不同的，要清醒認識，這個是兩方面原因，一個方面是消費者已經承受不住了，第二個是國家的調整不僅僅是對房地產，通貨膨脹的壓力同樣很大。投資熱錢多，就要貨幣回籠，要把通貨膨脹壓下來，房地產首當其沖。再一個應該看到，正因為這個市場有這個需求，就是價格調整是非常必要的。如果還是以你原來土地成本價來計算，市場對你是毫不留情的。另外應該看到，帶有盲目投機性的購房趨勢被抑制住之后，即使土地供應有限，土地價格的瘋漲也會被抑制住。實際上2007年10月份以來一線城市出現了流標，不是說面粉貴過面包你買不到，而是最后沒有人買了。所以土地即使是稀有的也會調整，萬科是基于這樣的判斷進行價格調整�！�

　　事件：借春節(jié)“送禮”應對拐點

　　如果萬科在深圳和廣州的降價可以理解為局部的戰(zhàn)略調整，那么此后上海、北京，成都樓市的降價應該足以證明——至少在萬科的分析中，樓市的拐點已經真實到來。

　　事實上，萬科以實際行動在告知樓市拐點已經到來，這已然影響到那些相信萬科戰(zhàn)略的企業(yè)，為應對拐點而采取措施的開發(fā)商不在少數。2008年1月開始，樓盤低開、降價的信息不絕于耳，還有買房送車的，送車位的等等�？傊�，今年的開發(fā)商的送“禮”力度要比往年大很多，花樣也多了不少，讓買房人眼花瞭亂。

　　牛氣沖天的樓市已經連著火了三年。在過去三年當中別說是開發(fā)商給買房人送“禮”，恐怕是買房人要倒過來給開發(fā)商送禮才買得到房。當久別了的“優(yōu)惠”，“促銷”，“折上折”等字眼重新回到樓市時，很多買房人被壓抑了很久的購買熱情被激發(fā)了出來。但有業(yè)內人士認為，樓市成交量持續(xù)低迷，給一些資金鏈比較緊的開發(fā)商帶來了較大資金壓力。開發(fā)商趁春節(jié)送“禮”的行業(yè)加快資金回籠。

　　2月熱詞 疲軟 -- 成交量下跌 股價樓價雙雙“受挫”

　　2月份，春節(jié)這一傳統(tǒng)淡季的到來使得北京樓市的疲軟之勢有了一個更加明顯的呈現。據北京房地產交易管理網的數據顯示，今年2月北京住宅期房成交僅為3536套，銷售總面積為39萬平方米，住宅期房日均銷售為121套，單套平均面積為110平方米。統(tǒng)計數據顯示，2007年2月住宅簽約共計4723套，日均簽約為168套。今年2月住宅銷售數量同比去年減少近30%。如此表現也使得今年2月成為近兩年來同比住宅銷售量最少的一個月。

　　此外，據國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局之后公布的調查顯示，今年2月份，全國70個大中城市房屋銷售價格較去年同期上漲10.9%，漲幅比上月低0.4個百分點，這也是2007以來逐月攀高的房價漲幅在2月份首次出現下降。

　　伴隨著樓市走入低谷的，則是股市中地產板塊的“一瀉千里”。從2007年11月到今年2月下旬，萬科、保利、招商、泛海等主力地產股股價都大幅下挫：如萬科(000002)從40元跌到24元，跌幅達到了40%；招商地產(000024)從100元跌到54元，跌幅達到46%。股市被人們稱為經濟的晴雨表，房地產股價的跌幅遠大于大盤指數，成為股市“重災區(qū)”，也直接反映了房地產發(fā)展所遭遇到的困境。

　　專家觀點：樓市股市雙雙“走軟”前景各不相同

　　面對當時市場的疲軟表象，一些專業(yè)人士指出：春節(jié)長假之后一周內北京樓市交易量都會出現當年最低。按照往年的市場慣例，春節(jié)前后一個月左右，北京樓市基本屬于銷售淡季，今年也不例外。但是，由于之前持續(xù)兩個多月樓市銷售疲軟等因素的綜合作用，今年春節(jié)長假后北京樓市銷售量驟降的速度仍然超出了人們的預期。

　　“每年春節(jié)前后是傳統(tǒng)的銷售淡季。”有專業(yè)人士指出從去年底開始，北京市場就一直銷售放緩，購房者出現了比較集中的觀望。今年2月銷售量驟降除了傳統(tǒng)銷售淡季影響外，還有一個就是購房者觀望情緒增加，尤其是高端地產項目，銷售量驟減。

　　相對樓市，股市的下跌并沒有引起人們太過悲觀的預期。不少證券分析師表示，股價下跌讓房地產股的估值降到了合理水平。而房地產中介公司和分析人士則對中國房地產業(yè)仍保持樂觀態(tài)度。他們認為，工資水平上升以及人口向發(fā)達城市大量遷徙的趨勢不會在未來數年中有所減退，房地產價格堅挺的基礎并沒有動搖。

　　讓人們不太悲觀的另一個因素則是通貨膨脹率的上升。由于今年1月份，中國的居民消費價格指數(CPI)上漲了7.1%，創(chuàng)出11年來的新高。在2007年全年的消費價格指數上漲4.8%的基礎上，這一新的紀錄引起了政府和民眾的強烈關注，但另一方面，許多業(yè)內人士也預期高通脹水平可能促使更多人購買房產以求保值，這也將刺激地產股稍后抬升。

　　市場反應：開發(fā)商打響價格戰(zhàn)主動出擊收獲不大

　　面對疲軟的市場，開發(fā)商們自然不愿坐困愁城，陸續(xù)啟動了新一輪的樓市打折。萬科、合生、珠江等房企巨頭率先發(fā)起了攻勢。

　　其中，北京萬科對其三個樓盤進行了集中優(yōu)惠促銷：萬科中糧假日風景，一次性付款可打9.3折，最低的特價房折扣9.1折，相當于每平方米優(yōu)惠1305元；萬科四季花城在春節(jié)前推出20套特價房，戶型面積為95平方米和120平方米，一次性付款，最低優(yōu)惠至7400元/平方米。珠江帝景博悅則將均價24000元——25000元的房子打折至最低19000元/平方米，單價降5000多元；合生橄欖季則給30個“特價客戶”降價3000元/平方米。除此之外，“買別墅，送寶馬”、“買房子，送物業(yè)費”等花樣翻新的促銷方式也都成為開發(fā)商力圖“暖熱”市場的新舉措。

　　盡管優(yōu)惠很誘人，但讓開發(fā)商沒想到的是，前來接橄欖枝的購房者并不多。多個推出特價房的樓盤成交量并不突出。一些購房者表示，雖然特價房的優(yōu)惠的確吸引人，但因為多數特價房都要求一次性付款，要一次拿出這么多款項來，還是有一些困難，此外，由于優(yōu)惠太突然，許多有購房需求的人并沒有關注到。(文/衛(wèi)東)