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　　昨天(1月13日)，市政協(xié)委員、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(zhǎng)洪亞敏教授、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰做客本報(bào)“熱點(diǎn)話題會(huì)客廳”，與讀者及搜狐網(wǎng)友就北京房?jī)r(jià)底線問(wèn)題展開討論。訪談中，洪亞敏認(rèn)為，就目前來(lái)講，北京房?jī)r(jià)相對(duì)于百姓的支付能力而言是高的，應(yīng)適度回調(diào)。陳云峰則認(rèn)為，今年上半年是抄底的好時(shí)機(jī)。

　　【今日話題】

　　北京房?jī)r(jià)降到多少是開發(fā)商底線？

　　話題背景：北京房?jī)r(jià)在2006至2008年上半年突飛猛漲，2008年底房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)，顯現(xiàn)下行趨勢(shì)，但許多人認(rèn)為目前北京房?jī)r(jià)仍然很高，而一些開發(fā)商仍在拼命死守。買與不買，降與不降，均處在相持與博弈之中。

　　◎關(guān)于目前房?jī)r(jià)

　　陳云峰：五環(huán)附近1萬(wàn)/平方米較合理

　　作為研究房地產(chǎn)政策的專家，政協(xié)委員洪亞敏說(shuō)，從2006年到2008年上半年，北京房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一個(gè)快速上漲的階段，這種漲幅讓市民難以承受。就目前來(lái)講，房?jī)r(jià)相對(duì)于百姓的支付能力而言，是高的，適度回調(diào)房?jī)r(jià)是應(yīng)當(dāng)?shù)�。下調(diào)房?jī)r(jià)將使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從前一階段的過(guò)快、過(guò)高增長(zhǎng)，相對(duì)回歸理性。只有回歸到這樣一個(gè)理性狀態(tài)，才能在一個(gè)比較合理的程度上形成供給和需求的均衡，使百姓消費(fèi)更加健康，也更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士，陳云峰以北五環(huán)立水橋區(qū)域?yàn)槔�，大膽曝光房地產(chǎn)內(nèi)部成本情況。他說(shuō)，目前北五環(huán)地區(qū)政府公布的土地價(jià)格為4000元/平方米，開發(fā)商按照這個(gè)價(jià)格從政府買地。拿到地塊后，開發(fā)商在開發(fā)時(shí)還有許多成本，包括鋼筋、混凝土、電梯、水電氣暖等建筑安裝成本，這部分成本大約需要在土地原有成本上增加2000元/平方米，再加上修建幼兒園、人防設(shè)施、地下車庫(kù)等小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)成本，以及房地產(chǎn)開發(fā)公司聘請(qǐng)人員等一些間接成本，每平方米的成本就達(dá)到了7500元—8000元。此外，開發(fā)商還需要從開發(fā)中獲得利潤(rùn)，“以賺取20%的利潤(rùn)來(lái)估算，天通苑立水橋區(qū)域的房?jī)r(jià)，只要不高于一萬(wàn)，就是比較合理的價(jià)格�！标愒品逭f(shuō)。

　　針對(duì)北京房?jī)r(jià)降到多少相對(duì)合理，陳云峰分析說(shuō)，五環(huán)附近的房?jī)r(jià)1萬(wàn)元/平方米，四環(huán)1.3萬(wàn)—1.4萬(wàn)元/平方米，三環(huán)房?jī)r(jià)在1.7萬(wàn)—1.8萬(wàn)元/平方米�！拔艺J(rèn)為這樣的房?jī)r(jià)就比較合理了，指望房?jī)r(jià)再回到2004、2005年的水平不太可能”。

　　◎關(guān)于價(jià)高原因

　　洪亞敏:政府應(yīng)該降低土地出讓金

　　陳云峰認(rèn)為，導(dǎo)致目前房?jī)r(jià)高的一個(gè)很重要原因，就是房地產(chǎn)商從政府拿土地時(shí)土地出讓金很高，而這部分成本房地產(chǎn)商自然要轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。所以，他對(duì)本次兩會(huì)上傳來(lái)的“政府應(yīng)降低土地出讓金”的呼吁完全贊成。

　　此外，陳云峰表示，很多開發(fā)商目前仍在選擇做“豬堅(jiān)強(qiáng)”，堅(jiān)決不降房?jī)r(jià)。“一些開發(fā)商就在這里挺著，還想得到那么高的利潤(rùn)，這是很不明智的�！标愒品逭f(shuō)，開發(fā)商應(yīng)該看看老百姓的需求，主動(dòng)向百姓靠近，不能總奢望政府救市。

　　對(duì)陳云峰提到應(yīng)通過(guò)降低土地出讓金的方式實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)成本降低的做法，洪亞敏認(rèn)為并不能解決大問(wèn)題。洪亞敏說(shuō)，真正的地價(jià)構(gòu)成中，土地出讓金只是很小一部分，地價(jià)漲得過(guò)快是因?yàn)槌鞘芯用竦牟疬w補(bǔ)償款漲幅過(guò)高，這個(gè)漲幅已經(jīng)不亞于房?jī)r(jià)的漲幅，開發(fā)商從政府拿地，其中一部分地款又由政府分給了拆遷居民。

　　洪亞敏介紹，從2006年底到現(xiàn)在，城八區(qū)的拆遷補(bǔ)償漲得最多的已經(jīng)翻了兩番，甚至更多。目前房?jī)r(jià)漲幅雖然回落，但在征地拆遷補(bǔ)償方面，拿地的成本還會(huì)繼續(xù)往上漲。這個(gè)問(wèn)題非常值得關(guān)注，怎樣讓開發(fā)商合理定價(jià)，怎樣能夠把拿地成本適當(dāng)降下來(lái)，都是決定房?jī)r(jià)高低的關(guān)鍵問(wèn)題。

　　洪亞敏說(shuō)，要想把房?jī)r(jià)降下來(lái)，我們需要在方方面面努力。開發(fā)商要精打細(xì)算，控制成本，拿一個(gè)合理的利潤(rùn)；政府要降低土地出讓金，這也是應(yīng)該的。但是這些都不能使房?jī)r(jià)有質(zhì)的降低，要想有質(zhì)的降低還要再想辦法。

　　◎關(guān)于買房時(shí)機(jī)

　　洪亞敏：今年是否該抄底尚不明朗

　　拋開理論層面的探討，老百姓什么時(shí)候買房最合適是大家最為關(guān)心的話題。對(duì)此，陳云峰的回答很干脆：今年上半年將是持幣待購(gòu)者的“抄底”時(shí)機(jī)。他認(rèn)為，經(jīng)歷了2007年北京房市的瘋狂上漲后，從2008年開始，房?jī)r(jià)虛高與老百姓實(shí)際需求脫節(jié)的矛盾已經(jīng)顯現(xiàn)。加上波及世界的金融危機(jī)出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)變化�！�2008年的時(shí)候，房?jī)r(jià)是房地產(chǎn)商在和購(gòu)房者博弈，是觀望階段；而2009年，很多開發(fā)商的資金鏈會(huì)變得很緊，可能連工程款都支付不了，他不得不把虛高的房?jī)r(jià)降下來(lái)。所以現(xiàn)在的房?jī)r(jià)確實(shí)是在回歸理性�！�

　　“今年是不是抄底的好時(shí)候，我不敢講�！迸c陳云峰非�？隙ǖ膽B(tài)度不同，洪亞敏在回答這個(gè)問(wèn)題時(shí)表現(xiàn)出學(xué)者特有的嚴(yán)謹(jǐn)。她認(rèn)為，房子是一個(gè)消費(fèi)品，但同時(shí)也是一個(gè)投資品。每個(gè)人在買房的時(shí)候都希望房子能夠?qū)崿F(xiàn)保值增值。房?jī)r(jià)是多種因素綜合的結(jié)果，要準(zhǔn)確判斷何時(shí)是“底”，什么時(shí)候入市可以買到最便宜、最保值的房子，這確實(shí)不容易。洪亞敏坦誠(chéng)地說(shuō)，她只能建議消費(fèi)者，無(wú)論什么時(shí)候買房，請(qǐng)先根據(jù)自己的需求來(lái)考慮。“房子是可以換的，很多人一生中可能要換三四次，甚至五六次。所以，年輕人剛開始買房的時(shí)候可以稍微小一點(diǎn)，離中心城市稍微遠(yuǎn)一點(diǎn)，以后再換”。

　　會(huì)客廳提醒

　　北京房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲

　　目前，有一種心理現(xiàn)象令人關(guān)注：有些人在2007年房?jī)r(jià)最高時(shí)買的房子，現(xiàn)在房?jī)r(jià)下調(diào)，心里非常難受。對(duì)此陳云峰提醒，如果你買的房子是用于居住，房子的屬性就是居住屬性，并不是投資屬性。你要安慰自己，不要想著現(xiàn)在房子已經(jīng)便宜的事情。你在這里住，你享受你買房帶來(lái)的快樂(lè)就可以了。

　　同時(shí)，在北京這樣的城市，有一點(diǎn)大家可能是能夠達(dá)成共識(shí)的：北京的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期是看漲的。房?jī)r(jià)和股票一樣，在2007年下半年、2008年上半年達(dá)到一個(gè)高點(diǎn)，現(xiàn)在仿佛是在回調(diào)，但總有一天它會(huì)上去的。應(yīng)該說(shuō)，房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定是大勢(shì)所趨、人心所向。

　　會(huì)客廳互動(dòng)

　　一讀者表示房?jī)r(jià)漲起來(lái)容易降起來(lái)難

　　專家：沒(méi)人買房了，房?jī)r(jià)就降下來(lái)了

　　針對(duì)讀者提到的房?jī)r(jià)漲起來(lái)容易降起來(lái)難，陳云峰說(shuō)：我也認(rèn)可這種說(shuō)法，很明顯，開發(fā)商2008年的降價(jià)速度不如2007年漲價(jià)的速度快，很大程度上還是心存僥幸�，F(xiàn)在這種心態(tài)仍然是比較嚴(yán)重的。但是誰(shuí)才能教育他呢？就是讓市場(chǎng)教育他。慢慢的他會(huì)知道，確實(shí)沒(méi)有人買，他的資金確實(shí)要斷鏈了，他才會(huì)把房?jī)r(jià)降下來(lái)。

　　一網(wǎng)友擔(dān)心保障性住房會(huì)攪亂市場(chǎng)

　　委員：建設(shè)保障房，應(yīng)與市場(chǎng)有邊界

　　有網(wǎng)友擔(dān)心保障性住房會(huì)攪亂市場(chǎng)，洪亞敏表示，保障性住房需要靠政府財(cái)政的支持。不管是發(fā)展中國(guó)家還是發(fā)達(dá)國(guó)家，政府的財(cái)力永遠(yuǎn)是不夠的，政府的財(cái)政主要是來(lái)自于個(gè)人和企業(yè)的稅收，這一部分錢應(yīng)該非常妥當(dāng)?shù)厥褂�。�?duì)于保障性住房應(yīng)該供到什么樣的水平，要考慮到社會(huì)的發(fā)展。我們?cè)�做過(guò)研究，1978年北京人均住房面積不足4平方米，現(xiàn)在隨著我們的生活水平提高，保障性住房的標(biāo)準(zhǔn)也提高了�！暗�是我覺(jué)得保障應(yīng)該和市場(chǎng)有嚴(yán)格邊界，二者不能混同，否則對(duì)社會(huì)納稅群體而言，成本就太高了”。 (張斌 胡雪柏)

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