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急速下滑、動蕩不安的2008年已然過去,但房地產(chǎn)行業(yè)依然在“風(fēng)口浪尖”上搖擺不定。“小陽春”之后,長沙乃至全國房地產(chǎn)市場前景如何?在各界看來依然是撲朔迷離。但近期“兩會”召開,大家預(yù)計,房市將在三月份走向真正的回暖,記者從與各界人士的交流中,能夠感受到,對整體市場形勢保持謹(jǐn)慎態(tài)度的同時,大家對今后的房地產(chǎn)市場,依然充滿向好的信心……
信心逐漸恢復(fù)
長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局副局長胡漢清認(rèn)為,溫總理的政府工作報告中,有較大篇幅是關(guān)于房地產(chǎn)的。重點部分是加強(qiáng)保障性住宅的,這些都非常具體,有具體金額和具體套數(shù);另一部分是關(guān)于房地產(chǎn)市場的。今年住房保障將是熱點。
長沙奧林匹克花園總經(jīng)理駱憲炳認(rèn)為,房地產(chǎn)業(yè)不僅依然是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè),而且是拉動內(nèi)需的重要行業(yè)。長沙作為內(nèi)陸省會城市,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平比較低,價格仍然在低位運(yùn)行。盡管當(dāng)前受金融危機(jī)和過度調(diào)控影響使得市場萎靡,而且供過于求,但是隨著兩型社會建設(shè)、城市化發(fā)展、拉動內(nèi)需刺激,長沙房地產(chǎn)市場前景依然向好。2009年將呈現(xiàn)“信心逐漸恢復(fù),供求矛盾日益緩和,價格先窄幅波動后微揚(yáng)”的趨勢。
市場已經(jīng)見底
最近幾個一線城市的樓市成交都有所回暖,大家對此怎么看?是否市場已經(jīng)見底?
中天廣場總經(jīng)理許銘生認(rèn)為,現(xiàn)在上海的日成交量在800多套,成都過了1000多套,杭州從觀望時期的二三十,現(xiàn)在已經(jīng)恢復(fù)到100多套,而且很多以往的尾盤,可以做到天天有成交。至于后市如何,我們還在觀察之中。
許銘生認(rèn)為,市場基本已經(jīng)見底。大家普遍在聲討房地產(chǎn)的時候,有這樣的成交,充分衡量了市場風(fēng)險的情況下,大家出手,說明市場需求充分存在,現(xiàn)在很多城市的成交,已經(jīng)接近2007年年中的市場行情,F(xiàn)在可以買房子了,但是我們不能期望買的最低點,但肯定的是,這是一個低點。目前已經(jīng)跌到最低谷了。目前,房子造價品質(zhì)比以前增加了很多,房地產(chǎn)品質(zhì)成本越來越高。
至于好的投資方向,許銘生認(rèn)為是城市中心。有穩(wěn)定回報的出租物業(yè)比較好,目前銀行基準(zhǔn)利率下調(diào),相當(dāng)于投資收益比原有的社會平均投資收益有所提高,相當(dāng)物業(yè)升值了。社會財富的流動速度減緩了,等到它恢復(fù)之后,貨幣供應(yīng)量比以前要多得多。社會輿論也對經(jīng)濟(jì)的影響比較大。“流言經(jīng)濟(jì)學(xué)”影響了市場信心。
四五月份將迎來新盤井噴
據(jù)湖南恒嘉地產(chǎn)2月份市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析,2月份長沙商品房成交價格為3511.5元/平方米,較上月小幅回升。預(yù)計未來1個月內(nèi),長沙商品房市場仍將保持一個較為強(qiáng)勁的需求態(tài)勢。由于2008年市場存量較大,目前長沙商品房市場主要以消化去年市場存量為主,新貨上市量比較少。預(yù)計3月份仍將以消化市場存量為主,而四五月份則將迎來新貨上市的一次市場井噴。
該調(diào)查分析得出結(jié)論,首次置業(yè)者和剛性需求客戶依然是絕對主力購房客戶。部分開發(fā)商信心開始回升,開始將價格回調(diào),從長遠(yuǎn)市場環(huán)境來看,這種做法不太理智。
市場人士認(rèn)為,結(jié)合春季房交會將于4月29日-5月2日,在湖南國際會展中心正式舉行。預(yù)計成交高峰將在彼時涌現(xiàn)。
樂觀者說
居住價值開始凸顯
劉蔚(聯(lián)想控股融科智地助理總裁,長沙融科智地總經(jīng)理):此時此刻,我們需要做的,可以做的,只能是去除浮華看本質(zhì)。
價格的漲與跌,市場的好與壞,對廣大的購房人來說究竟意味著什么?究竟帶來了什么?這是個本質(zhì)問題。購房人我們分為兩種,一種是自住,一種是投資。而除非一套房住到其使用壽命終結(jié),實際上都是投資,惟一不同的,只是自己擁有的時間長短不同。人們習(xí)慣于把住得長點的叫自住,住得短點的叫投資。實際上這是分不清楚的。即便是住到房屋使用壽命終結(jié)可能還會從拆遷中獲得收益。我們基本可以將其統(tǒng)統(tǒng)歸結(jié)為投資。
再往下看一步,這種投資是長期投資還是短期投資呢?從實際經(jīng)驗來看,它極大比例的是長期投資。即便是短期操作,其時間的計量單位也是“年”。為什么多為長期投資呢?其一,從買房到交房需要近一年乃至更長的時間;其二,從交房到拿證,也需要近一年甚至更長的時間;其三,諸多交易政策的限制;其四,變更手續(xù)的辦理極其復(fù)雜,微小的獲利不足以刺激人們?nèi)ゲ僮;其五,房屋漫長的使用年限支持長線投資;其六,社會向前向好的發(fā)展趨勢,從長期來看是幾乎可以肯定的。至于其他城市化、人口等等的問題都是老生常談的,不必多言。
對于長線投資者來說,幾個月、一年的市場波動幾乎是不必考慮的。另外,既然是投資就應(yīng)該最關(guān)注投資品的價值,需要考慮的核心,是居住的價值如舒適性、便捷性、品質(zhì)、品牌、品位等等,以及投資品增長的空間如稀缺性,也就是說它的可替代產(chǎn)品稀缺。居住價值是核心本質(zhì),因為你無論賣給誰,最后它是供人居住的,一個小區(qū)、一個房子有沒有好的居住價值,才是它在市場中立足的根本,也是無論何種目的的購房人需要關(guān)注的本質(zhì)問題。
悲觀者說
一批爛尾盤和爛尾樓將迅速出現(xiàn)
劉鴻(長沙陽光100總經(jīng)理):2009年將是大浪淘沙的一年,可以肯定長沙樓市不會是牛市。那些沒有實力,沒有誠信,拿地成本過高的公司將受到市場擠壓,甚至被淘汰。一批爛尾盤和爛尾樓將迅速出現(xiàn)。曾經(jīng)的“投資房地產(chǎn)一定掙錢”、“買塊地曬太陽也能暴富”的時代一去不復(fù)返了。
但是,中國的城市化進(jìn)程并未結(jié)束,長沙作為近七千萬人口的湖南省省會和歷史文化名城,每年都將吸引一大批外來人口置業(yè)定居。因此,房地產(chǎn)市場將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展,房屋的剛性需求依然存在。但這些剛性需求將是重質(zhì)量、講誠信、有品牌和負(fù)責(zé)任的公司和樓盤爭奪的一塊“蛋糕”。
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