近日，央視《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》播出“建設(shè)用地使用費(fèi)倍增不會(huì)沖擊房產(chǎn)價(jià)格”的專訪節(jié)目。受訪對象系財(cái)政部綜合司司長王保安。實(shí)際上，這是一則以解讀政策安定民心為主旨的解釋性報(bào)道。
針對地方政府賣地近乎瘋狂的勢頭，中央政府半年多前打出一套遏制“瘋狂”的組合拳，其中，制定中央與地方“土地出讓金重分方案”乃政策舉措之一。經(jīng)部委之間及中央與地方之間多輪利益博弈，該方案被包含在《土地出讓金收支管理辦法》里，于10月15日被媒體披露。當(dāng)時(shí)有報(bào)道說，“辦法”已上呈國務(wù)院，爭取趕在年底前出臺(tái)實(shí)施。重要的是，“辦法”的調(diào)節(jié)對象并非是房價(jià)，而是期待政策組合拳能適度遏制地方政府“崽賣爺田”不受節(jié)制的沖動(dòng)。
需要向公眾和社會(huì)解釋在先的是，建設(shè)用地價(jià)格由競標(biāo)價(jià)格、土地開發(fā)成本、政府收益及交易中介費(fèi)用共同構(gòu)成，建設(shè)用地的使用費(fèi)，發(fā)生在土地出賣成交之后，其來源是賣地后歸政府收益的其中一部分。自1999年起，這塊“蛋糕”一直由地方與中央共享，以地方為主。所謂“建設(shè)用地使用費(fèi)”，指分切“蛋糕”后歸中央所得的部分。建設(shè)用地使用費(fèi)增加一倍，意味著中央所分切到的“蛋糕”要增加一倍，“蛋糕”分切比例之變，反映出中央與地方之間利益分配比重的變化。理論上，這個(gè)變化的確不可能直接影響房價(jià)的走勢。可惜，由于政策的透明度太低，還是在關(guān)注房價(jià)走勢的民眾中，產(chǎn)生了情緒波動(dòng)恐慌，并對中央政府調(diào)控房價(jià)的決心和舉措產(chǎn)生了懷疑。
站在買房人的角度，對“崽賣爺田”失控的危害性未必有切膚之痛，但對高房價(jià)卻有切膚之痛。不可否認(rèn)，房價(jià)連著地價(jià)，地價(jià)拉動(dòng)房價(jià)，地價(jià)是商品房成本的基礎(chǔ)部分。地價(jià)的高低受土地供求關(guān)系左右，這是基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。問題是，在現(xiàn)實(shí)國情下，供求關(guān)系決定價(jià)格的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理常常失靈。因?yàn)樵谥袊�，地方政府是土地資源的實(shí)際掌控者。政府之手如同一只水龍頭，當(dāng)它將水籠頭人為開得小一些，土地成交價(jià)就跟著人為攀升。所以，中國的商品房建設(shè)用地價(jià)格，并未真實(shí)反映實(shí)際土地價(jià)格，套用經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語，地價(jià)并未反映出真實(shí)的供求關(guān)系。有意將水龍頭開小的做法，在地方政府中系公開的秘密。它們何以要如此做，其中的目的當(dāng)然是為了拉動(dòng)地方GDP，而GDP與政績直接相關(guān)。
迄今為止，調(diào)控房價(jià)的政策舉措已經(jīng)出臺(tái)多多，但究其根本多屬“外圍舉措”或叫只能治標(biāo)，效果自然乏善可陳。房價(jià)調(diào)下來其實(shí)并不難，但得采取兩條核心舉措：一是開大供地水龍頭，再是痛下決心斬除政府部門及附屬機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中明目多多且缺乏法律依據(jù)的種種收費(fèi)。
理論上講，事情原本如此簡單，但從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，房價(jià)大幅回落到正常價(jià)位，金融業(yè)就吃不消。這還只是表層的影響，更深層次的影響在于，賣地收費(fèi)，實(shí)際上已經(jīng)成為一些地方財(cái)政收入的重要來源，可謂其衣食父母，生存所系。此種情況之下，通過降低各種費(fèi)用來降低房價(jià)，幾乎沒有可能。
(文章來源：中國青年報(bào) 作者：魯寧)
