政府投入:重臉面還是重全局？
杜世成一直倡導(dǎo)“三點(diǎn)布局、一線展開、組團(tuán)發(fā)展”的大城市發(fā)展框架。1994年，嶗山、黃島、城陽(yáng)區(qū)劃入青島市區(qū)范圍，使得城區(qū)面積擴(kuò)大了12倍，現(xiàn)市區(qū)面積為1102平方公里。這也客觀上為青島發(fā)展拉開了格局，中心城市實(shí)現(xiàn)了由“帶”狀結(jié)構(gòu)向“品”字型布局的轉(zhuǎn)變，然而青島市內(nèi)四區(qū)典型的南北差異卻越來(lái)越大。
市人大代表張非叢分析說(shuō)，沿海的市南區(qū)以發(fā)展三產(chǎn)服務(wù)業(yè)、金融、地產(chǎn)為主，十分發(fā)達(dá)。北部的四方區(qū)和李滄區(qū)是老的工業(yè)區(qū)，化工、苯�、�繞笠擔(dān)浴岸蔽韉木猛耆瘓捌掀笠狄吹貢找賜馇ǎ斐傘襖瞎ひ登招幕蔽侍饌懷�。李矟�?2個(gè)市屬企業(yè)，多數(shù)關(guān)停，“招商引資去不了”。老企業(yè)本來(lái)就在相對(duì)偏遠(yuǎn)的地帶，土地不如海邊地塊值錢，“本身沒(méi)有了效益，地塊又不值錢，招商引資不愛(ài)去那里，而政府過(guò)多投資沿海臉面上的大型工程，這與我國(guó)大量老工業(yè)區(qū)的現(xiàn)實(shí)格格不入啊”。
杜世成大力倡導(dǎo)建設(shè)的濱海大道長(zhǎng)282.1公里，起自膠南瑯琊臺(tái)終止于即墨豐成。杜世成將之看做城市大框架主軸，一條產(chǎn)業(yè)聚集的金項(xiàng)鏈、引來(lái)項(xiàng)目蜂擁的“黃金線”。它自西往東，依次規(guī)劃瑯琊組團(tuán)、膠南組團(tuán)、紅島組團(tuán)、鰲山組團(tuán)、田橫組團(tuán)，杜世成希望青島“白天是個(gè)大公園，晚上是座不夜城”。
杜世成幾年來(lái)明確的“挺進(jìn)西海岸”的戰(zhàn)略構(gòu)想，希望將青島經(jīng)濟(jì)中心西移，吸引更多投資。同時(shí)，各種大規(guī)劃，比如大劇院、極地海洋世界、現(xiàn)代藝術(shù)中心海灣大橋、海底隧道等紛紛上馬。一向擅于在媒體上宣揚(yáng)執(zhí)政理念的杜世成，在任幾年間，提出的青島城市發(fā)展新理念不斷。
一位經(jīng)濟(jì)學(xué)教授指出，杜世成確實(shí)推出很多新概念，比如“經(jīng)營(yíng)城市”、“學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)”、“產(chǎn)業(yè)集群”等等。但他把“經(jīng)營(yíng)城市”的概念歪曲了，“城市功能非常廣泛，并不只是集中力量搞土地財(cái)富。哪怕僅僅在房地產(chǎn)這一塊，政府應(yīng)該研究規(guī)律，利用手中土地資源宏觀調(diào)控，而不是一味唱高調(diào)，鼓勵(lì)房?jī)r(jià)畸形走高”。
“產(chǎn)業(yè)集群的想法是正確的，將工業(yè)集中，加快城市化進(jìn)程，發(fā)展西海岸。但是這些講究過(guò)于豪華了，比如人造的濱海大道、跨海項(xiàng)目、青島大劇院等等，應(yīng)該按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求來(lái)做基礎(chǔ)建設(shè)，而不是在財(cái)力有限的情況下，不顧城市經(jīng)濟(jì)總量，人為地制造豪華工程�！彼J(rèn)為以青島目前的文化消費(fèi)能力和財(cái)力，“10年后可以考慮這個(gè)項(xiàng)目，20年后才有建立大劇院的必要”。青島當(dāng)?shù)匾晃谎菟囀袌?chǎng)從業(yè)者也向記者證實(shí)，“青島的文化市場(chǎng)消費(fèi)能力很低，不管多大的明星來(lái)，演唱會(huì)能夠不賠本就不錯(cuò)了”。而青島市從1987年就正式立項(xiàng)規(guī)劃的地鐵項(xiàng)目，到現(xiàn)在還沒(méi)有動(dòng)工。市人大代表張非叢反問(wèn)道:“城市腹地的交通問(wèn)題，為何遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及沿海的臉面工程重要？”如果上馬工程的巨額貸款，是地方政府以不償還銀行為前提的，那么這些“忽悠多于實(shí)際功效的大項(xiàng)目，是不是該更加慎重呢？”-
青島的畸形房?jī)r(jià)
饑餓式的土地供應(yīng)、“招拍掛”中房地產(chǎn)商運(yùn)作資金的轉(zhuǎn)嫁、全國(guó)性地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的投資炒房，這些因素綜合起來(lái)將青島的房?jī)r(jià)推向高峰，同時(shí)也將青島帶入了GDP大市。青島一躍成為北中國(guó)房地產(chǎn)投資最熱的城市之一。700多萬(wàn)人的城市擁有800多家地產(chǎn)公司。
二線城市的一線房?jī)r(jià)
1999年，東部沿海香港中路兩邊的商品房，最貴的也僅在3000多元/平方米�，F(xiàn)在看來(lái)，1999年青島的房?jī)r(jià)在全國(guó)大中城市中毫不顯目。但僅僅兩年后——2001年，青島房?jī)r(jià)駛?cè)肓丝燔嚨馈?/p>
“青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)是個(gè)全國(guó)的市場(chǎng)�！鼻鄭u市委黨校經(jīng)濟(jì)學(xué)教研部教授程國(guó)有長(zhǎng)期關(guān)注房?jī)r(jià)，他曾撰寫《青島房?jī)r(jià)緣何成為不倒翁？》。青島東部沿海的房子被三部分人買走了，一是青島本地有錢人，二是國(guó)內(nèi)其他城市的有錢人，比如臨近的招遠(yuǎn)，有個(gè)黃金礦，很多礦老板就到青島買房，三是韓國(guó)人，在青島的韓國(guó)人有數(shù)十萬(wàn)，這部分人購(gòu)買力很強(qiáng)。這三部分人買房后，真正長(zhǎng)期住在青島的很少，大多數(shù)都只是在節(jié)假日來(lái)度假。因此，夜晚，沿濱海大道一路看下來(lái)，別墅、公寓只有零星的燈光透出。
自2001年青島確定成為奧運(yùn)會(huì)帆船賽場(chǎng)后，房地產(chǎn)商開始炒作奧運(yùn)概念，導(dǎo)致海邊的房?jī)r(jià)狂漲，很多人看中的是青島房?jī)r(jià)的升值空間。這中間一部分是長(zhǎng)期炒房者，一部分是純粹短期投機(jī)炒房者，資金鏈條很脆弱，多數(shù)是靠貸款或抵押不動(dòng)產(chǎn)得來(lái)，因此急于出手。許多樓盤一開盤就馬上進(jìn)入了二手市場(chǎng)，這樣的投機(jī)性炒作也制造了一些房地產(chǎn)“泡沫”。
可以說(shuō)青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)都不冷清。從1992年青島房地產(chǎn)起步，就吸引了大批外商。在青島資深地產(chǎn)人士唐煒的記憶里，青島最早的房地產(chǎn)商基本全是外資，主要來(lái)自香港、臺(tái)灣地區(qū)，還有一部分美籍華人。
那時(shí)候整個(gè)青島東部幾乎全是農(nóng)村。青島市剛開始大力招商引資時(shí)，提供了相當(dāng)優(yōu)惠的政策。政府拿出所有的土地資源任地產(chǎn)商挑選，但往往并不了解外來(lái)地產(chǎn)商的實(shí)力、信譽(yù)等，只能看外在包裝。比如，地產(chǎn)商住的賓館、開的車、印的名片。當(dāng)時(shí)的地價(jià)現(xiàn)在看來(lái)相當(dāng)便宜，1992年，臺(tái)灣地區(qū)一家開發(fā)商拿下了東部海邊石老人附近220畝地，每畝地價(jià)格不足8萬(wàn)元�，F(xiàn)在石老人附近一畝地價(jià)格在1800萬(wàn)元左右。
地價(jià)不高，房?jī)r(jià)卻不低。1994年，東部沿海的別墅價(jià)格就達(dá)到了1萬(wàn)元/平方米，一家外資公司開發(fā)的74棟別墅、4棟公寓樓很快就賣光了。這一年，青島的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到了400多家，其中本地的房地產(chǎn)企業(yè)占一半左右。
此時(shí)青島東部剛進(jìn)入開發(fā)期，地產(chǎn)企業(yè)拿地相對(duì)容易，整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)一片混戰(zhàn)。到1996年，地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷期，外資企業(yè)由于鋪的攤子大，很多都缺乏資金，多個(gè)項(xiàng)目就此擱置，成了爛尾樓。唐煒舉例說(shuō)，深華太陽(yáng)城至今還是個(gè)大坑，新加坡環(huán)宇開發(fā)的爛尾樓至今還無(wú)人接手。真正做下來(lái)的項(xiàng)目只有陽(yáng)光大廈、弄海園、銀都花園、太平洋中心等很少幾個(gè)。港商，臺(tái)商以及其他外商這時(shí)候基本全都撤出青島�？梢哉f(shuō)上世紀(jì)90年代后期，在青島市政府東遷的帶動(dòng)下，東部沿海地段開始走活，但房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)健。
杜世成2001年主政青島的時(shí)候，東部可供開發(fā)的土地已屈指可數(shù)。新修建的濱海大道從膠南沿海到棧橋、嶗山，最后通到即墨，環(huán)繞膠州灣，整個(gè)提升了青島東部沒(méi)有開發(fā)的土地的價(jià)值。東部房?jī)r(jià)至此瘋狂上漲，青島進(jìn)入了第二輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。
與此相對(duì)應(yīng)的是西海岸，西海岸的黃島在上世紀(jì)80年代就成立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，但發(fā)展緩慢，一直沒(méi)有獲得房地產(chǎn)商的青睞。杜世成力主青島經(jīng)濟(jì)重心西移，隨著加工業(yè)、制造業(yè)、碼頭、工業(yè)園落戶，黃島開始紅火，房地產(chǎn)開發(fā)也駛?cè)肓丝焖俚�。�?dāng)年曾任天泰地產(chǎn)副總的唐煒回憶說(shuō)，2001年，天泰地產(chǎn)在西海岸開發(fā)了天泰陽(yáng)光海岸精裝修項(xiàng)目，項(xiàng)目由韓國(guó)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，24萬(wàn)平方米的樓盤，3450元/平方米起價(jià)。當(dāng)時(shí)西海岸天泰陽(yáng)光海岸周邊的項(xiàng)目大多在1200元/平方米左右，但這個(gè)樓盤很快銷售一空。
在這一輪的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，參與者基本都是本地企業(yè)。四五年的時(shí)間，青島市內(nèi)四區(qū)(嶗山、市南、市北、四方)可供開發(fā)的空地基本開發(fā)完畢。此時(shí)，政府將開發(fā)重心轉(zhuǎn)向了李滄、城陽(yáng)等郊區(qū)，開始批大地塊。外地房地產(chǎn)大鱷此時(shí)開始進(jìn)入青島。以萬(wàn)科、綠城等為主，但這些外地房地產(chǎn)大鱷也都和本地企業(yè)合作。一般是本地企業(yè)有地，外地企業(yè)出資。萬(wàn)科和青島本地銀盛泰合作開發(fā)城陽(yáng)40萬(wàn)平方米的地塊，綠城和百通合作開發(fā)李滄區(qū)184萬(wàn)平方米的地塊，“這樣大的面積在過(guò)去想都不要想”。
[上一頁(yè)] [1] [2] [3] [4] [下一頁(yè)]
