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　　在一些小區(qū)里，一些業(yè)主買房后又將住宅改成酒店、辦公室、發(fā)廊、餐館，人來人往，噪聲不斷還帶來污染，鄰居不勝其煩。最高法近日出臺了《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，將于10月1日實(shí)施，其中首次明確“住改商”申請須獲得本棟建筑物內(nèi)所有業(yè)主一致同意。同時(shí)兩個(gè)司法解釋還涉及了多項(xiàng)物業(yè)糾紛熱點(diǎn)。記者昨日對此調(diào)查采訪了本市部分社區(qū)、業(yè)主、物業(yè)公司以及政府管理部門，并請律師對相關(guān)條文進(jìn)行了解讀。

　　解釋一：車位須按比例配置給業(yè)主

　　鄭州現(xiàn)狀：車位緊張停車難普遍存在

　　司法解釋

　　建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

　　本地情況

　　車位緊張和停車難引起的物業(yè)糾紛在鄭州各小區(qū)普遍存在。昨日記者采訪了陽光四季園小區(qū)、祈福小區(qū)等，這里都存在停車難問題。

　　陽光四季園的張先生反映，為了能夠在小區(qū)里找到停車位，他不得已把晚上的應(yīng)酬推掉。“晚上不到8點(diǎn)，小區(qū)里就沒有停車位了，不得已有時(shí)只得停在小區(qū)外面，或停放到小區(qū)里非停車位置，很不安全�！睆埾壬�說，此外，由于小區(qū)保安對外來車輛管理不嚴(yán)，不少非業(yè)主車輛停在小區(qū)內(nèi)，更加劇了停車難。

　　祈福小區(qū)的業(yè)主王先生則反映，由于小區(qū)內(nèi)的車位和業(yè)主的車輛不成比例，很多業(yè)主沒有停車位，“大家只得輪流停車”。采訪中發(fā)現(xiàn)，鄭州住宅小區(qū)車位緊張是很普遍的問題，物業(yè)收取停車費(fèi)也成了業(yè)主和物業(yè)公司矛盾的焦點(diǎn)。據(jù)悉，由于有些開發(fā)商將小區(qū)內(nèi)的部分車位出售，造成私家車位和公共車位之間也存在著很多矛盾，這些小區(qū)多是在繁華地段的高檔小區(qū)。

　　律師解讀

　　河南天坤律師事務(wù)所王治國律師認(rèn)為，解釋出臺非常及時(shí)，鄭州這方面的糾紛非常多。他表示，建設(shè)單位在將車位、車庫，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分時(shí)，首先要考慮業(yè)主的需要，建設(shè)單位按照配置比例將車位處分給業(yè)主的，也要以首先滿足業(yè)主的需要為前提，也就是說車位問題應(yīng)當(dāng)按配置比例分配。

　　解釋二：“住改商”須全樓業(yè)主100%同意

　　鄭州現(xiàn)狀：“住改商”泛濫業(yè)主很無奈

　　司法解釋

　　業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。

　　本地情況

　　“我們?nèi)胱〉臅r(shí)間不長，這里不少住戶都將房子租給一些公司�！痹谥性�路美麗源小區(qū)，常大爺指著小區(qū)樓上被改做商用的樓層告訴記者，“跳肚皮舞”、“美容美體”等公司在這里開張營業(yè)，“我們小區(qū)本來就臨街，自從這些公司開業(yè)后，出入的人員就更復(fù)雜了”。

　　“住改商”的情況在鄭州不少，尤其是位于繁華地段小區(qū)更突出。家住隴海路隴海星級花園的劉女士說，小區(qū)內(nèi)的公司很多，占據(jù)了電梯、停車位等公共資源，“業(yè)主反映了多次，都沒有得到解決�！辈稍L中，不少業(yè)主表示，雖然說改成商用要征求相關(guān)業(yè)主意見，但有的業(yè)主提前和物業(yè)公司串通在一塊，征求那些關(guān)系不錯(cuò)的業(yè)主同意，最后變成了都同意，而實(shí)際上很多業(yè)主都有意見。

　　律師解讀

　　“所謂有利害關(guān)系的業(yè)主，是指改為經(jīng)營性用房對其生活起居以及其他方面會(huì)或者即將造成影響的業(yè)主�！蓖踔螄�認(rèn)為只要本棟樓內(nèi)有一戶有“利害關(guān)系”的同樓業(yè)主不同意更改住宅的用途，就不能改作商用。一棟樓業(yè)主人數(shù)一般達(dá)數(shù)百戶之多，要取得本棟樓業(yè)主的完全同意并非易事，這說明解釋對“住改商”采取了更趨嚴(yán)格的限制，意在保護(hù)小區(qū)業(yè)主對于原規(guī)劃的信賴?yán)�益，�?qiáng)化了有“利害關(guān)系業(yè)主”在“住改商”中的決定權(quán)，將“住改商”的可能性降到了較低程度。

　　解釋三　不需要有關(guān)服務(wù)也要交物管費(fèi)

　　鄭州現(xiàn)狀　買房未住業(yè)主不想交物管費(fèi)

　　司法解釋

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　本地情況

　　記者在很多小區(qū)看到，有的業(yè)主的房子沒有裝修，一直閑置沒有入住。“我們催要物業(yè)費(fèi)，把單子貼在業(yè)主能夠看到的地方，但是他們撕下來就給扔了，給業(yè)主打電話，他們說還沒有入住，沒有占據(jù)小區(qū)的資源，沒有享受物業(yè)給提供的服務(wù)，拒絕交物業(yè)管理費(fèi)�！编嵵菽澄飿I(yè)公司的負(fù)責(zé)人張先生談到此事無奈地說。

　　鄭州大多數(shù)小區(qū)都存在有閑置房情況，有的新建小區(qū)閑置房的比例超過20%。

　　律師解讀

　　王治國表示，物業(yè)服務(wù)公司只要按照雙方合同約定以及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，已經(jīng)完全履行了自己的相關(guān)義務(wù)，那么，業(yè)主不能以未享受某種待遇或者根本就不需要某種待遇，而強(qiáng)加給物業(yè)公司不合理的義務(wù)。如果部分業(yè)主以此為由訴至法院，法院也不會(huì)支持。