今天是土地增值稅“清算令”執(zhí)行的第一天。在“清算令”生效前夕，市場很是配合。地產(chǎn)股昨日幾乎全線下跌，三日以來地產(chǎn)指數(shù)跌幅超過15%，包括萬科、金融街等前期高獲利股跌幅近兩成。
專家認為，清算土地增值稅或?qū)⒎侄弥�，即對開發(fā)豪宅、超標房的房地產(chǎn)商嚴格執(zhí)行；而對開發(fā)經(jīng)濟適用房等滿足基本住房需求的房地產(chǎn)商或許會寬以待之。
多重因素導(dǎo)致回調(diào)
業(yè)內(nèi)專家認為，地產(chǎn)股下跌短期來看，與前期獲利回調(diào)以及部分資金離場有關(guān)；從中長期看，“清算”土地增值稅、“90平米標準”嚴格執(zhí)行等房地產(chǎn)調(diào)控政策開始“顯效”，也抑制了房地產(chǎn)股票的估價水平。
銀河證券研究員丁文說，“清算前夕出現(xiàn)地產(chǎn)股暴跌和清算本身并不具有直接聯(lián)系，更大的可能性是前段時間地產(chǎn)股上漲過猛，導(dǎo)致獲利回調(diào)以及機構(gòu)減倉等原因”。
業(yè)內(nèi)專家分析，地產(chǎn)板塊自去年匯改以來開始起步，逐漸成為本輪牛市行情的龍頭之一。而前期多次調(diào)控，似乎更多成為下一次啟動的平臺，房地產(chǎn)板塊累計升幅巨大。
當(dāng)然，此次調(diào)整也不排除投資者對調(diào)控政策理解不透或者曲解政策的因素。北京中原物業(yè)總經(jīng)理李文杰舉例，“土地增值稅清算政策出臺后，不少投資者還以為是新征稅種，即造成地產(chǎn)股當(dāng)天全線下跌”，后來經(jīng)過專家和稅務(wù)部門的解釋，市場情緒才逐步企穩(wěn)。
丁文說，雖然房地產(chǎn)開發(fā)商大多按照1%提取了土地增值稅，但按照實際交易的情況來看，預(yù)提部分比實際繳納比率要低，清算房地產(chǎn)增值稅將使開發(fā)商預(yù)期利潤減少，因此，地產(chǎn)股進行重估也是正常的。
執(zhí)行力決定清算效果
李文杰認為，土地增值稅清算的效果取決于稅務(wù)機關(guān)的執(zhí)行力，而投資于豪宅、超標房的房地產(chǎn)商或許會被較嚴格執(zhí)行；而對開發(fā)經(jīng)濟適用房等滿足基本住房需求的房地產(chǎn)商或許會寬以待之。
李文杰解釋，從國家調(diào)控政策來看，主要是為了抑制開發(fā)高檔、超高檔、天價房等拉高房地產(chǎn)價格，而又不符合當(dāng)前政策的房地產(chǎn)項目，在政策執(zhí)行力上，可能會對這類住房的開發(fā)商采取嚴厲措施。而目前對符合政策要求，解決居民基本住房要求的開發(fā)商，即開發(fā)90平米以下商品房、經(jīng)濟適用房等開發(fā)商，政府將會采取鼓勵政策，因此，在具體執(zhí)行上，可能會給這類開發(fā)商一些便利。
“在政策執(zhí)行上，稅務(wù)部門有合法的解釋權(quán)，比如對哪些項目屬于清算周期內(nèi)，哪些不在周期內(nèi)等問題，稅務(wù)機關(guān)可能會有較大的靈活性”，李文杰認為。
如果稅務(wù)機關(guān)“動真格”，可能會在房價上掀起一次風(fēng)暴�！耙陨虾槔�，這些開發(fā)商可能需要臨時籌集一筆錢補上稅款，而從2005年下半年開始，很多開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)繃得很緊了”，業(yè)內(nèi)專家指出，對那些滾動開發(fā)、資金不夠充沛的開發(fā)商，很容易遭受資金鏈斷裂的問題，如果他們急于“補稅”，就需急于售房，從而引發(fā)一場價格戰(zhàn)。
但李文杰認為，對于那些業(yè)績較好、土地儲備充裕、資金雄厚的地產(chǎn)商則不必過度擔(dān)心。他還補充道，“雖然可能預(yù)提不足，但大多地產(chǎn)商畢竟已經(jīng)事先提取了部分準備金，土地增值稅清算政策的實際影響不會很大。”
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