近段時(shí)間來的種種跡象表明，備受關(guān)注的物業(yè)稅政策經(jīng)建設(shè)部、國(guó)稅總局等部門“協(xié)力”，出臺(tái)時(shí)間可能比人們預(yù)計(jì)的時(shí)間要早。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)土資源部官員澄清“開征物業(yè)稅不會(huì)取消土地出讓金”，也讓“開征物業(yè)稅房?jī)r(jià)會(huì)大跌”的說法大打折扣。
1月25日，國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《2007年全國(guó)稅收工作要點(diǎn)》將“研究物業(yè)稅方案”列入到2007年的工作范圍；建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上也表示，將通過“有區(qū)別的稅收政策”遏制住宅盲目消費(fèi)，即擬開征保有稅。業(yè)內(nèi)專家也認(rèn)為，物業(yè)稅將作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的“撒手锏”在今年推出。
物業(yè)稅
“空轉(zhuǎn)”向“落實(shí)”提速
物業(yè)稅又稱不動(dòng)產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。不動(dòng)產(chǎn)稅是擁有房屋所要交納的稅，屬于持有稅。我國(guó)的物業(yè)稅于2005年由財(cái)政部及國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心設(shè)計(jì)提出，主張?jiān)诜慨a(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)撰寫的《中國(guó)房地產(chǎn)稅收政策研究》提到,開征房地產(chǎn)保有稅的一個(gè)重要原則是從價(jià)計(jì)稅方式。
國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《2007年全國(guó)稅收工作要點(diǎn)》指出，今年要深化稅收制度改革，其中就包括“研究物業(yè)稅方案，繼續(xù)進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)”。其實(shí)，物業(yè)稅的模擬空轉(zhuǎn)從去年就已經(jīng)開始，試點(diǎn)包括北京、青島、沈陽(yáng)等城市，這些都是為給改革提供數(shù)據(jù)支持�！艾F(xiàn)在試點(diǎn)城市仍然在空轉(zhuǎn)，做進(jìn)一步的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，因?yàn)槲飿I(yè)稅的落實(shí)需要很多前期經(jīng)驗(yàn)支持”，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓指出。
“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺少一個(gè)內(nèi)在穩(wěn)定器，所以總是需要外部的力量去調(diào)控來調(diào)控去，這是我們沖突和矛盾的焦點(diǎn)所在”，中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員、中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革基金會(huì)秘書長(zhǎng)樊綱說。據(jù)了解，保有環(huán)節(jié)稅種的征收已被建設(shè)部、財(cái)政部及國(guó)家稅務(wù)總局提上了議事日程，并可能在今年3月十屆人大五次會(huì)議后出臺(tái)。據(jù)悉，《物權(quán)法》也極有可能在今年“兩會(huì)”通過，為物業(yè)稅的征收提供理論基礎(chǔ)�！拔飿I(yè)稅雖然現(xiàn)在仍在探索之中，但是國(guó)務(wù)院之前已經(jīng)表示，要下定決心穩(wěn)定房?jī)r(jià)、完善稅收，所以不管從物業(yè)稅的內(nèi)容還是制度等方面，都應(yīng)該會(huì)有進(jìn)一步的動(dòng)作”，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓表示。
物業(yè)稅方案懸念仍存
目前，我國(guó)物業(yè)稅實(shí)行統(tǒng)一稅率還是累進(jìn)稅率是業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，特別是對(duì)豪宅和普通房屋是否實(shí)行差別稅率的問題格外引人關(guān)注。另?yè)?jù)國(guó)稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，物業(yè)稅的方案制定目前有兩套思路，一套是將所有關(guān)于房地產(chǎn)的稅費(fèi)全部加到一起，統(tǒng)一交納物業(yè)稅；另一套思路是把主要幾個(gè)稅種統(tǒng)一到一起。這兩個(gè)思路被稱為“大方案”和“小方案”。
在“新國(guó)八條”中對(duì)普通住宅與非普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)以120平方米為“分水嶺”，同時(shí)允許地方政府有20%的彈性空間，因此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)144平方米可能為起征面積，稅率大約在0.8%左右。近日，發(fā)改委一份題為《樓市將繼續(xù)高溫 未來兩年將進(jìn)入低迷》的報(bào)告建議，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅收政策：一是嚴(yán)格執(zhí)行已出臺(tái)的房地產(chǎn)稅收政策，主要是防止稅收的轉(zhuǎn)嫁；二是應(yīng)加快出臺(tái)住房保有環(huán)節(jié)的稅收政策，即不動(dòng)產(chǎn)稅，可按人均30平方米進(jìn)行稅收減免，超過部分則征收保有環(huán)節(jié)稅。此外，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓指出，作為財(cái)產(chǎn)稅，物業(yè)稅具有調(diào)節(jié)財(cái)富分配的功能，因此對(duì)消費(fèi)者第一套房產(chǎn)可能會(huì)采取免稅或減稅的政策，主要是對(duì)消費(fèi)者擁有的第二套住房征稅。
“內(nèi)外稅制度不一、不同地方有不同稅種、產(chǎn)權(quán)制度尚不明晰、以累進(jìn)稅率征收還是按比例征收……”，征收物業(yè)稅還面臨著諸多現(xiàn)實(shí)問題。北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心主任馮長(zhǎng)春教授認(rèn)為，今年上半年不可能會(huì)開征物業(yè)稅。物業(yè)稅涉及到方方面面，可能政府將會(huì)先試點(diǎn)或者先從某部分開始征，它的完全實(shí)施還需要一段時(shí)期。
開征物業(yè)稅會(huì)使房?jī)r(jià)大幅下降？
“土地出讓金從一次性征收改為物業(yè)稅逐年繳納，從而帶來房?jī)r(jià)下降”的說法在社會(huì)上廣為流傳。通常而言，物業(yè)稅開征在理論上應(yīng)該和調(diào)整土地出讓金同時(shí)進(jìn)行，而土地出讓金原由開發(fā)商支付，屬于房?jī)r(jià)成本的一部分，開征物業(yè)稅后，土地出讓金將減少或者取消，這會(huì)直接帶動(dòng)房?jī)r(jià)的降低。業(yè)內(nèi)甚至預(yù)測(cè)，開征物業(yè)稅后，至少可以將現(xiàn)行房?jī)r(jià)降低10%—20%，降價(jià)幅度最高甚至可達(dá)35%以上。
但近段時(shí)間，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和國(guó)土資源部的官員在多個(gè)場(chǎng)合表示“正在推進(jìn)的物業(yè)稅改革，不會(huì)將土地出讓金并入其中；房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地，仍需一次性交納土地出讓金”，這讓認(rèn)為“物業(yè)稅出臺(tái)后房?jī)r(jià)會(huì)大幅下降”的公眾的信心大打折扣。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素很多，稅收只是其中之一，其他一些因素如房地產(chǎn)收費(fèi)、福利房政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響甚至大于稅收。“開征物業(yè)稅只能從理論上降低房?jī)r(jià)，至于具體效果如何則很難說”，上海錦和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理蔣雷霆表示。
截至目前，房產(chǎn)交易中涉及到的稅費(fèi)有契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅等，新稅費(fèi)的開征已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定影響。業(yè)界認(rèn)為，房?jī)r(jià)走高并不完全取決于物業(yè)稅，而單憑簡(jiǎn)單的物業(yè)稅也根本扭轉(zhuǎn)不了住房?jī)r(jià)格的基本走勢(shì)和格局，因此，購(gòu)房者應(yīng)該對(duì)物業(yè)稅實(shí)施可能對(duì)房?jī)r(jià)造成的影響有全面的心理準(zhǔn)備。(王旭輝 王欣雅)
