因?yàn)槲飿I(yè)糾紛，合肥市明珠苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與安徽昌皖房地產(chǎn)公司和萬國物業(yè)管理公司對簿公堂。日前，法院做出一審判決，明珠苑小區(qū)業(yè)主依法取得了面積為1040平方米的地下車庫的所有權(quán)以及其他權(quán)利。這是安徽省首起業(yè)主要求物業(yè)返還物管用房等小區(qū)公用設(shè)施并得到法院支持的案例。
據(jù)業(yè)主陳女士介紹，原物管公司在收繳物業(yè)管理費(fèi)、地下車庫使用等方面不規(guī)范，并且沒有成立業(yè)主委員會(huì)，也沒有簽訂正式合同。2005年4月，小區(qū)經(jīng)民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并于當(dāng)年9月在合肥市房產(chǎn)局正式備案。
2005年10月21日，萬國物業(yè)管理公司正式退出明珠苑小區(qū)的物業(yè)管理，但未與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理的交接。業(yè)主委員會(huì)多次向合肥市房產(chǎn)局物業(yè)處反映情況。經(jīng)過三方多次協(xié)商，萬國公司于2005年12月26日向小區(qū)業(yè)主委員會(huì)移交了部分資料和物品，但拒絕移交涉及小區(qū)全體業(yè)主利益的相關(guān)圖紙，特別是物管用房、商業(yè)用房以及1000多平方米的地下停車庫。為此，2006年，明珠苑小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)一紙?jiān)V狀將小區(qū)開發(fā)商昌皖公司以及萬國公司告上法庭。
對小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的訴訟要求，被告昌皖公司認(rèn)為，規(guī)劃部門沒有審批在小區(qū)內(nèi)建車庫和值班室。當(dāng)初在業(yè)主購房時(shí)，昌皖公司也沒有在購房合同中明確約定車庫以及值班室的歸屬。從昌皖公司提供的購房合同以及由合肥三維測繪公司的測繪報(bào)告中，可以看出地下車庫并沒有分?jǐn)偟綐I(yè)主的房屋面積中。因此，昌皖公司認(rèn)為，車庫不是小區(qū)的公用配套設(shè)施。對業(yè)主的這部分訴訟請求，被告不能滿足。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，合肥市規(guī)劃局頒發(fā)的規(guī)劃許可證上載明一號樓有地下層，并且在規(guī)劃局給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的信訪答復(fù)中明確該地下層規(guī)劃為地下車庫。同時(shí)，昌皖公司在與業(yè)主訂立的商品房買賣合同中也明確有地下車庫的公共配套建筑，且該地下層也實(shí)際作為地下車庫在使用。因此，地下層應(yīng)為地下車庫。雖然昌皖公司沒有在合同中與業(yè)主明確約定車庫等公用房屋的權(quán)屬，但在合同中這樣承諾：“與商品房正常使用有直接關(guān)系的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施地下車庫、小區(qū)道路于完成時(shí)提供。”根據(jù)合肥市人民政府第68號令規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無償向業(yè)主委員會(huì)提供住宅區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建設(shè)的公用設(shè)施。
本案爭議的三個(gè)焦點(diǎn)
焦點(diǎn)一：明珠苑小區(qū)是否具備原告主體資格。法院認(rèn)為：明珠苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)系依法成立并經(jīng)備案的自治組織，符合“其他組織”的條件，且為了維護(hù)小區(qū)業(yè)主的公共利益，對公共設(shè)施可以以自己的名義起訴。
焦點(diǎn)二：是否適用行政規(guī)章。法院認(rèn)為：本案所涉小區(qū)規(guī)劃于2000年，建成于2003年，應(yīng)以當(dāng)時(shí)的合肥市人民政府第68號令為依據(jù)來確定業(yè)主委員會(huì)和開發(fā)單位之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
焦點(diǎn)三：地下層是否為地下車庫和公用配套設(shè)施。法院認(rèn)為：根據(jù)合肥市規(guī)劃局的答復(fù)和開發(fā)公司與業(yè)主訂立的購房合同，可以確定地下層是車庫。該地下停車場是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套的附屬物，即使其屬于與其他建筑物相區(qū)別的獨(dú)立特定物，其仍屬小區(qū)公共部分。公共部分的權(quán)利是隨著自用部分的取得而取得，除非開發(fā)商在出售物業(yè)時(shí)在合同中明確約定地下停車場屬于開發(fā)商所有。
新《物權(quán)法》頒布之前，小區(qū)物業(yè)糾紛按什么標(biāo)準(zhǔn)處理？
●安徽省社科院法學(xué)研究所所長李小群副研究員：
此案地下車庫是否屬于小區(qū)的公用配套設(shè)施是爭議的最大焦點(diǎn)。
地下車庫問題一直是小區(qū)物業(yè)管理的焦點(diǎn)問題，它不同于道路、綠化帶、電梯等公共設(shè)施，即便是在新的《物權(quán)法》中，對于地下車庫的歸屬問題仍然沒有非常明晰的界定。具體就本案而言，購房合同是否事先約定和車庫成本是否在購房成本之中兩個(gè)條件事關(guān)案件的最終判決。雖然對于地下車庫面積是否公攤界定非常困難，但由于房屋買賣合同中有事先約定，所以應(yīng)按合同約定處理。
●安徽金華安律師事務(wù)所律師郝朝進(jìn)：
新的《物權(quán)法》規(guī)定車位權(quán)屬由買賣雙方約定，這相當(dāng)于表明地下車庫權(quán)屬可能變成純市場行為。在新的《物權(quán)法》還沒有正式實(shí)施之前，合肥市已有的兩份政府規(guī)章和文件對此案的判決具有重要影響。一是合肥市人民政府第68號令規(guī)定開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無償向業(yè)主委員會(huì)提供按規(guī)劃建設(shè)的農(nóng)貿(mào)市場、停車場(庫)等公用設(shè)施；二是合肥市房地產(chǎn)管理局的有關(guān)文件明確地下機(jī)動(dòng)車停車位的銷售、轉(zhuǎn)移對象為本小區(qū)的業(yè)主。
無論如何，物管公司在退出小區(qū)時(shí)，應(yīng)該移交小區(qū)的所有公用配套設(shè)施，至于配套設(shè)施該如何使用，應(yīng)該按約定處理。(胡曉斌 陳華)
