簽訂《商鋪認(rèn)購(gòu)意向書》并支付意向金后，等著開發(fā)商發(fā)出售房通知，然后付款買房，豈料事隔三年，仲先生等來(lái)竟是開發(fā)商已經(jīng)不聲不響地將商鋪全部出售的消息。買房計(jì)劃落空，仲先生一氣之下將該商鋪的開發(fā)商上海金軒大邸房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)有限公司告上法庭。近日，市二中院對(duì)這起房屋買賣合同糾紛案作出終審宣判，判決解除仲先生與金軒公司簽訂的《商鋪認(rèn)購(gòu)意向書》；由金軒公司向仲先生返還意向金2000元并賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣15萬(wàn)元。
案件回放：買主三年等待一場(chǎng)空
2002年7月12日，仲先生與金軒公司簽訂《商鋪認(rèn)購(gòu)意向書》，約定在由仲先生向金軒公司支付購(gòu)房意向金2000元后，取得該公司所開發(fā)的一小區(qū)商鋪的優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)。金軒公司在商鋪正式認(rèn)購(gòu)時(shí)，將優(yōu)先通知仲先生前來(lái)認(rèn)購(gòu)。如仲先生未在約定期限內(nèi)前去認(rèn)購(gòu)，則視為自動(dòng)放棄，金軒公司將無(wú)息退還已支付的意向金；如前去認(rèn)購(gòu)，意向金將自動(dòng)轉(zhuǎn)為認(rèn)購(gòu)金的一部分。此外，《意向書》還寫明預(yù)購(gòu)商鋪面積150平方米，均價(jià)在每平方米7000元至8500元浮動(dòng)范圍內(nèi)，但對(duì)樓號(hào)、房型未作具體說(shuō)明。意向書簽訂后，仲先生向金軒公司支付了2000元意向金。
2003年6月30日，金軒公司取得該小區(qū)房屋的預(yù)售許可證，但在銷售商鋪時(shí)卻未通知仲先生前去認(rèn)購(gòu)。
去年年初，等待了近三年半的仲先生前往金軒公司售樓處，要求按意向書的約定簽訂正式買賣合同，卻被告知因商鋪價(jià)格上漲，金軒公司不再認(rèn)可雙方原先約定的價(jià)格，而且商鋪已全部銷售完畢，買賣合同無(wú)法實(shí)際履行，公司只愿向仲先生退還意向金。
眼看交涉未果，仲先生于去年年末向原審法院提起訴訟，要求金軒公司按照150平方米商鋪，每平方米7000元，即總價(jià)105萬(wàn)元履行買賣合同，或者賠償經(jīng)濟(jì)損失100萬(wàn)元。
法院判決：開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
法院根據(jù)預(yù)約合同的性質(zhì)，結(jié)合金軒公司的過(guò)錯(cuò)程度，以及仲先生在履約中的支付對(duì)價(jià)和可能造成信賴?yán)娴膿p失等，判決解除雙方簽訂的《商鋪認(rèn)購(gòu)意向書》；由金軒公司向仲先生返還意向金2000元并賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元。
一審宣判后，雙方均提出上訴。仲先生認(rèn)為，雙方簽定的意向書合法有效，房?jī)r(jià)波動(dòng)因素并不影響合同的實(shí)際履行。金軒公司違反雙方約定，在實(shí)際出售商鋪時(shí)未作通知，并由此獲取了更大的經(jīng)濟(jì)利益，存在過(guò)錯(cuò)故意。
市二中院審理后認(rèn)為，涉案意向書是雙方當(dāng)時(shí)人的真實(shí)意思表示，合法有效。該意向書明確了雙方當(dāng)事人的基本情況，對(duì)擬購(gòu)商鋪的面積、價(jià)款計(jì)算、認(rèn)購(gòu)時(shí)間等均作了較為明確且適于操作的約定。雙方一旦簽字，該意向書即已成為一種具有法律約束力的合同。該意向書是對(duì)未來(lái)簽署正式買賣合同的預(yù)先安排，是當(dāng)事人雙方為將來(lái)訂立確定性合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議，故認(rèn)定該意向書為獨(dú)立、有效的預(yù)約合同。
本案中，金軒公司未按約履行通知義務(wù)，反而在一審中主張雙方簽訂的意向書無(wú)效，違背了民事活動(dòng)中應(yīng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用基本原則，該違約行為導(dǎo)致守約方的仲先生喪失了優(yōu)先認(rèn)購(gòu)商鋪的機(jī)會(huì)，使其合同目的落空。因此，金軒公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。(何勇 吳艷燕)
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