8月1日起，2007版二手房示范合同(包括《深圳市二手房買賣合同》和《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》)將啟用，屆時所有二手房買賣將通過網(wǎng)上交易系統(tǒng)簽訂合同。這是記者昨日從深圳市二手房示范合同新聞發(fā)布會上了解到的。
昨日上午，市國土房產(chǎn)局和市工商局聯(lián)合召開深圳市二手房示范合同新聞發(fā)布會。會上介紹，8月1日起，二手房買賣一律通過“深圳市二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”簽訂新版合同，原二手房買賣合同示范文本同時停止，其它任何印刷版、手寫版合同均不得繼續(xù)使用。
據(jù)介紹，所有二手房買賣合同均須通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)打印，目前我市有主管部門核發(fā)的備案證書、營業(yè)執(zhí)照及“深圳市二手房買賣合同指定打印點(diǎn)”牌的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共有50家。記者了解到，買賣雙方自行成交的，可任選一家指定機(jī)構(gòu)代打合同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得無故拒絕，并且只能按規(guī)定收取工本費(fèi)。
據(jù)了解，新版合同分為預(yù)約居間合同和買賣合同兩部分。預(yù)約居間合同是我市相關(guān)合同的首個格式文本，是買賣合同的前提。記者發(fā)現(xiàn)，預(yù)約居間合同相當(dāng)于現(xiàn)在二手房買賣雙方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂的合同，但其中很多內(nèi)容與買賣合同所規(guī)定的一致。
有關(guān)部門與業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新版合同將有助解決舊合同中的“霸王條款”、“合同陷阱”和“陰陽合同”等問題。
解讀
中介收傭金分為兩部分
與目前使用的合同相比，新版合同在合同名稱、資金管理、傭金收取和違約責(zé)任等方面的規(guī)定都有所創(chuàng)新，對交易各方權(quán)利義務(wù)的劃分更為清晰。還對交易價款的監(jiān)管、附著于二手房的戶口、學(xué)位問題、買賣雙方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)、居間方(即房地產(chǎn)中介)收取的報(bào)酬分兩次收取等問題做出了規(guī)定。昨天，深圳市國土房產(chǎn)局和市工商局的有關(guān)負(fù)責(zé)人對新版合同的特點(diǎn)進(jìn)行了解讀。
1.簽合同時三方應(yīng)在場
據(jù)介紹，新版《居間合同》改變了以往買賣內(nèi)容和居間服務(wù)內(nèi)容混為一體的架構(gòu)，將合同內(nèi)容劃分為預(yù)約買賣和居間服務(wù)兩部分。此外，在簽訂合同時應(yīng)三方同時在場。合同中新增的特別提示中還提醒買賣雙方在交易過程中和簽約時特別注意的事項(xiàng)，如提示買方實(shí)地考察房屋，全面了解產(chǎn)權(quán)狀況、租賃現(xiàn)狀、學(xué)位、戶口、按揭手續(xù)、傭金支付、居間方資質(zhì)等有關(guān)信息，并提示買賣雙方要仔細(xì)閱讀委托書內(nèi)容。
2.明確買賣雙方應(yīng)繳稅費(fèi)
在新版合同中，明確列出了法律規(guī)定的買賣雙方分別應(yīng)該承擔(dān)稅費(fèi)項(xiàng)目和其它費(fèi)用，避免了買賣雙方因不明確被忽悠的情況。鑒于政策變化可能導(dǎo)致新增加稅費(fèi)，合同中進(jìn)行留空處理，由當(dāng)事人自行約定新增稅費(fèi)由誰繳納。市工商局合同監(jiān)督管理辦公室黃人民博士解釋說，買賣雙方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是法律規(guī)定的義務(wù)，但可以協(xié)商是否為對方代繳稅費(fèi)。
3.中介費(fèi)分兩部分收取
新版合同規(guī)定，居間方的報(bào)酬分為必要費(fèi)用和傭金(兩者之和為傭金總額)。必要費(fèi)用在簽訂《居間合同》的同時，由買賣雙方分別支付，其數(shù)額不超過居間方可收取傭金總額的20%。待簽訂《買賣合同》后才收取剩余的傭金。如因買賣雙方原因違約，居間方收取的必要費(fèi)用不用退還，但守約方所支出的必要費(fèi)用由違約方賠償；如因居間方過錯或違約導(dǎo)致雙方未能簽訂《買賣合同》，居間方必須向買賣雙方雙倍返還已經(jīng)收取的必要費(fèi)用。
4.延期交款或交房須付違約金
新版合同對買賣雙方和違約行為約定了不同程度的違約責(zé)任條款，同時還增加了定金條款。比如買方逾期付款，賣方有權(quán)要求買方以未付款項(xiàng)為基數(shù)，按日萬分之四支付違約金，還要繼續(xù)履行合同；如果賣方不按約定期限將房地產(chǎn)交付給買方，就要從約定的交付期限屆滿的第二天起至實(shí)際交付日止，賣方以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價為基數(shù)，按照日萬分之四向買方支付違約金，督促賣方履行義務(wù)。
5.戶口不遷出算違約
新版《居間合同》第四條對附著于二手房的戶口問題進(jìn)行了專門約定，規(guī)定賣方應(yīng)按約定時間將該房地產(chǎn)之上的戶口遷出，否則將按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總價一定的百分比向買方支付違約金。
6.房地產(chǎn)交接有清單
此外，新版《居間合同》中還規(guī)定了“交房保證金”條款，對經(jīng)常發(fā)生的買方收房后發(fā)現(xiàn)該房產(chǎn)遺留大量水、電、氣、物管、有線電視等欠繳費(fèi)用，給買方造成損失。該條款的目的是確保賣方主動結(jié)清費(fèi)用與交付有關(guān)的附屬設(shè)施。并新增“房地產(chǎn)交接清單”作為合同附件。
焦點(diǎn)
啟用新合同力絕“陰陽臉”
新版合同的制定單位表示，由于《居間合同》的基本條款約定了《買賣合同》條款，即兩份合同中房產(chǎn)的成交價是一致的，在一定程度上可以避免“陰陽合同”的出現(xiàn)，避免買賣雙方逃避稅收行為。
房地產(chǎn)從業(yè)人員張先生認(rèn)為，新版合同啟用后，對買賣雙方都有保障，可避免很多糾紛，買賣雙方將不再熱衷于簽訂“陰陽合同”。
市國土房產(chǎn)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，合同中明確規(guī)定不得再使用其他印刷或手寫版本的合同，有關(guān)部門將加大巡查力度，發(fā)現(xiàn)“陰陽合同”將嚴(yán)肅依法處理。另外，“陰合同”將不受法律保護(hù)，如果買方持按原價過戶的《買賣合同》尋求法律幫助，法院會按照《買賣合同》支持買方，賣方的利益將會受損。
反應(yīng)
可讓糾紛少或促房價降
昨日，在景田居住的業(yè)主陳先生接受記者采訪時表示，新版買賣合同啟用后，將更加有效地保障買房者的權(quán)益。之前購買二手房時簽訂的合同都是由中介公司單方擬定，常會出現(xiàn)“霸王條款”、“交易陷阱”等，在交易過程中容易出現(xiàn)糾紛。新版合同出臺，將大大減少類似糾紛，即使發(fā)生糾紛也有據(jù)可查。
美聯(lián)物業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人昨日表示，我市即將啟用的新版二手房合同會在一定程度上杜絕“陰陽合同”的產(chǎn)生，預(yù)計(jì)未來兩個月內(nèi)市場上二手房成交量將出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，最高可能下滑20%。隨著買房者觀望心理的加重，也可能出現(xiàn)“有價無市”的情況。
背景
二手房熱銷買賣糾紛多
據(jù)介紹，目前深圳二手房已逐漸取代一手房成為置業(yè)者的首選。今年1-5月，全市二手房交易面積達(dá)513.56萬平方米，同比增加25.45%，二手房與新建商品住房交易面積的比例為1.6∶1,二手房需求超過新房需求。
目前二手房交易中存在中介公司在合同中添加“霸王條款”、設(shè)置“合同陷阱”和簽訂“陰陽合同”等違法違規(guī)操作手段，另外也存在個別置業(yè)者利用中介公司的激烈競爭，屢屢“跳單”，逃避傭金的行為。深圳市仲裁委員會統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年深圳仲裁委員會受理的二手房糾紛案件有147件，比去年同期增長10%，其中賣方違約的糾紛比例占到9成以上。為妥善解決上述問題，有關(guān)部門推出了新版合同。 (記者羅秋芳趙軍)
