編者按：2007年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%。在國家出手調(diào)控兩年之后，中國的房價絲毫沒有放慢上升的速度。正是在這種壓力下，各地開始尋找調(diào)控房價切實的解決之道。
增加土地供應(yīng)，上海的樓市調(diào)控回到了商業(yè)原點。
“這項政策觸及了房地產(chǎn)市場的實質(zhì)性問題�！苯鸬丶瘓F(tuán)上海公司總經(jīng)理趙漢忠對記者說：“原來的調(diào)控手段，實際上是反市場的，證明效果是不好的�！�
7月24日，上海市政府新聞發(fā)言人焦揚宣布，上海將擬訂房地產(chǎn)調(diào)控三年滾動計劃，根據(jù)這一計劃，有關(guān)部門將預(yù)測2007年至2009年度的住宅用地需求，并且對于未來三年新增土地的供應(yīng)量作出初步規(guī)劃，同時也將根據(jù)市場情況作相應(yīng)的完善，加強(qiáng)對土地供應(yīng)節(jié)奏的調(diào)控。在此基礎(chǔ)上，有關(guān)部門將聯(lián)手整頓房地產(chǎn)市場。
供應(yīng)缺口仍然巨大
上海市統(tǒng)計局新聞發(fā)言人蔡旭初說：“上海房屋銷售價格水平比去年同期上漲了0.5%，國家是6%，我們是0.5%。新建的商品住宅價格上海同比是上漲了0.3%，也是大大低于國家的水平�！�
不過，這個漲幅遭到業(yè)界的質(zhì)疑。中星營銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理劉承健對記者說：“這個數(shù)據(jù)難以讓人信服，上海環(huán)線以內(nèi)房價，起碼上漲兩成，漲得最厲害的區(qū)域漲了四成，別墅起碼上漲了四成�！辈贿^，他也說：“可能環(huán)線外、動遷房沒有怎么漲�！�
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉對記者說：“上海房地產(chǎn)市場有兩大問題，一是總量問題，一是結(jié)構(gòu)問題�！笨偭坎蛔闶鞘袌龉⿷�(yīng)不足，結(jié)構(gòu)問題就是市中心供應(yīng)不足，房價上漲過快，所以現(xiàn)在的市場就是環(huán)線以內(nèi)熱，環(huán)線以外涼。
顯然，這都涉及土地供應(yīng)問題，據(jù)資料，目前上海在建商品房只有6000萬平方米，開發(fā)周期為三四年，上海樓市每年市場需求即使按照保守的每年2000萬～2500萬平方米來計算，未來3～4年內(nèi)，供應(yīng)也少于需求10%～25%。如果按照每年需求3000萬平方米計算，供應(yīng)缺口則更大。業(yè)界一般認(rèn)為，保持樓市平穩(wěn)最好是供應(yīng)需求之比為1.2∶1。
直面土地供應(yīng)
正是認(rèn)識到房價上漲的實質(zhì)性原因，上海市出臺了一套完整的土地市場調(diào)控措施。第一條，根據(jù)市場情況，增加土地供應(yīng)。上海市政府宣布，今年下半年初步確定的經(jīng)營性項目用地計劃中，住宅用地還將推出約1000公頃，這比去年同期的供應(yīng)量增加了1倍。第二，進(jìn)一步加大配套商品住房和中低價、中小套型普通住房項目的土地供應(yīng)。三是將繼續(xù)加大存量土地的清理。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟副秘書長朱詠敏對記者說：“樓市調(diào)控最簡單、最低層的辦法是限價，但一級市場可以限價，二三級市場、二手房，政府如何限價？所以上海這次調(diào)控思路是對的，承認(rèn)了供求關(guān)系失衡，走出了第一步。上海這一點，值得其他城市學(xué)習(xí)。”
趙漢忠更是說出了很多開發(fā)商的心里話：2005年以來調(diào)控的初衷和目標(biāo)都是好的，可是結(jié)果卻是相反的。從行政上說，國八條直接將地方諸侯的烏紗帽和房價掛鉤，可是，深圳的房價半年漲42%，北京房價也是飛漲。其他諸如南京、杭州、上海也一樣照漲不誤。
顯然，政府的調(diào)控思路本身有不足。不過這種情況在今年已經(jīng)開始改變，不久前，國土資源部新聞發(fā)布會上，國土資源部新任部長徐紹史，在以一個普通北京市民的身份，感嘆北京房價之高之后，宣布：“國土資源部希望通過增加土地供應(yīng)量的方法扭轉(zhuǎn)局面�！�
也出席發(fā)布會的 國土資源部土地副總督察甘藏春介紹，根據(jù)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控的要求，今年國土資源系統(tǒng)加大了房地產(chǎn)的土地供應(yīng)。今年1～5月份統(tǒng)計，住宅用地的土地供應(yīng)量比去年同期增長35.5%，普通商品房的土地供應(yīng)總量同比增長76.3%，經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)總量比去年增加166%。顯然，這是在中央表態(tài)增加土地供應(yīng)之后，上海是第一個出臺增加土地供應(yīng)，調(diào)控房地產(chǎn)市場的地方政府。
盡管業(yè)界認(rèn)可政府的調(diào)控新思路，但對于調(diào)控效果卻都表示謹(jǐn)慎樂觀。華偉表示：“目前只是解決總量問題，還要解決結(jié)構(gòu)問題，也就是增加市區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)不足問題，環(huán)線以外本身就不缺供應(yīng)，如果再增加沒有意義�！�
此外，越來越突出的拆遷問題也正在抬高土地成本。
某業(yè)內(nèi)知名人士對記者透露，以中環(huán)以內(nèi)的舊城改造為例，2001年成本為每戶15萬～20萬元，2004年上漲到每戶20萬～30萬元，2005年則上漲到40萬元，現(xiàn)在則平均到了70萬～80萬元，而且還有上漲的趨勢。合生創(chuàng)展集團(tuán)董事局副主席項斌對記者說：“現(xiàn)在，內(nèi)環(huán)以內(nèi)拆遷每畝起碼一兩千萬元，還不一定拆得動。所以，自然導(dǎo)致地價高，房價高�！�
朱詠敏則擔(dān)心：“即使現(xiàn)在增加土地供應(yīng)，也要到兩年以后才能上市，現(xiàn)在的高房價怎么降？”
顯然，增加土地供應(yīng)，政府調(diào)控邁出了重要一步，可是，能否完全實施達(dá)到目標(biāo)，還將有很多問題要解決。而穩(wěn)定上海房價，顯然還需要其他措施配套。
發(fā)改委四點思路控房價
1.強(qiáng)化各級政府對住房市場調(diào)控的責(zé)任，綜合運用稅收等經(jīng)濟(jì)手段，努力保持市場房價的基本穩(wěn)定。
2.采取措施防止炒房。
3.調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，適當(dāng)?shù)靥岣呔幼∮玫卦谕恋毓⿷?yīng)當(dāng)中的比重，著重增加中低價位、中小套型商品住房的建設(shè)用地的供應(yīng)。
4.嚴(yán)格限制低密度、大戶型的住房建設(shè)，確保中小套型普通住房的供應(yīng)量。加快城鎮(zhèn)住房保障制度的建設(shè)，增加廉租房的供應(yīng)，完善經(jīng)濟(jì)適用房的制度，解決好低收入群體的住房困難。(王其明)
