近期出臺(tái)的調(diào)控舉措，直接指向拉動(dòng)房?jī)r(jià)攀升的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，并呼喚與之配套的政策迅速細(xì)化，以防止重陷“越調(diào)越高”的尷尬
一度被誤傳為“開(kāi)發(fā)商拿地將不得分期付款”的“39號(hào)令”(《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》)，實(shí)際上是要求開(kāi)發(fā)商必須“按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款，方可申請(qǐng)辦理土地登記領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)”。
而這個(gè)看似“順理成章”的規(guī)定，實(shí)際上是對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力的極大考驗(yàn)。如果加上9月底央行剛剛出臺(tái)的“提高第二套房首付比例”的房貸新政，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)密集展開(kāi)的行政性調(diào)控舉措似乎正在走向精準(zhǔn)細(xì)致。
在近期股市獲利資金重新進(jìn)入樓市，在一些開(kāi)發(fā)商重新“囤積土地、捂盤(pán)惜售”以獲取超額利潤(rùn)等現(xiàn)象再次抬頭的背景下，上述密集出臺(tái)的調(diào)控政策指向明顯。
房?jī)r(jià)攀升源自多種助推因素
國(guó)家發(fā)改委日前發(fā)布的最新一期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析報(bào)告指出,根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年1～8月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資統(tǒng)計(jì)快報(bào)、70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)和40個(gè)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易簡(jiǎn)報(bào)提供的數(shù)據(jù)分析，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行呈現(xiàn)四個(gè)特點(diǎn)：
一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅上升，住房投資增速有所加快，普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用房投資比重提高；二是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)開(kāi)始改善，但90平方米以下住宅比重仍然偏低；三是市場(chǎng)需求旺盛，供求矛盾比較突出；四是房?jī)r(jià)漲幅呈逐月加快之勢(shì)。
上述分析表明，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨發(fā)展與調(diào)整的關(guān)鍵檔口。
從總量上看，供求關(guān)系緊張仍較突出。
先看供給。今年1～8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資同比增長(zhǎng)29%，其中住宅完成投資同比增長(zhǎng)30.9%；全國(guó)商品住宅竣工面積同比增長(zhǎng)10%，增幅比去年同期上升1.6個(gè)百分點(diǎn)。
再看需求。今年以來(lái)，商品房需求增長(zhǎng)加快。一是住房消費(fèi)貸款增長(zhǎng)加快。2007年5月～8月住房消費(fèi)貸款增速分別為21.7%、24.0%、27.0%和30.0%；二是銷售面積增速大幅提高。1～8月銷售面積同比增長(zhǎng)30.9%，銷售面積是竣工面積的2.17倍，且增幅快20.9個(gè)百分點(diǎn)。即便這樣，市場(chǎng)依然呈現(xiàn)需求旺盛、供求矛盾突出的態(tài)勢(shì)這在上海、北京等一些特大城市尤其突出。
從結(jié)構(gòu)上看，90平方米以下普通住房供給逐月增加。
今年1～8月，90平方米以下住房完成投資占住宅投資的20.8%，比上半年高1.3個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)濟(jì)適用住房完成投資占住宅完成投資的4.4%，比上半年高0.2個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)40個(gè)重點(diǎn)城市信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，各地新審批、新開(kāi)工住房中，90平方米以下普通商品住房供應(yīng)逐月增加。在批準(zhǔn)的預(yù)售商品住房供應(yīng)中，90平方米以下的住房套數(shù)占比由2006年的34.39%，提高到今年1～8月的39.05%；面積占比由21.16%提高到24.73%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市相互纏繞，資金閘門(mén)難以把住。
2004年以來(lái)中央政府采取各種措施把緊土地和信貸兩個(gè)閘門(mén)，但調(diào)控效果并不顯著。以資金為例，由于來(lái)源多樣化，資金閘門(mén)并未關(guān)緊，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)錢(qián)松地緊的局面，上市房企通過(guò)股市低成本融資，又仰仗資金大量圈地，長(zhǎng)此以往，造成土地被少數(shù)上市公司壟斷，造成市場(chǎng)的畸形發(fā)展；與此同時(shí)，以房地產(chǎn)市場(chǎng)為介質(zhì)，還可能引發(fā)潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。
“供求緊張”與“囤地捂盤(pán)”等諸多因素，助推房?jī)r(jià)逐月加快。
今年4～8月，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比分別上漲5.4%、6.4%、7.1%、7.5%和8.2%，呈現(xiàn)節(jié)節(jié)攀升的態(tài)勢(shì)。其中，新建商品住房銷售價(jià)格同比分別上漲5.3%、6.6%、7.4%、8.1%和9.0%。
但是，住房上漲表現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)不均衡，中小城市和部分偏遠(yuǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，而沿海和內(nèi)地一些大城市卻領(lǐng)銜增長(zhǎng)。北京市近5個(gè)月新建商品住房銷售價(jià)格漲幅均在10%以上，深圳近5個(gè)月新建商品住房銷售價(jià)格漲幅均在10%以上，其中，8月份同比上漲17.6%，一手住宅成交均價(jià)每平方米達(dá)到19413元，與2006年全年平均房?jī)r(jià)每平方米9384元相比，漲幅超過(guò)了一倍。
盡快細(xì)化政策以防“越調(diào)越高”
事實(shí)上，近兩年調(diào)控房?jī)r(jià)的政策組合，信貸、稅收政策等對(duì)住房需求的調(diào)節(jié)作用不突出，從當(dāng)前房?jī)r(jià)攀升的態(tài)勢(shì)看，也并沒(méi)有很好地起到穩(wěn)定或降低房?jī)r(jià)的作用，有時(shí)甚至陷入助漲的尷尬境地。如緊縮地根，造成供應(yīng)量的減少，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；緊縮銀根和加稅，在住房需求呈剛性條件下，最終都要轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上來(lái)加重購(gòu)房者負(fù)擔(dān)；而限面積限比例只能降低購(gòu)房總額，無(wú)法抑制住宅單價(jià)。
此番對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，直接針對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房投資者供需雙方的資金實(shí)力，可謂是更加深入，其針對(duì)性較之以往也更加明確。
以39號(hào)令中“按出讓合同約定繳清全部土地出讓價(jià)款”方可有資格“領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)”這一規(guī)定來(lái)看，直接針對(duì)的就是以往不少城市，開(kāi)發(fā)商繳納部分比例的土地出讓款就可獲得建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)的情況。從各地的情況看，拖欠土地出讓金的情況很普遍，其足額繳納比例據(jù)媒體報(bào)道“很多地方比例不到50%，低的甚至不到20%。”
但是如果這條規(guī)定沒(méi)有與之相關(guān)的政策配套，其收效將大打折扣。
例如，如果沒(méi)有繳全土地出讓金，不能拿到土地使用權(quán)證，并不影響開(kāi)發(fā)商賣房，對(duì)其資金就根本構(gòu)不成壓力；而這項(xiàng)政策如果完全徹底嚴(yán)格地執(zhí)行，短時(shí)間內(nèi)將在一定程度影響到供應(yīng)量；如果加上一些開(kāi)發(fā)商乘機(jī)放慢上市節(jié)奏甚至捂盤(pán)，烘托、放大供求緊張，在需求不斷高漲的情況下，這種狀況的后果只能是助推房?jī)r(jià)，這無(wú)疑又會(huì)令有關(guān)政府部門(mén)執(zhí)行起來(lái)“手軟”。如何執(zhí)行？執(zhí)行到什么程度？需要政府決策部門(mén)堅(jiān)定的決心和完備的方案，否則又會(huì)落入越調(diào)越高的尷尬。
事實(shí)上，從9月底央行出臺(tái)的提高第二套房首付比例的房貸新政策在各地各家銀行的反應(yīng)看，已能初見(jiàn)一些端倪。
綜合各地媒體報(bào)道，目前已有光大、招行等部分銀行擬定了相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不過(guò)，目前各行對(duì)“第二套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)尚有一些差別。
目前銀行界對(duì)第二套房的界定有兩個(gè)焦點(diǎn)：其一，如果第一套房貸款已還清，貸款買(mǎi)第二套房是否算“第二套房”？其二，第二套房究竟是以家庭為單位計(jì)算，還是以個(gè)人為單位計(jì)算？
換言之，在一個(gè)家庭中，若借款人的配偶之前已購(gòu)買(mǎi)一套房，借款人此次購(gòu)入的房產(chǎn)是否應(yīng)算第二套房。據(jù)悉，光大、招行等銀行對(duì)“第二套房”的認(rèn)定以個(gè)人為單位，即如果配偶已購(gòu)置一處房產(chǎn)，個(gè)人再買(mǎi)一套，銀行仍可執(zhí)行相對(duì)優(yōu)惠的條件。但是在通常情況下，一個(gè)家庭在擁有一套房產(chǎn)的基礎(chǔ)上，無(wú)論以誰(shuí)的名義再度購(gòu)房往往是出于投機(jī)目的，如果此項(xiàng)政策的初衷是抑制投機(jī)需求，那么就應(yīng)該從嚴(yán)限定第二套房的標(biāo)準(zhǔn)，以個(gè)人為單位實(shí)際上是放寬了政策限制。
而在目前住房貸款仍是銀行相對(duì)優(yōu)質(zhì)貸款的情況下，放寬政策限制，政策的執(zhí)行效果將只能是“雷聲大，雨點(diǎn)小”，難以收到預(yù)期的抑制房地產(chǎn)炒作，避免房貸風(fēng)險(xiǎn)的效果。(唐敏)
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