國家發(fā)改委昨日公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比增長1.6%。而來自中國指數(shù)研究院的信息顯示，“銀十”本是樓市的傳統(tǒng)銷售旺季，但在房價(jià)穩(wěn)步上漲中市場成交較為低迷。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)走到十字路口，支撐房價(jià)持續(xù)上漲的因素在一些大城市正逐步為市場所消化，而部分大中城市近年來房價(jià)的過快上漲也使一些購房者望而卻步，未來房價(jià)漲幅有望趨緩。
供求緊平衡
根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的信息，商品住宅需求方面，10月份大部分城市成交量環(huán)比呈下降趨勢，廣州、深圳等城市的成交量表現(xiàn)出不同的降幅，深圳樓市最為冷清，同比降幅達(dá)到77%，而北京在經(jīng)歷了9月成交量大幅下降后，10月份略有恢復(fù)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在成交旺季出現(xiàn)成交量的萎縮，表明市場供求出現(xiàn)了“強(qiáng)制平衡”，但這并不意味著市場已經(jīng)滿足了真實(shí)需求，而是市場觀望氣氛濃厚的表現(xiàn)。
社科院金融研究所結(jié)構(gòu)金融室主任殷劍鋒表示，從1999年住房體制改革以后，全國住房價(jià)格已經(jīng)上漲了幾年，城市化進(jìn)程加快等支撐房價(jià)上漲的因素在一些大城市已經(jīng)逐漸被消化。
另外，經(jīng)歷快速上漲后，北京、上海、深圳等大城市房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)到了中等收入人群的購買“邊際線”，加上擬購房者對房價(jià)快速上漲后表現(xiàn)出的觀望心態(tài)，這些因素使得部分大城市出現(xiàn)了供求的“緊平衡”。
中國指數(shù)研究院專家陳友根提出，近期主要大中城市房價(jià)快速上漲已使房價(jià)超出了老百姓的購買能力，加上近期出臺的各項(xiàng)調(diào)控房價(jià)的政策，也抑制了部分投機(jī)行為，所以，房地產(chǎn)市場成交比較冷清。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，當(dāng)前北京、深圳等部分城市先后出現(xiàn)的交易量大幅下降并非同一原因所致，北京地區(qū)的成交下降更多的是因?yàn)槭袌龉┙o太少，而深圳成交量的下降則可能更多的是近期出臺的限外政策等措施作用的結(jié)果，因此，目前成交量的下降并不意味著這些城市的房價(jià)都會下降。
應(yīng)加大土地供應(yīng)
業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，土地供應(yīng)情況是決定今后房價(jià)走勢的最主要因素。如果采取相應(yīng)的措施加快土地供應(yīng)，房價(jià)才能穩(wěn)定。
根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，10月份，全國土地供應(yīng)總量繼續(xù)增長，但增幅開始放緩。1-9月份，反映新增土地供應(yīng)的指標(biāo)——土地購置面積為28346.35萬平方米，同比增長17.8%；反映存量土地市場供應(yīng)的指標(biāo)——土地開發(fā)面積為18183.93萬平方米，同比增長11.3%。業(yè)內(nèi)人士指出，只有加快土地開發(fā)進(jìn)度，才能最終緩解住房供不應(yīng)求的局面，也才能對房價(jià)“釜底抽薪”。
陳友根認(rèn)為，在目前保證耕地面積“紅線”的條件下，通過壓縮工業(yè)用地面積，相應(yīng)增加住宅用地面積，可以更好地解決當(dāng)前市場對土地的“渴求”。
還有專家指出，施行嚴(yán)格的招拍掛制度將使“可分期支付土地款”等政策變得更加嚴(yán)格，一級開發(fā)市場的資金吃緊將進(jìn)一步加速銷售周期的縮短，進(jìn)而短期增加樓市供給。
需標(biāo)本兼治
業(yè)內(nèi)專家指出，從根本上改變目前“土地財(cái)政”的狀況，梳理并調(diào)整當(dāng)前對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行必要的監(jiān)控，加快出臺針對投機(jī)需求的物業(yè)稅等政策，才能從供需兩方面改善房地產(chǎn)市場當(dāng)前的“緊平衡”局面。
殷劍鋒提出，土地供應(yīng)不足是當(dāng)前住宅供不應(yīng)求的主要原因，而地方政府壟斷土地出讓權(quán)造成了當(dāng)前土地供應(yīng)的吃緊，而其背后則隱含著當(dāng)前財(cái)稅體制中“財(cái)權(quán)和事權(quán)不平衡”。因此，加快財(cái)稅體制改革才能改變地方政府對土地出讓金的依賴。另外，增加土地出讓的渠道也是提高土地供應(yīng)效率的可行方式之一。
同時(shí)，對于需求的疏導(dǎo)措施也需要調(diào)整。殷劍鋒認(rèn)為，物業(yè)稅對增加購房者的持有成本，減少投資和投機(jī)需求將有明顯的作用。而目前對第二套住宅的政策也還需要進(jìn)一步完善，通過完善征信體系等措施，才能使這一政策落到實(shí)處。
在房地產(chǎn)市場日益發(fā)達(dá)的今天，其金融屬性更加明顯，因此房地產(chǎn)調(diào)控也需要金融手段。比如，當(dāng)前商業(yè)銀行缺少固定利率的房貸，使得居民購房時(shí)直接面對利率變動風(fēng)險(xiǎn)，有必要推出固定利率產(chǎn)品，加快住房抵押貸款證券化等衍生產(chǎn)品。殷劍鋒強(qiáng)調(diào)，加大住房公積金的覆蓋面，增加廉租房的供給，以及逐步使經(jīng)濟(jì)適用房淡出等措施都應(yīng)該納入議事日程。(記者 周明)
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