近來土地出讓市場呈現(xiàn)出的狀態(tài)令人震驚：“地王”不斷推陳出新，動輒每平方米過萬元的地價成本，早已高出周邊房價。
眼下相當(dāng)多的房地產(chǎn)企業(yè)，“不是已經(jīng)上市在增發(fā)，就是走在上市的路上�！彪S著國內(nèi)房地產(chǎn)市場格局的不斷改變，房價上漲——地產(chǎn)股升值——巨額融資圈地——土地儲備充足抬高股價、高地價再拉高房價……一幅房、地、股聯(lián)動圖不時浮現(xiàn)到人們眼前。
土地市場頻爆“天價地”
11月8日，上海郊區(qū)青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)一幅面積14.4公頃的地塊，掛牌底價為4億元左右，最終被重慶龍湖地產(chǎn)有限公司以15.42億元的“天價”一舉摘牌，創(chuàng)下上海郊區(qū)地價之最。每平方米過萬元的地價成本，遠超出當(dāng)?shù)刈≌壳懊科椒矫?000元的售價。
在掛牌現(xiàn)場，當(dāng)報價員報出這一價格時，許多開發(fā)商不敢相信自己的耳朵，讓報價員“再說一遍”。
上海城區(qū)新江灣城出讓的第四幅住宅用地的地價也創(chuàng)出新高：土地出讓面積5.4公頃，容積率1.2，出讓總價13.01億元，樓面地價高達每平方米2萬元。而4個月前新江灣城D1地塊的“地王”價是每平方米12500元，上漲了60%。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹感慨：地價已超出常理，就是“面粉貴過面包”。他的一些地產(chǎn)商朋友也開始對土地估價困惑不解，因為“怎么測算也沒有辦法做出這個價格來”。
“怕了！”易居中國研究地產(chǎn)分析師楊紅旭針對市場頻爆“天價地”，尖銳地指出，“一些地產(chǎn)商有點兒腦袋發(fā)熱，買房人看高地價高房價，更戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢”。
不單單是上海，記者了解到，南京在7月下旬誕生江寧“地王”之后，8月中旬再次誕生板橋“地王”。拍賣現(xiàn)場，南京市國土局竟然三次提醒：“希望各位開發(fā)商沉著冷靜，理性應(yīng)價�！钡罱K這一地塊還是從底價5.7億元一路拉升到22.5億元成交。
閃亮登場的“地王”不斷創(chuàng)造著新記錄：北辰實業(yè)等以92億元競得長沙新河三角洲地塊，創(chuàng)下國內(nèi)單宗土地拍賣總價最高記錄；蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拍得上海南京路地塊，樓面單價高達6.69萬元／平方米，成為國內(nèi)單價最貴“地王”……
開發(fā)商緣何近乎瘋狂地去搶地？房產(chǎn)專家蔡為民說，眼下，有些公司獲得土地的目的，未必是為了即期建設(shè)可售房源，只是作為資本市場的融資籌碼。股市行情的看好令一些別有所圖的房企紅了眼。
資本市場與樓市聯(lián)動，要上市先拿地
今年以來全國房價加速上漲，助推了開發(fā)商對后市的超樂觀預(yù)期。
“在這一輪競價儲地浪潮中，房地產(chǎn)上市公司唱主角。”業(yè)內(nèi)研究人士如是說。自房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，土地、信貸閥門一再收緊，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，一些中小企業(yè)局面困窘甚至退出市場。大企業(yè)則不斷加大融資投放到土地儲備上，因為這可以直接推高公司的未來發(fā)展評價。
今年7月，金地集團定向增發(fā)1.73億A股，成功募資45億元。8月，金地集團又發(fā)布公告，擬發(fā)行不超過12億元人民幣公司債；8月，萬科A股增發(fā)募集資金100億元，創(chuàng)下我國股市增發(fā)史上單次募資最高記錄……
地產(chǎn)股表現(xiàn)良好，給上市公司通過資本市場融資創(chuàng)造了機會。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)、配股等方式，已合計融資超過1000億元。
楊紅旭分析，這固然與土地供給偏少有關(guān)，但更重要的是，資本市場與樓市發(fā)生了聯(lián)動：準備上市的房地產(chǎn)公司必須拼命儲備土地，以便提高IPO發(fā)行價格，從股市圈得更多資金。譬如，重慶龍湖地產(chǎn)正在醞釀赴香港上市，在上海這樣的全國樓市高地擁有土地，可以大大提升“公司價值”，所以一擲十億金。已經(jīng)上市的房地產(chǎn)公司，通過IPO圈錢上百億元，或通過增發(fā)、派股、發(fā)債等方式，從股市再融資幾十億元、逾百億元，巨量資本在手，必須持續(xù)地儲地，否則中報、年報業(yè)績上不去，股價就維持不了，公司大股東、管理層的利益將會受損。
近幾年，不斷有開發(fā)商發(fā)表言論，將房價上漲主要歸咎于土地供應(yīng)太少。而土地管理部門卻多次澄清說，土地供應(yīng)量并不稀少。事實究竟如何呢？
江蘇華泰證券行業(yè)研究員張馳飛統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，按目前企業(yè)年開發(fā)量計算，在不新購?fù)恋氐那闆r下，一些企業(yè)儲備用地足夠連續(xù)開發(fā)兩三年，多的可達四五年甚至六七年。
張馳飛指出，在土地儲備成為拉抬地產(chǎn)股價格最主要賣點以及“要上市先拿地”的背景下，購地不再單純是企業(yè)為未來發(fā)展做儲備，更多的是為推高股價或籌備上市而圈占。
“一塊土地動輒拍出十幾億元、幾十億元，如果依靠銀行貸款，不僅會受到嚴格限制，信貸成本也會很高�！苯ㄔO(shè)銀行一位信貸經(jīng)理說，而從股市融資成本非常低廉，無需還本、不用付息，風(fēng)險卻由眾多投資者分擔(dān)�！暗禺a(chǎn)商動輒一擲億金也就毫不奇怪了”。這個現(xiàn)象值得關(guān)注。
競拍土地的背后
與一些開發(fā)商高價競地大量儲地的現(xiàn)象相反，潘石屹在11月8日公布，新收購了民源大廈等兩個爛尾樓。
在他看來，過去開發(fā)商在拿地時只要利潤空間低于15%便不敢接手，而現(xiàn)在由于地價與房價同向拉扯互動，市場越來越不理性。“土地儲備量越大，企業(yè)實際上就承擔(dān)了越大的未來市場變化風(fēng)險。盤活爛尾樓，利用閑置土地其實是一個緩解土地供應(yīng)不足、規(guī)避市場風(fēng)險的有效辦法�！�
開發(fā)商在土地市場瘋狂競拍會帶來什么后果？記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一是直接導(dǎo)致地價加速度上漲。江蘇省統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1月至6月份全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積同比僅增長9.2%，而土地成交價款同比增幅高達60%以上。
二是“面粉漲價引發(fā)面包漲價”。“每有地塊高價賣出，周邊房價必應(yīng)聲大漲，這幾乎成為普遍現(xiàn)象，購房人深受其累�！庇油禺a(chǎn)研究中心分析師舉例說，上海楊浦區(qū)的合生江灣國際公寓，受11月8日新江灣城拍出樓面地價2萬元／平方米新“地王”的利好刺激，11月13日推出的套公寓房源報價迅即由9月份上市時的每平方米1.7萬元，飆升到每平方米2.4萬元。
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉指出，土地價格過高，嚴重透支未來的房地產(chǎn)價格。未來三年內(nèi)，房價必須保持15%至18%的增長率，才有可能支撐目前的地價。
“取得較多土地的企業(yè)有效利用不足�！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2007上半年中國房地產(chǎn)市場研究報告》披露，“上半年全國完成土地開發(fā)面積同比增長7.6%，增幅比去年同期回落26.4個百分點，占同期土地購置面積比重68.4%，占待開發(fā)土地面積比重僅40%”。
近期，國土資源部針對開發(fā)商大量“囤地”等問題，出臺了一系列土地供應(yīng)的調(diào)控政策。國土資源部有關(guān)負責(zé)人向記者表示，要求合理控制單宗土地出讓規(guī)模，增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，這是考慮到大宗土地出讓不僅不利于市場競爭，也不利于市場調(diào)控，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實力圈占大面積土地，形成“壟斷”。規(guī)定開發(fā)商不能分期獲取土地證，防止開發(fā)商依靠少量土地“滾雪球囤地”，亦可防范金融風(fēng)險。
值得注意的是，在這一輪地價上漲的過程中，有的地方政府也在扮演“推手”的角色，想盡辦法抬高土地拍賣價格。目前絕大多數(shù)地方實行土地掛牌拍賣，“價高者得”的結(jié)果，是推動地價上漲的主因。國土資源部有關(guān)負責(zé)人表示，其實市場化的土地出讓方式還有多種，比如限房價競地價、限地價拍賣等，都能把地價穩(wěn)住，但現(xiàn)在使用較少。
在新一輪宏觀調(diào)控中，如何應(yīng)對“片面追求地價高漲”給樓市帶來的負面效應(yīng)，加大對開發(fā)商大量閑置土地的處置力度，不僅是中央宏觀調(diào)控著力解決的重點，也是地方政府面臨的一大考驗。(陳芳 徐壽松 鄧華寧）
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