房地產板塊 資產升值將構成長期利好

　　貨幣升值將帶來國內資產價格的上升，地產會迎來利好，但是目前政策調控房地產的力度不減，因此人民幣小幅升值對于房地產行業(yè)的正面促進作用將被削弱。短期來看影響并不顯著，長期仍為利好。

　　有分析人士指出，人民幣升值將給A股市場的地產股形成兩大推動力。一是從實體領域來看，人民幣升值后將意味著熱錢將會伺機涌入，對擁有人民幣資產屬性的房地產予以追捧。二是從金融股票的投資領域來看，人民幣升值預期將意味著熱錢也涌入到證券市場，使得地產股迎來旺盛的買盤支撐。

　　當然，政策上的不確定性造就了地產板塊獲得超額收益的主要障礙，同時，9 月底出臺的調控政策還處在“發(fā)酵期”，其對樓市的影響還沒有完全在數據上顯現。根據有關最近幾天完成的11月開發(fā)商調研，絕大部分樓市的銷售量在11月上半月還將面臨明顯下滑，因此從趨勢投資的角度出發(fā)，地產板塊最佳的“底部買點”還沒有到來。

　　莫尼塔(上海)公司認為，2011年將是樓市“常態(tài)化”的一年，即隨著經濟周期和流動性波動的減弱，樓市的增長又回到2007年之前的“正軌”之中，同時房價上漲的速度也會明顯放緩。在這樣的背景下，地產板塊整體可能保持正的相對收益，但相對收益的大小會明顯的低于2007年和2009年。同時，地產板塊內部的分化可能顯現，具有更強增長性的地產公司可能顯現出其相對其他地產公司的超額收益。

　　申銀萬國研究所認為，11 月，房地產等相關政策有望清晰，新一輪調控政策的效果也將明確，從而使得行業(yè)風險得以逐步釋放，考慮到目前大部分房地產公司1-1.1 倍P/RNAV 的估值仍屬偏低，行業(yè)估值存在修復機會。但是，中期分歧依然存在，決定了行業(yè)震蕩可能依然比較大，估值修復幅度較難判斷。市場對經濟好轉幅度及加息頻率仍存在分歧，這決定了行業(yè)未來的走向。預計在春節(jié)前后可能再加一次息，如果確認進入加息周期，未來將實行偏緊縮的貨幣政策的話，對后續(xù)地產走勢存在負面影響，因為過度的流動性和很強的通脹預期，是支撐這一輪房價上漲的最主要原因。當然，這一判斷有待進一步信號的確認，包括經濟好轉的速度，及下一次加息。

　　關于后市機會，申銀萬國預計11月房地產板塊跑贏大盤，推薦公司包括：萬科、冠城大通、華業(yè)地產、福星股份。此外，“建筑+地產”或許存在階段性反彈機會：龍元建設一直致力于打造“建筑+地產”模式，臨安項目終將取得突破，奉化項目亦開工在即。在地產調控的大背景下，“建筑+地產”公司融資更容易(可以借建筑業(yè)務融資)、稅務籌劃更容易(地產業(yè)務增加的建筑成本恰恰是建筑業(yè)務的利潤，土地增值稅少交)、一二級聯動開發(fā)降低拿地成本；而處于轉型期的“建筑+地產”公司業(yè)績超預期的可能性大(中國建筑三季報80%增長)，多方面因素將提升中國建筑、龍元建設、宏潤建設等相關概念公司估值。