去年第四季度全國房價繼續(xù)快速上漲，全國35個大中城市同比上漲10.8%，比去年三季度上漲2.2%；同時土地交易價格同比上漲10.0%，環(huán)比上漲1.8%�？梢哉f，去年房價直接上漲的帶動作用以及土地價格上漲的潛在推動作用，在現(xiàn)實中對今年房價走勢以及房地產(chǎn)市場整體平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)形成了一股不小的壓力。
盡管商品房價格的過快增長引起社會各方面的極大關(guān)注，其持續(xù)性的高位運行也被認(rèn)為會有可能是影響房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟平衡發(fā)展的突出矛盾和問題。但在宏觀調(diào)控政策對房市供給趨緊影響和客觀需求依然堅挺，以及金融政策平抑不合理需求這幾個因素的互相作用下，中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心張海旺和席念霞在其《今年商品房價格預(yù)期增速減緩但仍在較高位運行》報告中，分析認(rèn)為2005年的房價依然將高位運行，但平緩趨勢已然來臨�！ �
房價持續(xù)居高
該份報告認(rèn)為，此番宏觀調(diào)控政策有兩個落腳點，一是土地管理加嚴(yán)，二是銀行信貸趨緊。雖然土地政策與金融政策的取向相似，但兩者對商品房價格的影響和作用不同。土地政策的繼續(xù)趨緊，對商品房價格具有一定的刺激作用。
當(dāng)前的土地政策從兩個方面增加了土地供給的緊張，并提升了土地價格。一是以經(jīng)營性用地統(tǒng)一實行以招拍掛等方式代替了原來公開交易和協(xié)議交易甚至暗箱操作等混合供地的方式。這既提高征用土地費用標(biāo)準(zhǔn)，推動了土地市場深化發(fā)展，又遏制了房地產(chǎn)等用地擴張勢頭和土地交易環(huán)節(jié)的價格泡沫因素，還改變了土地價格過低和扭曲交易現(xiàn)象的改變。2004年3季度，全國土地交易價格增長11.6%，增幅比上年同期和2004年1、2季度分別高2.8和4.1、0.1個百分點；其中居民住宅用地交易價格增長13.6%，增幅比上年同期和2004年1、2季度分別高0.5、4.9和1.4個百分點。4季度，土地交易價格同比上漲10.0%，比3季度上漲1.8%。二是國務(wù)院及有關(guān)部門對于一些低于國家標(biāo)準(zhǔn)甚至是違法違規(guī)出讓的土地進行了幾輪嚴(yán)格的治理整頓，如暫停半年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，對開發(fā)區(qū)進行全面審查，對土地審批規(guī)劃采取了愈來愈嚴(yán)格的制度，實際上就形成了建設(shè)用地供給的趨緊，并直接推動了土地價格的上揚，而土地價格上揚又有力地拉動商品房價格上升，例如去年1、2、3、4季度居民住宅用地交易價格增長，比住宅價格分別高1.1、2.1、5.0和0.4個百分點。特別是3季度，在房價達到和超過兩位數(shù)的9個城市中，上海、天津和沈陽的土地交易價格增長較高，分別為14.9%、12.6%和16.5%，等同或接近于它們的房屋價格，因此看地價對房價的推動作用明顯。
盡管暫停農(nóng)用地審批期限已經(jīng)結(jié)束，但土地政策的趨緊態(tài)勢并沒有扭轉(zhuǎn)。報告認(rèn)為，2005年，土地政策將從以下幾方面繼續(xù)從緊從嚴(yán)。首先，通過切實保護基本農(nóng)田措施，以及加強土地規(guī)劃管理、用途管制和用地計劃，控制和引導(dǎo)土地和耕地占用的總量、速度和結(jié)構(gòu)；其次，通過提高國家征用土地費用標(biāo)準(zhǔn)，特別是土地招拍掛方式和具體操作規(guī)范的完善，以及市場化手段的發(fā)揮，推動土地價值的實現(xiàn)。在實際中，建設(shè)用地市場化加強的取向，也會從總體上在一定程度拉動商品房價格的上升；再次，通過強化省以下土地管理體制改革，進一步遏制部分地方政府低價、超低價甚至零價位出讓土地的現(xiàn)象；最后，通過經(jīng)常性治理整頓，打擊非法圈占和倒賣土地行為，全面規(guī)范土地市場。
在土地管理趨嚴(yán)導(dǎo)致房市供給緊縮的同時，房地產(chǎn)需求和現(xiàn)實消費潛力仍然呈現(xiàn)堅挺態(tài)勢。我國經(jīng)濟快速穩(wěn)定發(fā)展，將全面加快城市化進程，促進人民收入水平的提升和住宅消費的升級，將使房地產(chǎn)市場需求在相當(dāng)長的時期內(nèi)保持堅挺態(tài)勢，房價居高難下。報告分析，2004年1-3季度，城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入增長11.4%，同比增長1.8個百分點，這將為下一年度房市消費打下良好的伏筆。而2005年我國會進一步加快城鎮(zhèn)化進程和結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力提升城鎮(zhèn)居民的收入水平，繼續(xù)鼓勵消費，進一步促進城鎮(zhèn)購房能力的提高。這些因素都支持了房屋需求的穩(wěn)定增長。此外，在上述城市化加速和城鄉(xiāng)居民收入提高的基礎(chǔ)上，居民消費預(yù)期在繼續(xù)適度降溫并對房價泡沫發(fā)揮擠出效應(yīng)的同時，仍將相對穩(wěn)定。這也是商品房價格增長仍在高位運行的重要因素。
增幅基本趨緩
在行業(yè)人士對房價居高不下表示憂心的同時，張海旺和席念霞則在報告中指出，2005年金融政策的基本取向仍將是適度從緊，與土地從緊的作用相應(yīng)的是，金融政策對商品房價格增長是繼續(xù)發(fā)揮抑制效應(yīng)，將使房價呈現(xiàn)穩(wěn)定狀態(tài)。
當(dāng)前央行提高房地產(chǎn)貸款利率和準(zhǔn)備金比例，雖然重點是控制固定資產(chǎn)投資的過度擴張，但其在現(xiàn)實中減少房地產(chǎn)資金供給總量和加大房地產(chǎn)貸款成本，大大削弱了商品房價格增長貸款方面的支撐因素。而2005年繼續(xù)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行較高的金融市場準(zhǔn)入門檻，有助于防止商品房價格依賴銀行貸款性質(zhì)的再度膨脹。
央行嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸特別是加息后，雖然商品房價格繼續(xù)上升，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的迅速下降，間接反映購房定金及預(yù)收款的快速增加，特別是集中體現(xiàn)供需變化的商品房空置面積增長幅度的持續(xù)下跌，表明此輪房地產(chǎn)熱的支撐因素已主要由國內(nèi)貸款轉(zhuǎn)為需求增長上。
而在需求方面，依然保持旺盛的態(tài)勢中理性因素卻不斷加強，有利于房價的逐步平穩(wěn)。與其他因素相比，需求膨脹及預(yù)期高企對房價的拉動作用更為突出，但隨著市場不斷規(guī)范，消費者的消費心理也日益成熟，消費行為也更加科學(xué)和切合實際。特別是進入利息上升周期后，投資型購房者的需求受到影響最大，倘若利率進一步提高則消費型購房者的需求也會受到一定影響。而投機性購房風(fēng)險和貸款購房引起的家庭債務(wù)風(fēng)險等，更會使得消費者入市謹(jǐn)慎，對房價的預(yù)期將趨于理性，從而減弱商品房的需求及其預(yù)期對房價的推動因素。目前，商品房銷售面積和商品房銷售額增長雖然仍高于商品房竣工面積和房地產(chǎn)開發(fā)投資，但它們本身已開始呈現(xiàn)出下降趨勢，房價也不同程度出現(xiàn)增速減慢的跡象。有資料顯示，2004年整體商品房價格增速大體呈波動緩降狀態(tài)。1季度為7.6%；2季度為9.7%，增幅比1季度高2.1個百分點；3季度為8.5%，增幅比2季度回落1.2個百分點。1-11月為12.5%，增幅雖然比1-10月高0.8個百分點，但不僅比1-7月、1-8月和1-9月分別低0.4、1.0和0.5個百分點，而且較1-5月與1-4月之間的升幅，1-11月與1-10月之間低3.1個百分點。
從商品房供給結(jié)構(gòu)看，建設(shè)部在2005年工作計劃中明確控制拆遷規(guī)模，并將“加大中低價普通商品住房供應(yīng)，加強經(jīng)濟適用住房和城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，限制非住宅和高檔及大戶型住房建設(shè)”作為工作重點。而2005年各地對中低收入商品房投入力度的加大及二手房交易比例的增多將是穩(wěn)定平均房價的因素。如上海確立了房地產(chǎn)市場調(diào)控三原則，“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”，將加大配套商品住房建設(shè)力度，擴大普通商品住房供應(yīng)量，努力實現(xiàn)供求總量基本平衡、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。在北京，經(jīng)濟適用房的較快增長，對于抑制商品房價格的更快上漲起到了重要作用。在南京，去年二手房成交放量之后，有專家認(rèn)為，去年快速上漲的房價今年將出現(xiàn)小幅波動。
(稿件來源：《財經(jīng)時報》，作者：畢曉娜)
