中新網(wǎng)1月25日電 盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到宏觀(guān)調(diào)控政策的影響，但跨國(guó)投資者對(duì)中國(guó)市場(chǎng)依然熱情高漲。戴德梁行的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查表明，約62%的跨國(guó)投資者希望投資于中國(guó)市場(chǎng)，這種投資意愿之高在亞太地區(qū)8個(gè)國(guó)家和地區(qū)中再次蟬聯(lián)第一。
然而在面對(duì)高速成長(zhǎng)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)和充滿(mǎn)機(jī)會(huì)的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)的低透明度和成熟度將是國(guó)內(nèi)外投資者所必須面對(duì)的挑戰(zhàn)。
今日出版的《每日經(jīng)濟(jì)新聞》載文指出，境外基金進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，普遍存在三大技術(shù)層面的難題。
股權(quán)交易方式分歧
中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的快速發(fā)展所帶來(lái)的物業(yè)增值，通常會(huì)吸引業(yè)主出售物業(yè)以成功套現(xiàn)，但是出售所要承擔(dān)的稅收卻在很大程度上抵消了物業(yè)增值所帶來(lái)的收益，導(dǎo)致業(yè)主將手中的物業(yè)出售變現(xiàn)的動(dòng)機(jī)變得很弱。
按照中國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)，業(yè)主如果以物業(yè)買(mǎi)賣(mài)的形式出售所持有物業(yè)，承擔(dān)的稅收將超過(guò)出售所得的30%，主要包括土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及附加和公司所得稅。
如果業(yè)主采取股權(quán)交易方式出售所持有的物業(yè)則無(wú)須交納上述稅收，潛在的稅務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給了收購(gòu)方。因此業(yè)主在出售物業(yè)時(shí)通常都希望以股權(quán)交易的方式，甚至是海外股權(quán)交易方式進(jìn)行交易，但在交易價(jià)格方面則要求和物業(yè)買(mǎi)賣(mài)的形式出售相同，這樣把該項(xiàng)潛在的稅務(wù)負(fù)擔(dān)完全轉(zhuǎn)移給了新的投資者。
如果潛在的稅務(wù)負(fù)擔(dān)為物業(yè)價(jià)值的20%，物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值若以每年5%的速度增長(zhǎng)，則新的投資者在轉(zhuǎn)手出售之前至少必須持有物業(yè)4年才能抵消該項(xiàng)潛在的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，達(dá)到盈虧平衡。
在實(shí)際操作中，如果采取股權(quán)交易的方式進(jìn)行交易，業(yè)主的定價(jià)方式如何作出相應(yīng)調(diào)整，潛在的稅務(wù)負(fù)擔(dān)在交易價(jià)格中如何體現(xiàn)是交易中最大的分歧之一，也是交易雙方所要面對(duì)的挑戰(zhàn)。
盡職調(diào)查受阻信息不透明
中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的不透明，給新投資者的盡職調(diào)查帶來(lái)很大困難。
通常，新的投資者在進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)，需要業(yè)主提供詳實(shí)完整的公司和項(xiàng)目資料，如新的投資者無(wú)法全面準(zhǔn)確了解業(yè)主及股東背景，通常會(huì)要求業(yè)主提供相應(yīng)擔(dān)保。而中國(guó)的公司往往無(wú)法提供所需要的有效擔(dān)保，在涉及大宗物業(yè)交易的時(shí)候尤其難以做到，而銀行也不愿意為個(gè)人做擔(dān)保。
如何滿(mǎn)足投資者的需要，結(jié)合國(guó)際慣例和中國(guó)市場(chǎng)的實(shí)際，設(shè)計(jì)出交易雙方都能接受的可行方案，是中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)所必須面對(duì)的巨大挑戰(zhàn)。
定價(jià)差異
中國(guó)的開(kāi)發(fā)商通常采取市場(chǎng)比較法定價(jià)，即與周邊市場(chǎng)的交易價(jià)格對(duì)比來(lái)確定物業(yè)的價(jià)格。這和國(guó)際房地產(chǎn)投資市場(chǎng)通行的以收益驅(qū)動(dòng)為特征的收益法，即以項(xiàng)目的現(xiàn)金流來(lái)測(cè)算投資回報(bào)有很大差別。在實(shí)際操作中，比較法定價(jià)會(huì)出現(xiàn)業(yè)主報(bào)價(jià)和投資機(jī)構(gòu)的可接受價(jià)格產(chǎn)生分歧較大的現(xiàn)象。(葉建成)
