中新網(wǎng)12月9日電 據(jù)《國際金融報》報道，2005年的樓市聚集了人們太多的目光。進入12月以后，市場開始習慣了降價，開發(fā)商也開始習慣了市場的平淡。數(shù)據(jù)和價格不再激起社會太大的關(guān)注，這個市場已經(jīng)開始習慣逐漸的降價了。
據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究中心數(shù)據(jù)顯示：2005年底，上海樓市新樓盤供應量占全年供應量的1/3，這里面有相當多的樓盤是本想期待年末價格回升的時候再開盤銷售的，而令那些開發(fā)商措手不及的是，在目前這樣的市場狀況下，這些樓盤將不得不低價上市，給市場帶來新的價格競爭；此外，2006年新盤供應量又將比2005年提高1/4。隨著市場供應的不斷增加，投資、投機需求被極大遏制；市場不可避免地出現(xiàn)供大于求的情況，降價，將會是開發(fā)商必然的選擇。而購房者們也會盼來幾年不見的買方市場。
今年的樓市已經(jīng)結(jié)束，而來年又會如何？業(yè)內(nèi)普遍認為：降價將持續(xù)到明年的第一季度。而此后的2006年市場，將在不斷的震蕩調(diào)整中進行。衛(wèi)明不動產(chǎn)營銷智庫負責人蔡為民表示：春節(jié)前后一直都是樓市的淡季，開發(fā)商惟有用降價來增加銷售。因此，明年的第一季度仍將繼續(xù)降價�！斑@一階段中，市場上會出現(xiàn)一些價廉物美的房源，比較適合自住者。而對于投資而言，明年一年的市場并不會有太大波動，追求短期炒作的投資者將會失望�！�
“一季度以后，市場將開始進入持續(xù)的震蕩調(diào)整期，開發(fā)商將在這一時間段里受到比較大的考驗。這一現(xiàn)象將要持續(xù)到明年年底，2007年市場將會好轉(zhuǎn)，我非�？春�。”中房指數(shù)研究院(華東)副院長陳晟分析。
漢宇地產(chǎn)市場研究中心認為，綜合來看，上海房地產(chǎn)市場下一步的變化有兩種可能：一、投資需求再次釋放，樓市重新向上發(fā)展(這種可能性目前來看很小)；二、開發(fā)商等賣方在市場的壓力下被迫降價，樓市回歸自住方向并漸趨理性；從上海城市發(fā)展角度看，降低投資者和人才的留滬成本，促進上海的全面發(fā)展而不是僅僅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，應該說是政府的理性選擇。
樓市的下調(diào)，作為2005年上海房地產(chǎn)市場的主旋律，使得開發(fā)商、投資者不得不在心底里承認，樓市黃金時期已經(jīng)告一段落，要迎來調(diào)整階段，但上海的樓價究竟能下調(diào)多少？是否會和股市一樣，一跌到底呢？無論從哪個角度來看，這種可能性都是不存在的。
事實上，上海樓市的調(diào)整在春季的政策推動下，主要還是遵循著市場自身的規(guī)律在運作。當投資需求被徹底抑制以后，整個市場的需求變得較為單一——自住需求。而市場目前下調(diào)底部，也就是平衡點，關(guān)鍵在于自住需求的承受能力上限在哪。經(jīng)濟學上所謂的有效需求，就是具有消費能力的需求。目前市場各方面探討很多的說法是，上海的房地產(chǎn)市場價格應該在某一個階段或區(qū)間穩(wěn)定，因為它自身的價值就是如此水平；這種說法，以目前市場來看，只是一個方面，存在片面性。在需求能力不足的情況下，僅僅強調(diào)價值本身無濟于事，所謂有價無市就是這種情況。更何況，事實上上海的大部分房產(chǎn)目前的價格遠遠超過了它的實際價值，調(diào)整是使其價格回歸價值區(qū)。因而，從這一角度上來探討上海的房地產(chǎn)市場下調(diào)底部，以及合理的價格區(qū)間，其實還是一種賣方市場的心理，與實際情況不相符。
但是，并非說上海的房地產(chǎn)市場的下調(diào)沒有底部。恰恰相反，底部確實存在，而且這個底部確實會比自住需求的實際消費能力更高。國際一般慣例是，大都市房價一般在該城市中等收入人員年收入的八九倍，目前上海的這個比例超過30甚至40倍。尤其是內(nèi)環(huán)以內(nèi)的樓價，是大多數(shù)工薪階層收入的人一生都無法購買的�？陀^分析看，所謂高檔物業(yè)是為成功人士及海外人士準備的這種論點，其實是開發(fā)商們的自戀，這種在樓市迅速上漲的階段中出現(xiàn)的現(xiàn)象，只能說明上海房地產(chǎn)市場確實一度存在著近乎偏執(zhí)的不理智；而這種情況的扭轉(zhuǎn)，只能通過一次長期的、有效的調(diào)整階段來達成。(鄧旭）
